【大行報告】為何新世界發展一度倒跌？　一文看清大行評價私有化新創建優劣、提一長遠隱憂

鄭裕彤家族私人持有的周大福企業提出以每股9.15元私有化新創建 （00659） ，現金代價近355億元。由於周大福企業收購對象包括持有新創建約60%股權的新世界發展 （00017） ，新世界發展將可收取217.8億港元，並擬派發總額40億元、每股1.59港元作特別股息。

由於獲溢價提私有化、憧憬派發特別股息，新創建、新世界發展今日股價一度升約1成，不過其後股價走勢各異。新世界發展股價一度輕微倒跌，收市僅升0.82%，收報19.68元，成交6.19億元。新創建則維持大升，全日升11%，收報8.9元，再創逾52周新高，成交7億元。

券商陸續發表初步報告，大多認為此舉可協助新世界發展負債比率回落，但隨新創建股份轉至周大福企業，新世界發展將失去帶來穩定現金流的業務，反而令長期償債能力添不安定因素。

揭周大福企業親自出手兩大原因 全購新創建實際金額少於355億元，可見【下一頁】

優點：降低新世界發展負債比率　收購作價解鎖新創建價值

新世界發展的負債比率，屬本地主要地產發展商中較高的一間，高盛指推算，完成私有化和派發特別息後，新世界發展的淨負債比率，可由2022年底的47%降至43%。

高盛續指，除了特別息帶來相當於8.1%股息回報，預計新世界至6月底財年的經常性股息率仍達8.6厘，在未來兩個財政年度也有望穩定上升，而且新世界發展在交易後可更專注地產相關業務，因此續予新世界發展「買入」評級，目標價為32.5元，潛在升幅逾65%。

大摩則指，周大福企業以相當於0.9倍市帳率（P／B）私有化新創建，對於新世界發展目前估值為市帳率0.24倍，私有化交易令資產價值得以解鎖，對公司是好消息。

隱憂：新世界失去「現金牛」

不過，大摩、富瑞、瑞銀都提出，新世界發展出售新創建股份後，將失去帶來穩定現金流的業務。大摩指出，新世界發展於2022年財年（去年6月底止）約36%持續現金流來自新創建股份，是次交易相當於一次過收取14年的現金流。

富瑞則指，新世界發展至去年底止上半年，約29%經營溢利都來自新創建，換一角度看，新世界發展中期息有62%來自新創建派息。雖然私有化令新世界發展再融資帶來更大彈性，但長遠盈利和派息能力的影響須時反映，所以維持投資評級「持有」、目標價23元。

瑞銀也指出，與投資者初步溝通，市場對新世界發展的降槓桿路線和償債能力保持審慎，並且指出若將永久證券視為債務，新世界發展的淨負債比率只由88%降至79%。該行最新維持投資評級「持有」、目標價20.4元。

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記者：麥德銘