为什么都优先买住宅，不买公寓？
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为什么优先买住宅，不买公寓，因为公寓有天然的缺陷，跟住宅没法比！
这是你在知乎上能看到的有关公寓最全面的文章了！
没时间看？
先看完这张表，点个收藏再走（文末有彩蛋）。
年轻的童鞋们，在自己首付没有凑齐的时候，或者还没有购房资格的时候，看着新鲜出炉的公寓，热热乎乎、漂漂亮亮，都会忍不住想要买一套公寓自己住。
反正自己是自住，又不是投资，干嘛想那么多。
Too simple，sometimes naive！
本文目录：
1、公寓很“美好”，值得投资吗
2、如何判断是否为公寓呢？
3、公寓价格几何？
4、公寓产权年限少
5、公寓的水电费和物业费要比住宅高
6、公寓不适合家庭居住
7、公寓二手交易税费高
8、公寓本身体量大，没有稀缺性
9、公寓不带学位，这是大问题
10、公摊面积都比较大，白花不少钱
11、为公寓正名：什么公寓可以投资呢？
12、买了公寓后悔怎么办？可以退！
写在最后
1、公寓很“美好”，可惜不建议投资
公寓对于很多首次买房的年轻人来说，是一个比较差的投资，因为公寓本身有非常多的缺陷。
你看房少，很容易被公寓漂亮的装修和低总价所迷惑，但是鹏哥的建议是不投资公寓。
如果你没有户口指标，首先想办法解决户口和指标的问题；如果实在解决不了户口、并且有钱、并且不在乎是否升值、只考虑住得好不好，那你可以考虑入手公寓。
2、如何判断是否为公寓呢？
大家都习惯性的将所有类型的公寓统称为“公寓”，其实公寓大致上分为以下几类：商务公寓、住宅类公寓、商业办公类公寓、产研用地公寓。
公寓的叫法一般后面都会写的是xxx广场、xxx公寓，xxx大厦，不过最终要看房产证上的用途，多数写的是商务公寓。
我们常说的公寓产品主要指的是：商务公寓。
这种公寓，大部分是不带阳台和燃气的，也就是非正宗公寓；那么正宗的公寓，是可以带阳台和燃气的，这种相对来说还有点居住属性。
商务公寓的房屋用途里会清楚写到：商务公寓。产权年限为40年或50年；部分特殊的公寓产品，产权年限为70年，一般是土地性质调整改为公寓的，这种也不建议。
另外特殊的公寓类型——住宅类公寓或单身公寓，它的产权性质为住宅，因而能够享有住宅同等积分入学政策，跟普通住宅基本一致，但是深圳这边因为单身公寓的土地性质的问题，导致部分单身公寓不能上学，闹了一次风波；
商业、办公类公寓及产研用地公寓则不具备申请学位、积分入学的资格。
办公类公寓，其实就是办公室，改成了居住的形式。这种类型的公寓本身就是写字楼，最初规划设计的时候是没有居住条件的，但是开发商在卖的时候，告诉你这种也可以住。
但是！！！坑来了啊。
有的地方是不允许办公类公寓办理入住条件的，明面上你可以买，也搞成了住宅的形式，但是不让你进场装修，不让你晚上开灯过夜，是不是很奇葩？这种买了就是坑。
3、公寓价格几何？
为了证明这个观点，给你看一下各大城市公寓的价格和市场交易情况：北京、上海、广州、深圳、成都、杭州等，公寓价格都是明显低于住宅的。
（1）北京
北京的公寓还是很典型的，图中公寓的价格是9.6万，周边二手房价格是14多，差了差不多4万的价格空间。公寓不但难卖，而且价格上不去，其真实价值也就是普通住宅的5成左右。
（2）上
上海的公寓比较特殊，很多楼盘叫“公寓”，实则为住宅性质，这种价格跟普通住宅相差不大，后面找了不少案例没有特别典型的，只看到了商业办公类公寓，实际上也是用来住人的。
你可以去搜索上面这种案例，这个图片里，公寓价格4.8万/平米，比住宅7.7万/平米，少了近4成，两者相距不过50米。
（3）广州
广州的公寓也是比较典型的，上面几个楼盘的价格，一看便知，公寓的价格是3-4万，周边住宅的价格是7-8万左右，价格也是差了一半。
（4）深圳
