加拿大房地产市场如何，是一个适合投资的地方吗？

2023/09/04

二更

如果你认真看Housesigma，你会发现大多伦多地区周边的小镇有一些被银行强制拍卖的房产，而且一般比买入价格低30-40%。这些小镇包括大瀑布地区和周围的Hamilton，北部lake simcoe地区，西部伦敦区，以及更远的Peterborough，这些在我们看来都不是主流投资地区。而这些房产的共同特征都是在2021年底到2022年初买入的，在2023年6月开始卖出。大部分都是50年以上的房。很多房产的卖的绝对价格都不高，不到100万，但是这些屋主连100万的房产都拿不住。虽然装逼，这说明了这些地区的人确实穷，那么这些地区，也就是以后投资房产要注意，没有金刚钻别揽瓷器活。我认为可以这么看，这些小镇房产属于高风险投资，类似币圈的山寨币，在熊市的时候跌得很惨。我总结一下要避开的坑：

1。贫穷小镇，表现为本地居民的教育程度不高，收入不高，学区也很差

2。当地没有明显移民流入或是人口增长的途径

3。交通不便，尤其是来多伦多不方便

4。房屋一般较老，大部分都是50年以上的房

这种地区是可以投资的，但是要在牛市的时候投资，快进快出，拿来放租，重建云云，都不是好的办法。有点类似山寨币的投资理念。

跟上面小镇对比，另外一个极端，现在豪宅也是有点不好弄的，也就是400万以上的这个类别。

400万的豪宅其实在多伦多也不算什么豪了，真正的豪宅都要往1000万方向发展。400万这个位置其实是尴尬的。要么是地理位置一般，或是土地不大(subdivision)，为了往豪宅方向发展，把建筑和装修这两条buffs 打满。一块小小的土地，放一个5000尺以上的房子。里面什么都是定制，连一个微波炉，咖啡机，都是定制镶在柜子里的；一个坐厕也要定制，结果你想换一个智能坐便都难的；一个车库也要搞超级挑高，可以让你把车子吊在车库里，还要两头开门，让你放一艘船；地下室还要搞一个人体保险柜，以防别人打劫的时候躲避。这种房子当然牛逼了，但是如果地理位置不好，四周社区不是富人就尴尬了。

我认为豪宅本来就不是一个很好的投资品。

1。 房产的使用属性是边际递减的。上面这种房子，其实也是给原子小家庭用的，虽然5000多尺（加上地下室一般有7000尺），但是家里最多就是父母+子女+保姆这种配置，不是什么几世同堂。还搞地下室分门出租？真是太好笑了。

2。豪宅由于“个人品味”的元素太多了，也就是啥都是定制，那你们的目标买家人群就本来很少，还要找到刚好跟你品味相似的人就更少了。别人说不定对你的意大利定制的大理石地板和淋浴没兴趣呢。

3。豪宅的低流动性比一般房产还要低，买卖的时间都很久，也就是说DOM + Closing Date 都可以很久。

4。出租很难，也就是现金流也不高。

5。在法律上豪宅的手续也要多于一般房产。

买卖豪宅，我认为是对“生活方式”的追求。不要考虑这是什么投资品了。其实富贵奢侈哪里有尽头呢？我个人认为壕得连Costco都没办法去了，那就享受不到这个全球化和工业化的便利和舒适了，岂不是没意思了。

原文：2023/08/30

多伦多人对地产痴迷，这是没错的。我不信仰多伦多地产，如同任何资产一样，多伦多的地产也是会涨会跌。加拿大虽然地广人稀，但是可居住的土地太小。法语区的各种自我封闭政策，更是给多伦多捐献了企业，商机，和人口。造成了多伦多这样占全国人口将近20%的超级大城市，如果去掉法语区，多伦多占全国英文人口将近25%。和美国一比，这是不可想象的。大城市对国内的小城市人口，和对全球新移民的虹吸力量不可小觑。

既然有基本面的支持，我依然对多伦多地产有信心。但，要怎么投资，这里面的学问很深。我不是持牌经纪，但我也有一些个人经验，况且投资不分家，无论是投资企业股权，固收，或是地产（术语叫做“另类资产”）其实都是一个意思。我简单说一些观察吧：

