再評逆按（三）

按揭證券公司上周公布「優化」安老按揭；其實真的要令安老按揭廣為市場接受，重要的不是要怎樣的優化空間，而應該重點處理所謂「壞大事」( deal breaker)的細節。筆者昨天提及，如果以現時的方案推出安老按揭，首年的批核數字料會難以樂觀。其實要處理的主要是文化層面 -- 中國人對家人的傳承（pass on）的觀念。

今天筆者推介一個簡單而令安老按揭增加其認受性的方案：讓長者的財產繼承人有優先權，購回單位，價格為「年金+保費+利息」或「當時市值」，低者為準。這可以稱為 「非追溯性的逆按揭」（Non-recourse Reverse Mortgage）。

再說一次安老按揭／逆按揭的基本概念：年老長者將已供滿的物業「逆按」予銀行，長者收取年金，於百年歸老後，由銀行收回物業。如果長者有財產繼承人，有關繼承人可贖回物業，代價是長者多年來收取的年金+保費+利息。

如果長者過身時樓價較申請安老按揭時高，而他又有繼承人，繼承人便有充分動機去回購物業。相反，如果長者過身時，物業樓價較申請安老按揭時低，繼承人除了感情因素（例如「買回祖屋」之類）外，便沒有什麼動機去購回物業。

例如說，一個物業在現時申請安老按揭，市值200萬元，一位長者申造安老按揭，十年後過身，十年內取用年金約110萬元，十年來的利息、保費假設約60萬元；即贖回物業的成本為約170萬元。如果屆時樓價市值為160萬元，有關長者的財產繼承人便沒有多少動機購回物業。在外國，銀行收回物業拍賣，出現帳面損失。在香港，由按揭證券公司包底，銀行理論上打和。

筆者現時提出的建議是，待長者百年歸老後，而樓價市值又低於「年金+保費+利息」時，可以容許其財產繼承人優先以「當時市價」贖回物業。以上述例子而言，財產繼承人可以以當時的市值160萬元，向銀行購回單位。

引入新機制 減逆按揭感情阻力

讀者第一個感覺也許會認為此建議太一面倒，引入此種安排，參加安老按揭的長者及家人獲太多保護：樓價上升，只支付「年金+保費+利息」贖回單位。樓價下跌，卻可以更低的「當時市值」贖回單位。

但請細心想一想，引入有關安排，銀行是不會增加損失的：

如果沒有此種「市值贖回」的機制，真正會支付「年金+保費+利息」贖回單位的繼承人不會很多。銀行只可以用市價將單位售予第三者，損失的數額是一樣的。那不如大方一點，讓長者的繼承人有優先以市價購回單位的權利。

一旦引入此機制，持有物業，而且本身有繼承人的長者，申請安老按揭的動機便大為增加。在中國人的傳統觀念下，有兒有女，長者卻將物業「逆按」予銀行，子女未來要贖回物業，需要支付大筆金錢，在感情上可能有一定阻力。在原有安排下，現時做逆按揭的人仕，實在大有 「豁出去」之感，似潑出去的水，一去不返！上述建議下，長者的財產繼承人基本處於有贏無輸的局面，可望令有關的感情阻力大幅減少。

另一個壞大事的細節是保費：按揭證券公司多次強調安老按揭不是福利，不涉補貼，是商業方案。筆者的想法反而是，在商業計算（銀行希望合理盈利而且按揭證券公司蝕本風險不大）的前提下，安老按揭很難「吸引」，只會對少量情況較特殊的長者有用。與其推出一個對長者並不吸引的計劃，政府不如考慮輕微補貼一下，令計劃變得較為吸引，不但可令持有物業的長者有較佳的生活條件，長期而言亦可望減輕社會老年化下的福利開支。

今年預算案「回水」，涉資400億元。去年香港的按揭市場總額約3,000億元，假設安老按揭一年規模達500億元，保費總共才是10億元。政府如着意明天的老人問題，可善用持有物業的長者，不妨考慮資助有關保費。區區開支除可協助長者、令本地按揭業務多元化，也會直接舒緩上漲中的社會老年化的福利成本。保費支出尤如「豉油」，「雞」的成本則仍然是市民所付。如果政府肯出豉油，可望鼓勵更多長者考慮申造安老按揭。

(www.panasian.com.hk)