这是深圳的部分公寓，公寓价格是4.4万，住宅的价格是8-11万，价格相差更大。
例子太多，举不过来，其他几个城市，你大可去验证我的说法，公寓比住宅便宜至少30-40%，而且还不好卖。
不要以自住的理由，反正自己不用考虑卖出变现的问题，觉得买公寓也没关系。
这有一种自欺欺人的说法，如果你非要如此的话，当我没说。
当你想卖的时候，很难卖掉，即使降价也不一定有人接盘。而且随着时间的推移，公寓与住宅的价格差距会越来越大，你肯定不希望自己买的房子，在价格上跟周边的房子越差越多。
尤其是跟同事买的住宅相比，价格差太多，这可真的是没面子了。
4、公寓产权年限少
公寓产权年限只有40年，部分公寓会有50年产权，而住宅有70年，所以公寓在转卖的时候，会考虑年限的问题。
如果你的公寓已经使用了5年或者10年，那么剩余年限过少，就很难出手。
住宅则不担心这种情况，即使将来已经使用了10年~20年的时间，但是未来的产权年限还有非常久，所以购买者也不会过于担心。
毕竟下一个买家不可能一直住下去，居住10年内还有可能再次换房，直到最后无法再住人，进行拆迁重新再建。如果使用权到期，那就选择续期就好了。
住宅可以自动续期，公寓无法自动续期。续期补缴费用还没有细则。
5、公寓的水电费和物业费要比住宅高
公寓是商业的水电标准，比住宅要高一个档次，所以生活成本要高些。
多数公寓是按照商水、商电的标准来缴费的，当然有的开发商为了吸引客户，也会以民水、民电的标准来收费。
不仅仅是水电费和物业费的问题，公寓的整体生活成本是按照办公的水平来计算的，其生活费用本来就要高于住宅的生活费用。
如果是居家的话，这种平时的生活成本增加，对很多对价格敏感的客户来讲，都是非常影响投资决策的因素，将来出手的话也会受到影响。
6、公寓不适合家庭居住
因为公寓很多是塔式建筑，一层有很多分割的小公寓，不仅有人住，还有人在工作，办公和居住混为一谈，那么就会影响居住的质量和水平，在人多的时候上下电梯就会很挤。
家庭居住的舒适度会稍差些，如果是单身的童鞋，住这种其实也还OK。可能两梯十几户，或者六梯二十几户，如果电梯设计比较好的话，拥挤不是大问题。
另外公寓的通风和采光与住宅相比，都有非常大的劣势。作为塔楼式的公寓，很难做到南北通透以及大面积的采光，这是公寓设计上的一个天然劣势。
公寓常见的loft形式的上下层格局，对年轻人来说，特别有诱惑力，再加上精装修、低总价，太容易交定金买公寓了！
实际上，这都是为你精心准备的坑。
7、公寓二手交易税费高
公寓的二手交易比住宅要高出不少费用，所以在出手的时候，不具有性价比，自己买了之后很多也被套牢。
同样是满2年、50平米的房子，简单按核定征收算，单身公寓的契税、增值税及附加、个税、土地增值税加起来得缴转让总价的15.6%；
而普通住宅增值税及附加免征、契税1%、个税1%、没有土地增值税，只要缴转让总价的2%就够了。
看起来挺复杂？
你就简单记住两个数，公寓要征收总价的15.6%的税费，而住宅只需要征收总价的2%（不包括其他费用），公寓比住宅足足多了13%的费用，简直要上天了！
将来在出手的时候，买家也会考虑公寓的综合税费，同样是购买100万的房子，公寓的税费要高了十几万块，对于价格敏感的客户而言，这十几万块就可能决定了他不买公寓。
从这个角度看公寓也是很难出手的。
8、公寓本身体量大，没有稀缺性
二手房交易市场上，公寓跟住宅比没有优势，所以只能出租。
如果地段差的话，租金收益会受到影响。一个公寓项目少的话有上百户，稍微多一点的话，整个公寓居住的人数可能上千人。
居住人数越多，生活水平也就越差。更重要的是，市场上可以出售的公寓比较多，那么对于换手而言，可替代性就会非常高，缺少了这种稀缺性，公寓就难以卖出好价钱。
另外还有一个坑就是，开发商承诺你售后返租，你买房没有顾虑。
开发商给你统一做酒店式管理，每月固定收租，是不是很爽？实际上，你买了之后，很难给你产生稳定租金，这些都是水中花、镜中月。
