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買房子除了價格之外 還需注意哪些事項

【文/住展房屋網 編輯室】買房子是人生的一件大事,房價當然是考慮的重要因素,但除了價格之外,你還需注意很多事項,包括房子的風水格局、周邊環境、建材使用、室內裝潢佈置、社區整體規劃、建物結構安全、契約字句的真意等等,這些事項在買房之前一定要特別注意。

中國人講求風水,老一輩的人購屋時非常講究房屋的坐向,連帶影響到年輕一輩挑選房子,也會注意房子的風水格局,希望入住之後,能夠帶來好的運勢。所以風水方位是挑選房子首先需要注意的事。

重視居住環境權利

風水學是指風、日與水之配合,現代建築設計均以此為依歸。風水之道看似虛幻,實則有其道理存在。簡單地說,風水講究的就是居住的「環境權利」,每個人都希望買房後入住進去,能夠享有清新的空氣、乾淨的水質、良好的通風與日照、免受過度噪音干擾、屋內不會因陽光直曬而過熱。我們重視風水,等同我們重視環境權利一樣。

很多人喜歡房屋的座向「坐北朝南」,一方面是因為「帝王座向」的財位格局,二方面則是因為夏天吹西南風、冬天吹東北風的「冬暖夏涼」。

但也有人喜歡買「坐南朝北」或是「坐東朝西」的房屋,因為台灣俗諺有「坐南向北,賺錢穩達達(穩賺不賠)。」、「坐東朝西,賺錢沒人知」的說法,住在這種方位的房子有利於你的財運。但坐南向北的屋子在冬天有北風,尤其當冷氣團來襲時寒風刺骨;坐東朝西的房子則是西曬嚴重,夏天氣溫飆高時,室內溫度就更容易上升。

房屋坐向如何判斷

最近,坐西北朝東南的房子成交比例較高,這是因為台灣位於北半球,太陽在夏季是東偏北昇起,冬季是東偏南昇起,所以坐西北朝東南的房子,夏天的時候,日照會斜曬進屋內,正因為是斜曬的角度,室內才不至於過於高溫酷熱。
房屋的方位坐向最好跟自己的生辰八字相合,但房屋之坐向要如何判斷?

目前國內各家地理風水門派的看法不一,並無一致之看法,民間研判房子的坐向也有多種不同的標準,有的以客廳開門的坐向為準,有的是看房間最大面積窗戶之坐向,還有人是依社區大樓門口的坐向來判斷。

「房屋坐向」的說法有這麼多種,讓人不知道應該聽哪一個才正確。目前通說是以房子的最大採光面來論坐向,意即以鄰馬路那方來看坐向,若房子沒有鄰馬路,就是以前陽台、客廳及落地窗等採光最大的對外窗來論斷。

買房應該趨吉避凶

房屋的周邊環境是另一個觀察重點,好的生活環境不只包括健全的生活機能,環境的品質更為重要。購買房地產除了「趨吉」還要「避凶」,每個民眾都不希望自己住的房子附近有嫌惡設施,如果推開窗戶就可以清楚看到殯儀館、垃圾場、焚化廠或是墳墓區,相信任何人都不會想買這種房子。

內政部制定的「不動產說明書應記載及不得記載事項」上面,規定買賣房子必須說明這棟房屋是否為海砂屋、輻射屋、是否被建管單位列為危險建築、有無漏滲水、違建、禁建等,但並沒有要求必須說明出售的建物附近有無嫌惡設施。因此,買的房子附近有無嫌惡設施,必須要靠購屋者自己留意。

目前民間對「嫌惡設施」的廣泛認定,大體上可以分為三大類,一是對生命安全造成威脅的設施,例如:起降噪音大的飛機埸、油氣易燃的加油站、瓦斯槽、容易產生電磁的高壓電塔等;二是對住家生活安寧造成干擾的設施,如神壇、焚化爐、殯儀館、停車塔、墳墓等;第三類是屬於心理或風水層面嫌惡狀況,如凶宅、醫院,會對周邊的氣場有重大影響。

民間認定的這些嫌惡設施,有的具有潛在的公共危險,有的明顯造成生活的不方便,影響到居家品質,你在購買房子時最好能避開這類的房子。

買的房子附近有無嫌惡設施,必須要靠購屋者自己留意。


建材配備必須注意

建材配備等級也是購屋應考慮的因素之一,如果買的是成屋,這些建材配備如電梯、廚具、地磚、衛浴設備等,都可以看的清楚,比較不容易發生爭執,但是預售屋因還沒有蓋好,這時候就必須特別注意。

在雙方的買賣契約中,都會有「建材與設備說明書」作為契約的附件,如果在「隔間」部分有下面的記載:「室內隔戶及隔間牆採輕質灌漿牆,重量輕可降低結構體荷重並具隔熱、隔音及防火效果。」,這種以「輕質灌漿牆」作為分隔牆的隔音效果很差,隔壁沖馬桶、說話聲都聽得一清二楚,因此,契約中最好將分隔牆的材質及隔音效果說明清楚。

