越秀服務（SEHK:6626）現正進行首次公開招股，如不行使超額配股權將集資最多24.1億港元，但市盈率接近40倍，其估值較市值相若的物業管理公司為貴。
惟估值偏貴不代表沒有認購的價值。因為物業管理公司已經成為港股最炙手可熱的新股品種，上市初期股價表現向好，投資者不妨以現金認購碰運氣。長線而言，越秀服務在母公司越秀地產（SEHK:123）則具有持續發展的潛力，或許能夠令高昂的估值相對合理。
越秀服務倘以上限6.52元港元定價，市值為96.4億港元，市值和濱江服務（SEHK:3316）、保利物業（SEHK:6049）、金科服務（SEHK:9666）及建業新生活（SEHK:9983）相若。
惟比較市盈率，越秀服務去年純利超過2億元人民幣。越秀服務一但以上限價定價的市盈率接近40倍，較金科服務市盈率41.8倍便宜，惟濱江服務及保利物業市盈率分別為33.2倍及38.1倍，顯得越秀服務相對昂貴。
商業物業管理毛利率高
不過，越秀定價相對昂貴可能有基本因素支持。因為去年純利為2.037億元人民幣，較2019年按年上升118%。原來過去幾年越秀服務營業額處於高增長階段，2018年越秀服務營業額僅7.6億元人民幣，去年已經增長至11.7億元人民幣。
在2018年至2020年期間，越秀服務的非商業物業管理及增值服務分部的物業管理服務毛利率由5.3%增加至21.6%，部分原因為去年出現的疫情地方政府推出社會保險繳費寬減或免除，相關金額為2,070萬元人民幣。由於這些收益屬一次性，相信今年相關業務的毛利不會這麼高。
母公司強力支持
然而，越秀服務最具增長前景業務為商業物業管理及運營業務。由於商業地產採取報酬制而不是收取一筆過費用的包干制，所以結構性而言，商業地產物業管理毛利率較住宅物業管理為高。
何況，越秀服務的商業物業管理及運營服務的服務範圍還涉足市場定位諮詢及租戶招攬服務，這部分的毛利率更高，在2020年達40.4%。
此外，越秀服務獲得母公司支持，去年營業額有超過70%來自廣州越秀及越秀地產以及其各自的合營企業、聯營公司 或其他關聯方。換言之，這些部分生意的黏性高，投資者不用擔心來自母公司的生意會中途轉會。
基於以上分析，越秀服務擁有相當優勢，雖然估值高昂，仍值得投資者以現金認購。
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