住宅类酒店式公寓与普通住宅有区别吗，能算作学区房吗？

首先入学的是根据主要根据是户口，个别地区学校为了方便入城打工人群，在学区范围内个体经营人群（只是商铺）提供房产证或者营业执照也可以入学。这只是个别现象，主要还是根据学校。主要还是根据户口。

接下来我们看下入户条件。最主要的落户条件是购买房屋。一线城市和个别二线城市除外。只要你在当地买房，户口可以随房迁入的。如果是二手房，原户主迁出后，才能迁入。户口主要是根据房子迁入。

最后我们看那些什么性质的房子可以迁入户口。目前派出所要求户籍迁入的条件是两证齐全住宅性质的产权房。注意是产权房，小产权房都不能办理户籍。而商业性质产权的房屋不能办理户口，只要是商业性质的房屋不能办理户口入籍入户。

而住宅类酒店式公寓如果房产证上属于住宅性质。不管是不是公寓或者酒店式公寓是可以办理户口入籍的。如果房产证上是商业性质就不可以了。

所以，住宅类酒店式公寓主体是公寓，属于商用房。不能办理户口，就不能算学区房。投资还是可以的不管是办公，还是出租都能看到收益，是固定资产。

住宅类公寓与酒店式公寓一般区分开，因为一个居住用途，一个商业用途，但一些建筑混合一起，同一栋房子同时存在商业和居住的用途，房产证上一般住宅类酒店式公寓属于住宅类公寓。但也要看地方，每个省市的国土局对房屋用途方便标识不同。住宅类酒店式公寓能不能算作学区房，可以看看我之前写的回答，希望对你有帮助

对于公寓，有人说公寓可以申请学位，有人说不能申请学位；有人说公寓可以落户，有人说公寓不能落户；也有人说公寓本来就是学区房，买了上名校没有问题；甚至还有人说对于学位，公寓是一个天坑，千万别踩。到底公寓是何方神圣呢？它与学位到底有什么关系？本文从以下几方面分析

（1）公寓与住宅有什么区别？

（2）公寓申请学位最大的阻碍是什么？

（3）商务公寓深圳哪些区没有限制申请学位

（4）公寓属于学位房吗？能不能上名校

一、公寓与住宅有什么区别

我们先看看什么是公寓，什么是住宅。公寓分为三类：住宅性质公寓、商务公寓、酒店式公寓。住宅按产品性质可分为：普通住宅、别墅、单身公寓、花园洋房、单身宿舍。根据《深圳市城市规划标准与准则》，商务公寓是不带学位的，政府认定的正规公寓，具有居住功能，也可以注册办公。土地性质一般是二类居住用地、商住用地或商业用地，产权一般是40-50年，房屋用途上明确写着“商务公寓”（查看房屋产权证明），总而言之，商务公寓就是大家口中的“真公寓”。按照建筑与设施用途分类，商务公寓是为商务人士提供中短期商务与住宿服务，不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑。简言之，原则上商务公寓不能用于申请学位。而住宅政府有义务提供学校、医院、商业和其它各种公共设施。

公寓

1、住宅类公寓
住宅物业中，部分房屋因面积较小，土地性质是住宅，但房屋用途标注为"公寓"或“单身公寓”，其实质仍为住宅。如“群星广场、桑达大厦、君悦阁、现代之窗”等。这种是可以落户，因为本身是住宅的一种，入学积分跟住宅一样，在深圳限购限贷范围内，交易税费跟住宅一样。

2、商务公寓
公寓的客户群基本上都是有一定经济实力的人。这类人对住处的要求比较高，有鉴赏能力，很清楚什么样的房子好，所以公寓要满足这部分人群的需求，在硬件和软件上都要做得很好，土地用途是商业用途。缺点是首付要求高，首付要5成，贷款年限短，贷款最长10年。产权年限短，一般40年，交易税费高。水电费用按商业收费。优点：不限购、不限贷。

3、酒店式公寓
酒店式公寓是指物业的管理形式引进酒店服务模式，负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备。概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。产权性质它是商业的。而不是住宅。使用年限也比住宅少。不是70年产权。有30年。50年的。水电的费用也是以商业的来算的! 缺点是首付要求高，一般5成，贷款年限短，贷款10年。产权年限短，一般40年，交易税费高。水电费用按商业收费，不能落户，不带学位。优点：不限购、不限贷。

住宅

住宅指的是专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍。一般是以家庭为单位居住，多为两房和三房，户内设计了客厅、卧室、卫生间、厨房、阳台等功能，住宅在一个小区中不止一两幢，而是多幢。