地产投资不是为了收租，收租那叫做income asset，但是由于这里的租售比已经很不理想，加上政治正确对于租客的偏爱（租金控制，打压房东），以及税务因素（租金上税为100%，资产增值上税为50%），地产投资是为了capital gain，也就是资产增值，而租金，只是为了覆盖持有成本。

自从2022年3月以来，多伦多的地产其实已经有了很大挑战。有时是卖方市场，有时是买方市场。加上地产的特殊性质：低流动性，资产的不同质（没有两个房产是一模一样），以及信息的不足，其实地产经纪的重要性非常高。我们在这里狠狠被上了一课，具体就不展开了。地产经纪良莠不齐，在复杂的环境中，你就知道哪些人有能力，哪些人就是打酱油的。一些人表面上似乎忙着参加活动，见一些有头有脸的人，但你知道他们到底能卖几套房？

而且，TREB（Toronto Real Estate Board）上面的报告其实也有很大滞后性，以前我只是看benchmark index，但是慢慢我明白了要看DOM (days on market), SP / LP (sale price / listing price)之类的数据。试想，一个市场如果花很久才卖掉一套房，或是搞钓鱼价格+多人竞价的策略都不好使了，那么价格如何能上得去？

自从疫情以来，市场的操作其实已经有了很大的变化。其中一种就是云看房。以前一些挂牌都是几张随手拍的照片，有一些甚至只有大门的照片，或是租客住在房子里，都照卖不误。现在不一样了。社交平台的兴起，云看房，VR (virtual reality)兴起，所以，卖房也越来越卷了。40张照片放满，把房子清空，重新粉刷，放上特制的家具和装饰，专业照片，弄得跟样板房一样，都开始变成了标准操作。这种做法叫做staging. 以前我也觉得没什么大不了的，现在我明白了，人就是很肤浅的，就是喜欢漂亮的东西，就是容易被“氛围”带偏，一旦代入了情绪，这就不是买卖房这件事了，而是“生活方式”的升华。Staging 是细节决定一切的事情，小白都看不出有啥端倪，需要别人点拨，你就也许能发现不同。所以，地产经纪这个行业，我认为会有整合和转型，资源会更往金字塔顶部集中。那些非专业人士，没有经验的，或是不学习新的技能的，以为有一张牌照就能卖房，会慢慢被淘汰。

说了这么多，似乎没有说一些干货。我尽量吧。

首先，地产投资的内核是资本增长。所以要合理使用杠杆。多伦多最大杠杆的产品是楼花，一般在交房前，只需要放15%，而且没有贷款，租客的破事。加上建设的周期长，买楼花其实就是给了自己一个5-7年的投资周期。在以前，闭着眼买就行，只要房子能建起来，就是稳赚的。但现在很多项目也超贵。比如说，condos in Hamilton 居然都上$1000一尺，我就觉得不可相信。所以不是什么项目都能买的。

买卖房子，要尽量把个人情绪，个人喜好剥离开来。这是很难的，人就是情感的动物，所以现在staging 才搞的如火如荼。。。反正记住一点，这个市场不相信眼泪，也不在乎你是谁，对你的个人品味，个人喜好都没兴趣。一些人总是把自己看得太重，一看他们的房子，很多个人元素的装修在里面，比如说，柜子，强烈个人特色的每个房间墙的颜色不同，一些多余的装修，游泳池。这些自己以为加分的东西，其实都是减分项。只有是最大公约数的东西，才有价值。比如说，大窗户，有很多阳光，朝向，有景观，实用的户型，车库，白色的墙等等。

买condos（公寓），如果是楼花的话，我说说哪一些升级是无用的，没什么回报的。中心思想就是，大结构的可以买，如地板；让房子明显漂亮的，可以买，如countertop（台面）。一些鸡零狗碎的东西，你就想，是不是这些都是我的个人品味？一有这种想法，就别买了。

