現屆政府趕領功 利民措施加快推

早前在特首選舉爭持激烈時，我們曾經估計，兩位熱門中，不同人當選，可能會對現屆政府在7月前的壓抑樓市措施有不同的影響。選委會已選出梁振英為下一任行政長官，溫家寶總理亦已發出委任令；現時是時候再檢討有關分析是否成立。

農曆新年前，我們的估計是：現任特首曾表明其「親疏有別」的取態；兩位建制派候選人中，唐英年與現屆政府的關係較好，如果由唐當選，現屆政府或會將一些利好特首民望的政策等待7月後才推出，方便新特首推高民望。相反，一直市傳梁振英與現屆政府高層關係一般，如果由梁當選，現屆政府或會將可以推高民望的措施都在7月前推出，免得為他人作嫁衣裳。

樓市小陽春勢頭比預期猛

而所謂「推高民望的措施」，我們在年初的估計，是指「如年內樓市持續偏軟，樓價出現顯著下調，輿論壓力將轉向，要求政府取消壓抑樓市措施。」而最可能在7月前放寬的是按揭成數的限制。

現時看來，上述分析有一半成立。錯估的是，農曆年過後的小陽春，勢頭比原先估計的猛烈。過年前樓市是一片死寂，我們估計如情況持續，輿論民情會轉向，要求官方放寬遏抑樓市措施。但現時的情況是，2、3月成交暢旺，樓價再度走高，「要求放寬壓抑樓市措施」的民情基礎已不存在。相反，在樓價再創新高，加上個別新盤銷售手法再受質疑的情況下，民情似乎傾向於要求政府在樓市上再下點功夫。

規管一手樓銷售最容易完成

現時市傳港府有意在7月前完成立法，規管一手樓銷售手法。情況合乎我們年初的分析：如果候任特首與現屆政府關係一般，現屆政府將傾向將可以在7月前推出，又利好增加政府民望的措施盡快推出；以免功夫做至一半，由下手完成領功。

由於時間緊迫，在7月前現政府可以落實的措施不會太多，規管一手樓銷售似乎是最容易完成，又可贏得市民掌聲的措施。有報道指現屆政府極力爭取在7月前通過規管一手樓銷售手法的條例草案，情況與上述判斷脗合。

就效用來說，政府加強對一手樓的銷售規管，限制一手樓只可用「實用面積」表述呎價、需要列明最低住宅樓層與隔離街道的距離、規定在簽定臨時合約後的24小時內，需要披露交易資料；如以誤導手法銷售，將以刑事處理，最高罰款是500萬元及監禁7年等。

樓市料依然供不應求

近年市民對新盤「發水」、空間愈來愈不實用有關；有關法案如獲通過，應該可以令一手市場銷售規範化，港府可望獲得一定掌聲。但法律本身對樓市成交及價格無甚影響。

舉例而言，物業一手市場有如賣大閘蟹，過去市場習慣大閘蟹連綁蟹的草繩斷両賣；近年蟹商綁蟹的草繩愈來愈重，令「每両蟹」中的「淨蟹比例」愈來愈低。政府規定日後大閘蟹両價要用「實用両價」，即不可連草繩重量計算。日後的蟹両價是均真了，但如其他供求因素不變，買蟹的錢其實不會有變。同樣地樓價高企，最終原因仍是供不應求，此非改變呎價標準及銷售規範化可以解決。