【本周关键词】：保交楼、认房不认贷、商转公、刚需和改需房7:3、公积金互认
►►►国家级
08.09--住建部：“保交楼”已完成住房交付超过165万套
8月9日，据住房城乡建设部消息，目前各地保交楼工作顺利推进，项目复工和建设交付加快进行。保交楼专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%。住房城乡建设部表示，通过保交楼工作的顺利推进，带动了房地产开发项目竣工进度加快，有效防范了商品住房逾期交付风险，提振购房者信心，稳定了市场预期。
点评：保交楼政策是保障社会稳定以及金融系统稳定的重要举措。在购房者筹措大笔现金作为首付款之后，一旦楼盘出现无法交付的情况之下，对购房者而言将会是一种巨大打击。首先是其首付资金的付之东流，并且其居住问题无法得到解决，在此情况之下容易形成社会性问题；其次是即使知道楼盘无法交付的情况之下，还需要按时交纳房贷及利息，更是对其雪上加霜，绝大部分购房者肯定会选择停止还房贷来及时止损，一旦这类情况全面爆发将会传导到金融系统之上，从而引发金融危机。因此，保交楼的意义和价值十分明显，当前，随着部分大型房企再次出现较大风险的情况之下，保交楼政策更需要重点关注，其力度也更需加强。
08.08--夏亦丰：一线城市不具备全面认房不认贷的基础
8月8日下午，在2023博鳌房地产论坛的全体大会上，中银证券房地产行业首席分析师夏亦丰以“代建新航道，迎来新机遇”为主题进行演讲。夏亦丰认为，现在需求端的政策，根据近两周的表态来说，可以分为三种，第一种是房贷利率的调整，一线城市的房贷利率目前还是比二三线城市要更高的，从这个角度来讲，其认为利率调整的可行性是最高的。“第二是对需求端的政策，核心还是首付比例，这里面涉及到首套、二套的首付比例，以及认房不认贷的事情。我们的观点认为，整体来讲一线城市不具备全面认房不认贷的基础，核心还是要继续关注结构性的调整。”。
点评：首先，一线城市的房贷利率确实存在偏高的情况，尤其是首套房贷利率更是最高，其中北上深都是在LPR的基础上进行上浮，而其他城市几乎都有下调，并且结合认房认贷的情况之下，其首套房贷利率相对会更高。其次，在提到一线城市不具备全面执行认房不认贷的基础，个人认为这一说法可能相对保守。一线城市在严厉执行限购政策之下，新增的首次置业的刚需需求已基本消失，大量购房需求都以置换为目的的改善型需求，并且在二手房指导价等政策的影响之下，首付比例也是相对较高，因此已极大的影响当地楼市的交易活跃度。在全国楼市无亮点，整体市场反弹并回暖的可能性也相对较小，因此，在三四线城市救市无效的情况之下，一线城市的政策大幅放松是有利于恢复购房者信心的重要举措，政策不应该像挤牙膏式逐步的出台，可能最终政策出台之后企业和市场都出现更为严重的问题，后续救市的成本会更高。
►►►城市级
08.11--重庆：优化公积金置换贷款住房套数认定标准 已售房及结清商业贷款记录将不作认定依据
8月11日，重庆市出台《关于进一步优化住房公积金使用政策的通知》。其中，《通知》提出，优化住房公积金置换贷款住房套数认定标准，无住房公积金个人住房贷款记录的缴存人家庭，仅有一笔未结清的商业性个人住房贷款且在我市仅有一套住房，可申请将该套住房未结清的商业性个人住房贷款置换为住房公积金个人住房贷款。统一新购住房套数认定标准，缴存人家庭在我市使用住房公积金个人住房贷款新购住房的，须核查住房公积金个人住房贷款记录和拟购住房所在区县（自治县）住房套数。
点评：公积金率先执行认房不认贷政策，是部分二三四线城市执行中央政策的表现。对于部分低能级城市，其整体房价水平相对较低，购房过程中公积金完全能够覆盖其房贷，因此公积金政策的调整能够一定程度上起到决定城市楼市走向作用。其次，存量商业贷款转公积金的政策，也是当前存量房贷利率下调进程相对缓慢的情况之下，降低购房者利息支出的最为便捷有效的路径。
08.11--长沙：刚需和改需房按7:3比例供应 不再要求配建租赁住房
在推进住房产品的差异化供给方面，长沙因城施策构建“三房”体系，长沙在全国率先提出构建“保障房、刚需房、改需房”三房体系，保障房应保尽保，刚需房和改需房按7:3的比例供应，实行分类供地、分类指导、分类建设。目前，长沙改需房供应比例达到3成左右。
点评：此次长沙的住房供应政策出现一定的调整，主要还是以保证刚需为主，其次是中低收入家庭的居住。其中保障房不再以商业住房项目中配建，一定程度上能够缓解部分开发商的开发压力，提升其开发效率和利润率，并且保障房应保尽保的政策也会通过其他方式来完成。不过对于刚需房7成的比例个人认为还是相对偏高，在房改20多年的进程中，目前的住房需求应该是刚需和改善并存，并且改善比重也在逐步加大，改善型的住房需求也会更多的体现在新房的置业过程中，那么在土地供应中如此高比重的刚需配比是否合适值得商榷，并且刚需完全可以在二手房市场进行购买，新房市场如此高比例的刚需住房建设，已经阻碍改善型需求的入市。
08.07--南昌：推进实施住房公积金个人住房贷款省内“一体化”政策
省内正常缴存住房公积金的缴存职工，在南昌市行政区域范围内购买住房的，可向南昌住房公积金管理中心申请住房公积金贷款（含组合贷款，以下简称“贷款”）。（一）省内其他城市的缴存职工在南昌市行政区域内购买住房申请贷款时，申请的贷款额度、贷款利率、还款方式和还款期限等享有南昌市缴存职工个人住房贷款同等待遇；（二）省内其他城市的缴存职工在南昌市行政区域内购买住房申请贷款时，应当由缴存地住房公积金管理中心出具异地贷款职工住房公积金缴存使用证明及缴存明细（已经实现数据互联的城市除外）；（三）住房公积金缴存职工不能同时向两个及以上公积金中心申请住房公积金贷款。
点评：对于南昌市省内互认公积金政策，有利于省内其他城市工作的人群在南昌市购房的重要举措，尤其是部分在城市间工作地调整的人群，或者在异地有交纳公积金想去南昌购房置业需求的人群。不过，该政策只是省内公积金购房需求向南昌市的转移，并未形成公积金的向南昌以外的其他省内城市的转出，南昌的房价必然会相对较高，那么有部分经济实力相对较弱的人群去其他城市置业的需求，城市间的公积金互转政策显得尤为重要。因此，政策不应该一味的向低能级城市的索取，也需要有相关的反哺措施才能得到城市间的均衡发展。