「逆按揭」之利弊

「逆按揭」之利弊

 

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2011年1月8日

 

近日香港按揭証券有限公司 (下簡稱「按証」) 宣布會於2011年嘗試推行「逆按揭」計劃 (按証稱之為「安老」按揭計劃)。甚麼是逆按揭?非常粗略的說就是一般按揭是業主付錢給銀行來供樓,但逆按揭剛相反,是銀行付錢給業主。詳情可參巧以下公布:

http://www.hkmc.com.hk/chi/ceo/pressrelease/doc/20101216_RM_c_FINAL.pdf

嘩,有咁著數?There is a catch。業主供完一般按揭時就等同「贖回」自己的物業,但逆按揭完結時,除非業主或其後人還款給銀行,否則銀行就是物業之業權人了。

逆按揭存在已久,我們從網上找到一些美國逆按揭市場的資料:

甲) Surprise, surprise = 歷史不短,但原來逆按揭在美國並不太流行,根據一些研究報告*,全國只有不足四十萬之逆按揭個案,與原先之估計少了需求,且九成是採用Federal Housing Administration Home Equity Conversion Mortgage這數目只佔全國三千萬有一個或以上至少62歲的業主物業百分之一點三左右,微不足道。再者,市場亦只是近十年才有較高之增長。

乙) 大部份採用逆按揭之業主是滿意安排的 = 但不少同時認為整體費用過高 (這是不太流行因由之一),且亦有些商戶推售手法似乎有問題 (不易理解是另一不流行因由),導致採用之業主失預算,需要嚴謹之解析和監管。採用之理由大多是提升生活質與量,維修樓房又或應急等。

丙) 美國逆按揭付款方式多選擇 = 除定期收取款項外,也可以credit line形式,抑或一次過拿一o舊錢,當然計算各有不同各有優劣。

直覺上,在香港會「幫襯」逆按揭之業主,其自住物業多會是其資產之全部或相當部份,且傾向在居所「住到老去」。價格方面,相信多數為幾百萬(港元),因千萬以上可賣出套現,且可再轉購數個細單位自住兼收租。

無論如何,亦想到以下環節:

一) 部份二手樓市段之供應可會降低 = 雖然業主或後人可還款而結束其逆按揭,但既然做了逆按揭,業主之傾向可能是「多一事不如少一事」 (且原意是讓其在家中終老),除非市價突升或家庭狀況變遷。

二) 提供逆按揭的銀行/按証日後可能是有「重建價值」物業供應源之一 = 相信部份用得著逆按揭之物業會是舊區的舊樓,其重建價值多高於現樓價格,雖不排除一些會由業主或後人還款銀行繼而售給發展商,但總有些會落在銀行手裡。當然,上述假設逆按揭是以現樓價格為計算基礎。

三) 計算方式 = 公布只有舉例,然而,樓價水平、利率、市場預期、風險、以致業主年齡及所選年期等皆影響業主能得之利益,兼市況時空的掌握亦重要。

逆按揭有利弊,對個人而言是利是弊則要看個人情況。

*註:如美國退休人士協會 (AARP) 等。

 

 

 

作者/聯絡:鍾維傑,香港大學建造理學士,香港大學建造學士,美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員,香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員,加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員,英國皇家特許測量師,英國皇家特許項目管理測量師,香港註冊測量師,香港註冊房地產中介人,資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師,美國房地產投資信託基金協會會員,電郵stephenchung@real-estate-tech.com。