安老按揭真能安老？

按揭證券公司將於明年推行「安老按揭」，用意是令退休業主有所選擇，將早已供滿的物業「逆按」予銀行，業主仍然居於單位之內、每月由銀行支取一定現金，待業主百年歸老後，由銀行收回物業拍賣，收回資金。

在外地的逆按揭產品，銀行是有一定風險的，其一是借款者選用終身計劃，而又長命百歲；其二是樓價下跌，都會令銀行收回物業拍賣後，所得不足以彌補發放的現金及利息，出現損失。但根據按揭證券公司公布的資料，香港的「安老按揭」，將由按證承保，銀行如有損失，會由按證封底，理論上銀行不會因承造安老按揭而出現損失。

按證公司封底 銀行風險有限

按揭證券公司舉出的例子，估值100萬元的物業，參與計劃長者選擇10年期收取現金，每月「最多」獲發4,600元。10年期計是55.2萬元。55.2萬元與估值100萬元的差額，便是扣除「按息」、「計劃保費」的所在。現時不明朗的是按息及保費的具體數字。如果長者有遺產繼承人，物業又順利以100萬元拍賣，扣除按息及保費後的餘額，便會付予繼承人。如果拍賣所得低於銀行已付現金及利息，損失便由按揭保險封底。

筆者不知道最終按揭證券公司與銀行的協議如何，例如物業大跌價7成（例如於在類似1997年批出逆按，2003年收回物業，樓價便大跌7成），按證是否真的會承擔全部差價，抑或會有一個賠償上限。但大致上，由於有按證擔保，銀行參加逆按的風險不大。在穩定為前題的金融管理原則下，此等按揭產品由官方機構推行，其潛存的系統風險應已被處理，只是產品商業元素是個未知之數？

保費比率甚高 能否普及存疑

在銀行的角度而言，安老按揭比傳統按揭有一個優勢：安老按揭的貸款本金是按年上升的，而傳統按揭的貸款本金是按年下跌的，承造安老按揭的「跑數壓力」會較少。由於沒有申請人的收入去支持供款，銀行／按揭證券公司只能靠低按揭成數去處理風險，同時亦會要求較高利率作回報補償。問題是，按揭證券公司要求「安老按揭」的按息要貼近市場的標準利率。銀行不能透過按息調節風險，風險因素便反映在保費上。報載以20年、100萬元的物業計，安老按揭每月保費可能達400元，對比於每月最少1,800元，最多4,600元的現金收入，保費比率甚高（未計利息約九厘，有關保費應該會在銀行收回物業時才與利息一併計算）。

撇開保費不談，安老按揭在香港能否普及，另一問題是按揭證券公司如何為物業估值。我們在現時高成數按揭保險看到的是：按揭證券公司對物業的估價往往較銀行為低，如果此一情況在安老按揭出現，產品的吸引力便會大為下跌。如果一個市值500萬的物業在申請逆按揭時按證判定的市值是400萬元，那業主何不直接以一般物業加按的方式一次過取得現金？

按證公布安老按揭計劃後，不少人在問「有冇著數？」，其實對無兒無女，只有一個自住物業的長者而言，要問的已不是「有冇著數？」，而是 「有冇需要？」。如果長者有「居於自住物業，收取現金至百年歸老」的需要，即使保費及利率較高，也只好選用有關產品。

相反，如果長者兒孫滿堂，或起碼找到一個遺產繼承人，理論上便有更多「安老按揭」以外，更有效善用資產的選擇。此時安老按揭便未必是一個好選擇。想像一下，如果長者明明有兒有女，卻告訴子女，自己將唯一擁有的物業逆按予銀行，子女會有何反應？

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