酒店式公寓与产权式酒店有什么区别？

本人曾经操作过房地产公寓项目，目前正在进行一个产权式酒店的前期工作

@林平顺 大部分回答都是真确的，我就作补充一下

1、产权式酒店操作方式产生的由来：因为酒店在开发初期就需要大量的资金进行开发，包括买地（或长租）、设计、建造酒店等等。但酒店经营是个长周期收益的生意，注定了开发方在项目初期是收不回成本的。所以酒店的开发经营就产生了多种模式，而产权式酒店就是其中一种。

2、产权式酒店到底是怎么一回事：假设现在有个开发方想起家酒店，但财力只够支撑运作很前期的一些事项，例如买地和把基本的酒店建筑主体建好，那后期所需的资金怎么办？于是有人想到这样一个方法，把酒店的产权拆分，于是那个酒店的每个房间都有一个独立的产权，可以向市场上的投资者出售，出售条件如下：乙方向甲方购买该房产，但n年内使用权软归甲方所有，而甲方每个月付租金x元。于是对于开发方来说，把酒店建起来的资金已经筹集到了，而以后每个月的房租就从酒店经营所得里支出，支出后的余额才真正的经营所得。

另外，还有所谓的股权式酒店，说白了就是你借钱给我起酒店，以后n年内每个月我付一定额的钱给你，可能多也可能少，但承诺有个保底额。

ps：做这个有骗大众集资的，也有赚翻了的，这基本都看开发方的人品和酒店实际的经营状况。

而酒店式公寓其实本质上就是住宅，至于为什么对外叫酒店式公寓，这是从市场策划宣传上考虑的。因为公寓项目一般项目占地不大，一套产品的面积也比较小，家庭购房者一般不会考虑，公寓的主要目标客群是：附近工作的高端单身白领和购房投资者。白领强调居住点的便捷性和像酒店一样贴心的物业管理，还有身份象征。投资者关注租客的素质、租金回报、物业升值、租金与升值对物业管理对租客物业的妥善保养也有很高要求。所以以“酒店式公寓”这种概念去包装此类住宅产品是比较合适。

另外，公寓产品地块绝大部分是商住功能地块（一般只允许建造占总建筑面积很小比例的商业面积，只建底下一二层商铺一般就用尽这个指标值了）。纯商业地块上的所有建筑空间都是可以办营业执照用作写字楼等等之用，所以基本都会以写字楼概念去销售，这样对产品的价值和价格的提升会有很大好处。

做了5年房地产营销，2年公寓式酒店拓展，对这行算是比较了解的。

酒店式公寓：提供类似酒店服务的公寓产品。本质上是公寓，土地性质是商业，公寓或写字楼都有。一般都是长短租的为主，集中在CBD或者地铁口，规模基本上控制在30-50间为主。国内的雅思阁做的比较好。

公寓式酒店：存在公寓楼里面的酒店，各大品牌都有，本质上也是公寓。和市面上的酒店没有区别，唯一的可能就是存在电梯共用的情况。规模80-200间为主。经济酒店维也纳，全季，四星级华美达，亚朵都有。

服务式公寓：提供清洁安保等服务的集中式公寓。长短租为主，本质上以公寓产品为主，前期也有工厂性质改造的。魔方公寓，U+公寓都是这种。

产权式酒店公寓：我现在就是做这块的，指带酒店租约销售的公寓。本质上就是公寓，酒店和开发商提前谈好，选几层做酒店，客户买了需要和酒店签订租约，不然就买其它非酒店客房楼层。一般规模控制在120-200间，时间10年，12年，15年的都有，基本上年回报率在7-8%，比自己租要高很多。对客户的风险主要就是酒店经营不善违约断租，目前我们头部的几家公司，对项目还是稳妥的态度，一般控制在50%左右的入住率作为盈亏线。所以太偏僻，回报率又很高的项目，大家谨慎。位置好的酒店，基本上没有什么风险。

单身公寓：炒作的概念，就是指公寓产品，包括SOHO公寓和loft公寓。

酒店趣闻#产权式酒店兴起的背后，是开发商无奈的眼泪 - 小勇哥的文章 - 知乎 https://zhuanlan.zhihu.com/p/62656668