住宅按产品性质可分为：普通住宅、别墅、单身公寓、单身宿舍、花园洋房

住宅按产品性质可分为:商品住宅、非商品住宅

住宅按缴税标准可分为：普通住宅、非普通住宅

二、公寓申请学位最大的阻碍是什么？

大部分公寓不能申请学位主要源于国家的户籍管理制度，这个制定从隋唐开始一直在沿用。户籍制度是一项基本的国家行政制度，它是与土地直接联系的，以家庭、家族、宗族为本位的人口管理方式。现代户籍制度是国家依法收集、确认、登记公民出生、死亡、亲属关系、法定地址等公民人口基本信息的法律制度。国土局把商品房以土地用途划分为商业用途、住宅用途。商业用途的商品房政府是不提供学校学位、医院等公共设施的，同时房产下无法建立户籍，无法进行落户、迁户。相反住宅性质，政府有义务提供学校学位，并且可以到公安局申请建立户籍。所以学校申请学位直接与户籍挂钩，户籍又与商品房的土地用途挂钩。到教育局官网，可以看到各区申请学位指南，无论罗湖的类别积分制定，还是福田的类型积分制度或者南山累积积分制度，它们都是紧紧围绕户籍和商品房的土地用途进行筛选。绝大部区域对公寓都是不容许申请学位的，在深圳目前只有福田、南山、罗湖放松对公寓的要求，给予了一定的教育权可以申请学位，而且对于户籍也放松了，虽然不能落户但可以迁户。把公寓在申请学位上给了很大的优惠，这也是户籍制度改革的一部分。

三、商务公寓深圳哪些区没有限制申请学位

在深圳所有区域对商务公寓都有限制，大部分区域不能申请学位，只有福田、南山、罗湖放松商务公寓申请学位。

福田区商务公寓是可以申请学位的，只不过这是个变通的规定，将商务公寓作为特殊住房纳入学位申请范畴，基础积分少很多。当然这种变通不是义务，仅仅是学位充足情况下的一个做法。

而罗湖区教育局从2016年已经发布了《关于商务公寓申请我区义务教育阶段学位有关要求的告示》。也就是，商务公寓用于申请罗湖学位时变成特殊房产类，并需要提供无房证明和实际居住证明。

四、公寓属于学位房吗？能不能上名校

如上文所说，公寓分为三种：住宅性质公寓、商务公寓、酒店式公寓，如果是住宅性质的公寓本质上是住宅，只是房产证上写着单身公寓之类，实质在土地用途上属于住宅用途。对这类公寓，遵循限购政策，在家庭名义下具有购房名额才可以购买，而且这种公寓可以贷款30年，也可以到公安局申请落户，和住宅一样具有同等申请学位的权利。这类住宅性质公寓本质上就是学区房，是可以正常申请名校学位。

还有一类是商务公寓，这种就是大家俗称的‘真公寓’，大部分区域不能申请学位，目前福田、南山、罗湖可以申请学位。这种不属于正在意义的学区房，可以申请名校学位但是在学校学位充裕的情况下可以入读，申请名校随时有被分流的风险。比如，在罗湖商务公寓被分为D类70分，住宅属于A类100分；福田被分为第四类类65分，户口迁到房产下也才第三类70分和住宅第一类80分相差不是一星半点。申请名校分流风险很大的，但对于一些学位不是很紧张的区域还是可以申请名校的，就算申请不到名校，孩子上学的问题也能解决。

除此之外，还有酒店式公寓，这种公寓所有区都不能申请学位的。对于一心想买学位房的家长一定要放大双眼，千万不要入错手了。

总结；随着深圳限售，住宅3年限售，公寓5年限售；并且新批的地所建的公寓只能出租不能出售，能进行买卖的公寓稀缺性越来越强加；各区学位对商务公寓放松，带有名校的公寓会更有利；这些到底能不能给商务公寓房价上扬的机会呢？这些都要拭目而待。酒店式公寓这些主要看租金回报率是否值得投资了。关于房产欢迎加微信探讨，对想购买公寓或学位房新房小编可以提供价值分析方案。

小编：深圳资深学位房研究者，研究学位房市场5年，擅长政策解读、数据分析、区域研判、楼盘点评，学位解读，学位房精准匹配。近期主要专题有：《深圳学位房20万每平的背后逻辑》《深圳学位房价值研究》《罗湖中小学价值研究对比》《福田中小学价值研究对比》《南山前小学价值研究对比》《龙岗中小学价值研究对比》《龙华中小学价值研究对比》《商务公寓投资价值分析》《深圳家长为何含泪追逐学位房》。小编建立一个学位房价值研讨群，众多家长一起交流学位房方面的经验。一个专注深圳学位房研究的博客，加微信探讨，欢迎关注新文章