9、公寓不带学位
大多数公寓都是不带学位的，因为学位是家长选择住房的重要条件之一，但是公寓因为其商业的性质，不带学位，这就很大程度上限制了公寓的投资价值。
所以如果对学位有要求的话，一定不要选择公寓。
10、公摊面积都比较大
公寓产品的公摊面积一般都是非常非常大的，要知道，你买了100平米的公寓，最后实得可能只有60平米，也就是说，有40平米被其他部分的建筑直接吃掉了！
正常住宅的得房率在70%-85%，如果开发商有面积赠送的话，你的使用面积会更多，但是公寓的得房率都是60%及以内，不划算。
你多吃亏，花钱买了几十平米的公寓，不少面积都是为他人作嫁衣裳。
绝大多数公寓的公摊面积大到让你怀疑人生。
11、为公寓正名：什么公寓可以投资呢？
市面上有一种公寓是可以投资的，那就是能落户、带学位、位置极佳、地段极好，而且带精装修的公寓，这种公寓一般地段处于优势，而且还有可能带学位，这都是特殊制度下的特殊公寓。
注意上面的条件是并列式，兼具这些优势才有投资价值。
公寓的优势就是不限购不限贷，对于没有名额的人来说，还是可以选择的，筛选的标准就是地段，公寓这类投资品十分看中地段，只有好位置的公寓才能租出好价钱，也能卖出好价钱。
另外部分特殊公寓可以落户和拥有学位，这种就大大增加了投资潜力。
以深圳为例，部分豪宅公寓（深圳湾一号），因为地段极佳，而且还带学位，在居住属性上与住宅相比没有差很多，那么这些公寓也是可以投资的。
另外还有就是上市公司或大公司做资产配置，会批量购买公寓，增加自己的底层资产，这种属于专业的资产配置了。
如果你能够买住宅的话，首选一定要选择住宅。千万不要把公寓作为首选，因为你一旦名下有了贷款，就不能再使用三成首付的机会了。
12、买公寓后悔了怎么办？可以退！
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具体情况可以参考下面这个链接：买房之后，后悔怎么办？
写在最后：
公寓这种投资品不适合普通人来投资，很多年轻人容易踩坑，因为不懂得房产投资的核心逻辑，所以在买房的过程中，容易被低总价、不限购等内容所蒙蔽，但是却忽略了房产真正的价值。
有机会买住宅的时候，一定优选住宅不要选择公寓，如果没有购房机会，要努力想办法落户获得购房机会。
如果买后悔了，我们可以指导你去退。
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买公寓是很多房地产小白经常犯的错误，被列为房地产投资四大神坑之一（办公楼、公寓、旅游度假房、别墅，别墅更是现金流的粉碎机）。
一、公寓客户主要由被房价挤压的刚需客、没有太多投资资本的投资客两类客户组成。
公寓产品的客户其实非常简单明了，没有住宅客户复杂。目前只有两类客户：一类是被高房价挤压的刚需客，大概占比10%-20%；他们购买公寓产品主要是被高速飞涨的房价所惊吓，普遍希望先上车再说，就算以后买不起住宅也有一瓦遮头，满足最低的居住需求。公寓产品总价低且具备居住属性，正好满足此类客户的需求。
投资客基本上是所有公寓产品的主力客户，最多能占到整个公寓客户群体的80%左右。他们之中有失去购房资格的资深投资客，也有没有太多投资资本的小投资客。但整体而言，以没有太多投资成本的小投资客为主力。他们购买公寓产品的目的是投资，希望通过物业升值、租金回报两种途径获取更高的回报率。
这两类客户其实都是房地产市场客户群的最底层，资金实力较弱、抗风险能力较差。一旦投资或者购买失败就没有翻身能力，而恰恰他们却最容易陷入公寓的陷阱。下面我将详细讲解为什么不建议此两类客户购买。
二、对于刚需客的四大缺陷：公寓的居住价值是缺失的，无学位，居住环境不断恶化，不适宜居住。
刚需客户
1、公寓的居住价值是缺失的
2、居住环境不断恶化，不适宜居住