通常,買賣預售屋時,建商多會在產品說明書及契約上面註明廠牌或「同等級之建材」。但所謂「同等級」之建材,究竟由誰來認定?買賣雙方經常為此產生爭議,為了避免認知差異過大,最好在契約上註明建材內容及保固期限範圍。

很多建商在交屋前會將陽台統一外推,讓建物外觀整齊好看,也能擴大室內實際使用空間,使房子的賣相會更好。如果你購買這類產品,在交屋驗收時,要特別注意防水問題,注意原排水口是否裝上塞頭且確實密合,若是窗底及牆角漆面出現浮泡現象,那麼外牆很可能已有滲水現象。

有些建材設備是「標準配備」,交屋後一定會有,但有些則是「選購配備」,須另付費,最常見的如木質地板、按摩浴缸、SPA淋浴柱等都可能是選配。有些建商會標明,有的卻故意不標示,當你要付費選購配備時先問清楚,再談價格。

買賣預售屋時,建商多會在產品說明書及契約上面註明廠牌或「同等級之建材」。


確實掌握裝潢時程

買了新家一定要做室內裝潢佈置,花錢請人裝潢,最好將過程拍照存證,可以免除雙方對施工過程及用料的疑慮。買裝潢好的房子,也可以請賣方出示裝潢過程照片,掌握看不到的屋況。若是買來舊屋欲裝潢後轉售,有這些照片給買家看,也可以提高房子的賣相。

有人喜歡買附裝潢的新成屋,可以省下找設計師的麻煩,還能減少現金支出的壓力。在購買這類附裝潢房屋時,通常需另外跟裝潢公司簽訂委託裝潢合約書,請裝潢公司附上施工圖及詳細估價單,而且是在房貸核撥下來後,再由購屋人給付裝潢費用,這樣才能保障自身權益。

裝潢時程要確實掌握,才能保障權益。有不少消費者喜歡請建商配合的裝潢設計公司施作裝潢。與建商配合的設計公司為了節省人力及成本,常會等到銷售出一定戶數時,再統一施作,因此耽誤較早購買客戶交屋後實際進住的時間。因此,你可以在與建商的合約書中明確載明裝潢施工的起迄日,以保障自己權益。

!社區機能是否完善

社區機能的完善與否關係到生活的便利性,如果住家附近生活機能一應俱全,有超商、學校、公園、捷運站,當然是最理想的社區。購買預售屋時,一定要留意社區整體規劃,特別是你購買的那一戶與鄰棟的距離,如果棟與棟之間的距離不夠,會影響到居家採光與通風條件。

很多建案會以社區大樓休閒設施作為訴求重點,消費者在選購這類住宅大樓時要格外注意這類設施是否納入公設比,分攤到房屋權狀坪數裡,如果休閒設施位於二樓以上,應問清楚樓地板是否有做防水處理及樓層載重。

過去購買公寓大樓時,通常一樓及最高樓層的總價會高於其他樓層。因此一樓及最高樓層的住戶會認為擁有一樓空地及頂樓平台的使用權,作為加蓋或其他用途,但事實不然,頂樓平台與一樓空地屬於社區全體住戶所共有,任何人若未經其他全體住戶同意而擅自搭蓋,就是違建,會被法院判決要拆除。

有部分建商或房屋代銷業者,會在建案附近的空地立上看板寫上「某某公園預定地」或「某某市場預定地」,當你購屋前,可向當地市公所查詢,問清楚政府公設的設置地點,以免受騙誤判當地的遠景及行情。

消費者在選購這住宅大樓時,要格外注意哪些設施納入公設比。


小坪數房住戶較多

一般小坪數產品由於總價較低,戶數多,因此住戶水準較難控制,因此大樓管理是購買小坪數的民眾需列入考慮的重點,如果大樓內有酒店等八大行業進駐,最好不要購買,以免影響居住品質及安全。
買預售屋時可要求先看藍圖,因為預售屋無法實際丈量室內尺寸,常發生交屋後的困擾,例如部分透天厝室內樓梯過窄、樑位設計不當,導致大型家具家電如床舖、電視、洗衣機等無法搬動,甚至人員進出都要彎腰,購屋時應要求建商出示標示尺寸之藍圖,預先估算室內尺寸,以免交屋後才發現室內梯問題多多。

消費者在購屋時,對每一個細節都必須注意,稍有疑慮,就必須向建商問明白,對契約中一些曖昧不明的字句,更要註明清楚,以確保自身權益,最好能夠發揮雞蛋裡挑骨頭的精神,將每一項細節掌握得越仔細,權益就更多一分保障。

本文摘自7月5日出刊之《住展雜誌》380期專題報導,同期內容除本文外,並有「建設產業雙車頭 風城房市衝衝衝」、「都更必成的四大關鍵」、「買房子除了價格之外 還需注意哪些事項」、「小資一族買房投資術」、「輕鬆買房懶人包」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!