- 中文名
- 服务式公寓
- 外文名
- Service Apartment
- 最早起源
- 欧洲
- 相关业态
- 白领公寓 创业公寓 酒店式公寓
服务式公寓强调的仍然是拥有良好居家氛围的居住功能,并且也会提供商务办公功能,如会议室、会客间等。此外还会提供类似于小型儿童乐园等为携带孩子的顾客提供贴心服务。
典型客户群包括因工作调动需在所在地解决临时过渡住所的公司高级职员;被指派到所在地参加学习、培训、以及从事评估和统计的工作人员;中短期逗留及追求住家环境的休闲度假和商务客人、家庭旅游者、律师、工程技术人员等。
服务式公寓最早源于欧洲,是当时旅游区租给旅客供其临时休息的物业,由专门管理公司统一管理,既有酒店的性质,又有相当于个人“临时住宅”的特色。1976年第一批真正意义上的时权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起,并很快在欧洲其他地区流行,这是服务式公寓的雏形。
服务式公寓真正发扬光大则是在纽约。纽约作为国际大都市拥有巨大的人流量,也拥有很多商机,许多外来商务人士必须长期住在这些城市,但是由于买房负担太重,而酒店价钱比较贵而且没有家的感觉,所以很多人选择住在服务式公寓。因此,服务式公寓就这样于1980年在纽约应运而生,并且成为一种潮流,也成为纽约大量开发商的主打项目。
服务式公寓在中国的发展是随着外资大举进军中国市场而首先出现在中国改革开放较早的国际型商务城市如:深圳、上海、北京等。尤其是90年代初期开始的浦东开发,吸引了大量的境外投资,在当时上海高档住宅和写字楼较少的情况下,国外投资企业以及其来自海外的高级员工大都选择高档星级酒店作为他们的办公之处和住所。进入90年中后期,随着上海市政府对土地批租政策的进一步放开,上海开始出现了一批高档的,以国外投资企业高级管理层在沪长期居住为主要租赁市场的高级酒店式公寓。
国际上,只有统一产权且统一经营的公寓才称之为服务式公寓;但在国内市场,关于服务式公寓大家容易相混淆的概念有“产权式酒店”和“酒店式公寓”。产权式酒店由“时权酒店” 演变而来。“时权酒店”(TIME SHARE)是指由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。相对于“时权酒店”,产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段,即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者,投资者一般并不在酒店居住,而是将客房委托给酒店管理公司而获取投资回报,同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。酒店式公寓的本质是公寓,但是借鉴了酒店所宣导的装修风格和服务理念等形式。上个世纪九十年代,一群地产营销人为了推广一个小户型项目在提高销售单价的策略上冥思苦想,如何将其推广出去,需要什么样的噱头,什么样的物业类型听起来购档次,单身公寓还是白领公寓,最终决定借助于服务式公寓的理念而提出看“酒店式公寓”的概念。随后“酒店式公寓”及其“变种”迅速推广到国内其他城市。严格的说当前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓”均是为了配合宣传推广而提出的概念上的噱头,其本质都是提供高档物业服务的精装小户型住宅,提供的服务仅是普通住宅物业服务的升级而没有达到真正服务式公寓的服务要求。
配套功能设计既包括酒店的配套功能,如:大堂,前台、餐厅,酒吧,商务中心等,也包括高级住宅式公寓配备的健身中心,小超市,休闲区域,私密性的社交活动场所,图书馆、儿童娱乐中心、停车场等。智能化设施包括安全防范系统、中央空调系统、净水系统、热水系统等。
管家服务,包括各式各样小型维修工具、酒店式行李车、抹窗器、洗尘机、梯子、轮椅等的借用服务、干洗及衣物洗烫服务及专人送到府上、酒店式家居清洁服务(如定期更换床单及清洁窗户、日常清洁及消毒、每月杀虫等)、家居维修、儿童补习接送及短暂托管服务、短距离行李运送服务、时间提示/重要日子提示、接待/礼宾服务、代客泊车服务、代招出租车服务、代缴各式费用服务等。
服务式公寓在市场价格的制订上,往往是居住时间越长,价格越便宜,一般规律是针对短期(一周以内)市场需求的价格和同档次星级宾馆的标准价格一样或略高,针对中短期(一周或10天以上)市场需求的价格比同档次星级宾馆低30%左右。而长期租赁(一个月以上)价格是同档次星级宾馆标准客房价格的50%左右。在经营管理方面,服务式公寓配套功能相对较少,更加容易管理;在投资回报方面,由于主要是以中短期和中长期客源市场为主,平均出租率都能达到85%左右,同时,管理成本也较低。
总部经济的带动: 上海、北京、深圳是中国的主要商业中心,如磁石般聚集了各大公司的区域总部。这一趋势也将在一定程度上延伸至中国其他地方。在这些地方,其他行业的发展也可能带动总部的建立, 主要围绕在交通枢纽、商业园区及其他独立的行业集聚区周边。
外派人群的构成:为了降低营运成本并提高利润,公司对于调动管理人员变得更加谨慎, 而且仅把外籍员工局限在高层管理和职位相对较低的员工( 有时职位低的外籍员工按照当地非外派人士的雇用条件任用)。这样一来聘用外籍人士,尤其是有家室的外籍人士作为中层管理的情况就大为减少。
以项目派员取代完全调动: 随着外国公司的营运日渐成熟,高级主往往根据项目个案的需要调动专员,而不是派遣员工常驻中国。这一战略有效地缩小了外籍员工的任用规模, 造成短期和中期租赁及小面积住宅的需求增加。
租赁协议标准: 传统住宅公寓的房东在提供短期租赁上的相对灵活性可能给服务式公寓带来竞争压力。在上海, 房东一般要求最短租赁期为一年,所以凡是短期或中期需求几乎全都进入了服务式公寓市场。而在北京, 传统住宅公寓也能迎合中期需求。
租赁预算: 随着市场日渐成熟, 优质中端市场住宅公寓的稳定供给已使各公司降低中低层外籍管理人员的住房预算, 或引入节支激励措施。因此,长期租户开始权衡比较服务式公寓收取的高昂租金与面积较大的非服务式住宅公寓的利弊。
服务式公寓正在逐步独霸办公楼市场
据佑威数据显示,在8月上海办公楼成交面积前十排行榜中,具有服务式公寓类型的办公楼产品占据了其中的4席。其中,位于嘉定的新城尚上城更是以6844平方米的成交面积位列榜单的第三名,新城尚上城总价基本控制在50万元左右,因此开盘当天221套房源就卖出了180多套。随着卓越商务中心、新城尚上城等服务式公寓的集中成交,呈现出服务式公寓正在逐步独霸办公楼市场的态势。