刚需客户由于没有太多资金，因此选择先上车占有一席之地，保证自己最基本的居住条件。但公寓产品的居住价值是缺失的，根本不适宜居住，也不能保证刚需客户最基本的居住需求。
缺陷一
1、公寓无法落户
2、无法享受教育方面的配套
不能落户的房子注定就是过渡产品，注定只能在你刚工作到结婚前这短短一段时间可以居住，因为你可以不落户，你可以不享受这个城市的优质教育、医疗配套。但你不能让你自己孩子同样如此，让你孩子享受不到城市优质教育配套。
缺陷二
1、随着办公租户增多，生活环境逐步恶化
论一栋公寓前期住户有多少比例的居住客户，但发展到1-2年之后，整个公寓的居住客户会逐步全部转变成办公客户。这主要因为劣币驱逐良币效应。
缺陷三
1、不通燃气、商业水电
2、高物业费，使用成本居高不下
公寓的水电都是商业用电，比民用电贵了一倍，与此同时还有高昂的物业费，这对居住客户更是一笔较大的负担，居住客户只有晚上回来，基本享受不到物业的福务，但却要和办公客户承担高昂的物业费。
缺陷四
1、一层楼10到30多户的比比皆是
2、小区环境一般、无绿化
三、对于投资客的五大缺陷
公寓寓物业主要通过物业升值和租金来换取回报。但如果详细分析，你就会发现无论物业升值还是租金回报的受益率极低，价格便宜是相对的，如果不涨，50W都贵，如果上涨200W都便宜，要理解这个概念。
我一个朋友在广州珠江新城300W买的公寓，租金相对于住宅是能高不少 ，但在16年一轮市场普遍翻倍的情况下，公寓仅仅只是上涨了30%，而且转让要交的费用超高。这其中的资金成本，机会成本可想而知。公寓是个伪投资品种，根本不值得投资。
缺陷一
公寓产权年限只有40-50年，土地年限到期缴纳总市值7.5%土地出让金。
缺陷二
公寓房贷条件苛刻，年限只有10年，首付比例50%，利率上浮10%-20%。月供要求高。
缺陷三
公寓客群狭小，交易周期漫长。特别要注意返租公寓，这是最迷惑的大坑！！二手公寓项目交易过程有高额的税费、中介费用，投资客更愿意选择没有税费、升值空间巨大的一手公寓项目。刚需客的退出、投资客的迟疑，自然会造成二手公寓项目交易周期漫长，影响公寓的投资灰报率。
缺陷四
公寓房价涨幅缓慢，长期低于住宅涨幅。
公寓产品居住属性严重缺失，长期与住宅项目价格倒挂，在成本高出住宅的情况下，价格却卖不过住宅。只有在住宅房价飞速上涨的情况下，公寓价格才会跟随上涨，涨幅远远低于住宅。
缺陷五
公寓交易税费高昂（总房价30%），投资者基本不可能通过物业升值取得受益。公寓物业交易过程中存在大量的税费，其中增值税、土地增值税都是按照公寓升值的价格进行计算的；个人所得税、契税也是全额征收，不像住宅会进行减免。简单计算，光税费这一项就达到总房价30%，这还不包括你支付的房贷利息，中介费等支出。也就是说只有你公寓上涨50%，你投资的公寓才会略有盈余。投资者期望通过公寓物业升值获取回报的可能性极小。
四、总结
1、公寓环境不适合居住
2、公寓不增值
3、公寓流动性差。这点很重要，当你凑够了钱、有了购房资格，想去换房的时候，你会发现公寓卖不掉，置换计划就要因此而搁置，那就惨了。
4、公寓租售比虽高，但也是不能覆盖贷款利息。你想要的是收益，别人要的是本金。
举个小例子：
你贷款100w买公寓，一年要还贷6w。而你去租人家公寓，一年可能才5w。加上公寓本身又不升值，还有房价下跌风险，未来卖不掉，那么买公寓真的不如租公寓，既保证了资金流动性也避免了风险。
所以如果年轻人有住房需求的话，建议买个市里的老破小或者租房子。
普通人一定要买70年产权的住宅，因为这个是最稳健的，公寓尽量不要碰。
五、当然，也有值得买的公寓，比如疯抢的豪宅型公寓深圳湾海景房，也就几个亿吧。
或者极其便宜的公寓，跳楼价、吐血价、白捡价，不买白不买，买到就赚到N百w。
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