再評逆按（一）

上周財政司司長公布預算案，再次提到安老（逆按）按揭計劃，而按揭證券公司亦於上周四公布「優化」版安老按揭計劃。

先說一下安老按揭的「優化」內容，包括：

‧ 單人申請者可較雙人申請者獲較多的年金

‧ 計劃容許長者有需要(如樓宇維修時)，可一次過提取部分按揭額(惟之後的年金將下調)

‧ 6個月冷靜期

‧ 盡量減少有關費用

以一個樓價100萬元的物業為例，70歲單人參與計劃，10年期計，每月可收取5,100元。安老按揭計劃，由零到有，無論如何都為持有物業的長者提供多一個善用資產的選項，原則上值得支持。問題是，以現時公布的資料，筆者相信最終受惠於安老按揭計劃的長者不會多。雖然按揭證券公司已作出「優化」，但筆者由年金、樓價及收取年金年期推算一下，發現收取的年金不算吸引。

以樓價100萬元，70歲雙人申請，年期10年計，每月收取的年金金額為4,600元，10年下來為55.2萬元。如安老按揭全期利率為2厘，那10年後，長者或其後人贖回物業的代價應該是60.7萬元。如按揭利率上升，例如後5年的利率升至4厘，贖回物業的代價是65.4萬元左右。（見表）

如果長者過身，其子女(或其他財產繼承人)10年後沒有資金贖回物業，銀行便收回物業，拍賣後餘款再交予長者的繼承人。

單單以現價100萬元的物業，十年來總共收取55萬元考慮，計劃不算吸引。(55萬元是未來值，如10年內通脹嚴重，往後年份的年金購買力會大幅萎縮）

關鍵在 「有冇需要？」而非「有冇著數？」

之前筆者提到，長者真要考慮是否參加安老按揭，問題不在「有冇著數？」，而是 「有冇需要？」。如果長者有「居於自住物業，收取現金至百年歸老」的需要，即使保費及利率較高，也只好選用有關產品。

相反，如果長者起碼找到一個遺產繼承人，理論上便有更多「安老按揭」以外，更有效善用資產的選擇，例如以繼承人作物業擔保，以一般按揭方式借入款項，款項的使用甚至可以幫助繼承人作置業的首期，因此安老按揭便未必是一個好選擇。

按揭證券公司在介紹計劃「優化」的記者會中強調，安老按揭不是福利，沒有補貼。我們認為逆按計劃在2011推出，時機不太理想，在現時仍有不少「壞大事」（deal breaker）的情況下推行，反應將十分有限，明天詳談時機問題。

(www.panasian.com.hk)