酒店式公寓投资如何？

答案转载自本人原创文章

说完了不限购的周边板块，我们再看看广州市区内不限购的公寓。

首先，在这里有几点需要提示投资客的：

1、老城区的公寓完全可以当住宅，因为中心城区的住宅供应太少，公寓便成了替代品。商水商电买家也不计较了，如果有天然气入户那完全可以当成住宅了，其价格基本是比较接近周边住宅的。

2、市中心的公寓会有本地刚需客购买，但郊区公寓只能吸引投资客或新广州人，所以首先客群便萎缩了不少；其次郊区公寓供应量非常大，一些楼盘全盘数千套都是公寓。结果就是郊区公寓价格一般只能是同区住宅的七八成左右，而且后续大量商业项目都会继续做公寓，所以这类产品不会缺货。

3、如果住宅放开限购，那公寓的优势就荡然无存了，虽然从今年的情况来看，广州基本不太可能放松限购。但限购还是会有退出那一天的，而广州如果放开限购，首先会是南沙、花都、番禺三区，而这个几个区又刚好是公寓供应的大户，所以长线投资者买郊区公寓时必须考虑这个因素。

4、目前对于公寓最大的利好莫过于中央计划出台支持租赁市场发展的政策。如果政策落地，我觉得对公寓的租赁市场有利好也有利空。

利好一是为公寓正名，二是降低了水电费，三是税收有支持，四是货币补贴公租房也刺激了租赁市场的需求。

而最大的利空就是可以“商改住”。商改住后公寓可能会爆发性增长，大量商办类项目一定会变身为公寓推向市场，供应增加了，租金回报肯定会降低，投资回报降低也会对价格产生一定影响。所以若从出租的角度看，国家发展租赁市场恐怕对公寓弊大于利，若从升值角度看则可能相对中性。

在众多公寓产品中，南沙自贸区内的公寓算是一个特例（注意！一定要是自贸区范围内的）。由于自贸区的政策优势，这类可供小企业注册公司的产品就特别受欢迎，本地乃至全国的买家都有投资的意愿，所以它们也是广州范围内唯一价格比住宅高的公寓产品。

比较公寓和不限购的外区住宅，我个人还是更倾向住宅产品，而外区住宅中我又特别青睐个别板块。当然这都是大的战略选择，具体到某个楼盘，还须结合地段前景、产品素质、管理水平，最重要的还有报价等系列因素去衡量。若广大投资者有需要，欢迎私信联系，我们提供收费服务。

作者：邓浩志
链接：没有房票投资什么好？（下） - 邓浩志的文章 - 知乎专栏
来源：知乎
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我觉得这个问题还是要辩证地来看

并不是所有的酒店式公寓都不值得投资

首先必须搞清楚酒店式公寓的客群

小弟手头没有数据支撑，大家肯定都觉得我在瞎扯淡，姑且按照我的经验瞎扯一下：酒店式公寓的客群一般有：需要在不长不短的一段时期（比如3个月-1年）内常驻某地的商旅人士，或者在城边有大宅但是又想住的离上班的地方近点的企业中高层管理人员，或者需要住在城市中心方便夜晚外出享乐的富二代，价格是这些人要考虑的最后一件事，由于其以长租的形势以较低的价格能够享受到酒店的服务，酒店式公寓在有自身比较稳定的客源之外，还承载了很多酒店外溢的客户。

这也就提到了这帮客人的首要需求：
location、location、and location

所以一个酒店式公寓，最重要的是地段（其实任何房地产都是，这是一句废话），而由于其目标客户的特殊需求，其对地段的要求一般都是CBD、或者商贸中心什么的，反正一定是城市中心（这句才是重点）。

如前所述，很明显这帮人是不缺钱的，而且愿意付出相应的价钱去获取自己生活上便利的服务，比如house keeping，所以这帮人对于酒店式公寓的服务是非常非常看重的

所以，看酒店式公寓适不适合投资，一看地段，二看运营。

比如说，中心区地段的酒店式公寓，委托雅诗阁管理（当然一般雅诗阁是不接这样的单的，能委托雅诗阁管理的开发商一般都会选择自己持有经营，而不会选择以出售返祖的方式去寻求散户的风险共担），这样的酒店式公寓，是绝对可以投资的，由于其品牌效应，其年收益率甚至是可以被有房地产经营的客户较准确地预期。

举个栗子，广州的环市东商圈、天河北商圈都有很多不错的散售的酒店式公寓，比如九十年代珠江实业开发的好世界公寓，环市东商圈核心地段，建设六小资生活一条街，地理位置很好，交通便利，开发商自己的物业进行管理，同时接受委托返租，经营得也很不错，早年投资了这里的，现在大概能享受到年化收益大概是10-%15%（大家可以用当年的售价与现在的租金水平算一算，只会比这个高不会比这个低。别跟我扯什么放高利贷都是20几个点的都不止这个数，不谈风险只谈收益的都是耍流氓，而且这是没有算上评估升值的数，是非常非常高的了）真真是赚大了。

但如果是一个城郊的地因为商业建筑面积消化不完只能在报建时动点小手脚做成一间间的公寓卖的，我觉得还是要谨慎一些。

这里扯一句离题的话，个人认为其实现在的房价一路上涨除了供求关系之外，还反映了人民币购买力的一路下降。如果规避限购买个酒店式公寓，那还真的是要结合具体案例去分析、算账，看看是不是真的能抗通胀，尤其尤其注意的是，你买下来打算抗通胀，但由于酒店式公寓的格局其实不太宜居，加之没有地段优势、管理优势的话，将来如若既租不出去又卖不出去，没法变现，那岂不是成了纸上富贵？相比之下一线城市与准一线城市住宅的抗通胀能力是有目共睹的（住宅也是要看重是哪的住宅，想必现在不再会有人去鄂尔多斯买楼了吧……no offense），主要还是一线、准一线城市的人口基数、人口增速、经济的发展都使得居住需求保持旺盛，住宅无论出租还是转手变现其风险都比酒店式公寓小，这里就不详细分析了，所以楼上

说的是有道理的，如果真的不是那种区位和管理十分好的酒店式公寓，那买酒店式公寓就不如买住宅。

当然对未来的规划很有信心，深信现在的城郊将会成为未来的城市商业中心，投资一个也是未尝不可。这就非常非常地考消息和眼光了。