• 顶天立地橱柜，这么高，无用。
• 客厅（餐厅）里加一个中心岛。现在condos 都是鸽子笼，加一个中心岛就是让你的客厅餐厅更小。这花的几千块不但不给你回报，还起反作用，让你的房子更小更难卖。
• 家电升级，现在开发商给的都够用了。
• backsplash - 我觉得选个好的颜色重要过一切，再升级的话，一定要记住，要明显，能让人看得见。
• locker （储藏室）这是不值钱的，开发商如果送就留着。如果室内面积太小，比如500尺，可以要。但是没必要升级，随便升级就是轻松五六千，你根本回不了本的。以后入住了以后，需要的话，只是几千块的事情。而且你可以租别人的。而且现在管理费开始鸡贼，locker 也要一个月收你30-40的管理费，这也不太值了吧。
• 车位，如果有当然好。
• 鸡零狗碎的东西，开发商的骚操作太多了，比如说，厕所镜子给你加一个框框，也要收费。你不如去Costoco 买一个backlit (就是后面发光的那种）才不到100刀。这里加个灯，这里加个镜子，厕所的洗手台加个脚。这些看起来是小数字，但是轻松几千块不见了。我跟你说吧， 这就是扔掉的几千块。

投资公寓，切莫买面积太大的。你要明白你的目标接盘侠是谁？一般是年轻人，第一次买房的刚需。你上来一个1200尺的三房公寓，能卖得出真是祝你好运了。因为你的竞争对手是其他低层建筑，即使是老破小，有些人也更喜欢。还有，第一次买房的人，经验不足，他们也看不懂你做了什么升级，哪些值钱，哪些不值钱。你的俏眉眼做给瞎子看。他们更看重一些大框架的东西，比如结构，景观，房子是不是漂漂亮亮。这些是启动他们情绪价值的，会触及他们的“生活方式”思考的。还是那句老话，你的品味不重要，重要的是“氛围感”。

关于低层建筑(low-rise dwelling)，抛掉是啥老破小，是啥垃圾都能卖的想法。现在房子这么贵，入门老破小80万都基本没选择了，很多要往100万方向走。你想想，能拿出100万的人群都是些什么人？典型的画像是受过高等教育，有稳定工作的人。多伦多老区很多房子都是50年+的房子。50年多伦多还没有蒙特利尔大，是一个二线城市，也比较穷。这些老破小的最早的居民，都是一些做比较底层工作的人，他们的要求也比较低。但是现在他们吃上了房产的红利，现在也能住上“价值百万房产”了。这个过程英文叫做gentrification. 而且他们的下一代，其实也很难在父辈居住的地方买上房了 。好了，啰嗦一堆，这种老破小不要太自大是什么缘故呢？

首先50+年的房，在折旧上来说，其实已经没有任何价值了。但是大家还住着，一个字，就是穷嘛。这么旧的房，维护会比较麻烦。只要结构没有问题还好，如果有一些房主不爱护的，老房是比较头痛的。我见过100年+的房子，一言难尽。还有，以前的建筑特色不太符合现在的生活要求，比如厕所特别少，全家三房，只有一个能洗澡的全厕+一个能洗手的半厕。如果家里人口很多，这是很不方便的。

那些townhouses, semi-detached homes 这种老破小，由于没有持有整块土地，重建是不可能的。而且即使是持有整块土地，如果整个社区都比较穷，你建一家又大又新的房子，也是拿不回投资本钱的。试想，如果这个社区的房子都是100万上下，你一个300万的房子，谁给你买？所以，我是对于扩建，重建，这些都没有太大兴趣的。这里有太多的“个人品味”掺杂在里面，而且地产估值常用的是“比较”法，你搞一个鹤立鸡群的，一个定制的房子，别人怎么给你比较？

当然，低层建筑，即使是老破小，属于稀缺性房子，在好的社区，增值的空间是高过公寓的，尤其是现在公寓的供给是比较多的。投资低层建筑，我认为需要对装修有一些了解，这里的门道就太多了…

好了，东拉西扯，先停笔至此。我也不算多么专业，写下此文，是为了记录一些我的经验。如果对读者有点用，我就满足了。

加拿大被迫跟随美国，走入去工业化之路，美国有高科技，加拿大除了留学移民，这二十年玩的就是房地产。

政府通过炒高房价，获取更高土地、建筑审批费用，收取更高的交易税，每年收更多地产税，政客和当地牛人，从中中饱私囊，赚得盆满钵满。

二是金融机构，银行和二、三级贷款公司，不断扩大业务量，业绩节节高。

三是开发商和建筑商，也是赚麻了，跟国内不同，这边可以卖楼花，画个图纸拿到批文就可以开卖，卖出去有钱赚就开工，没钱赚就申请破产、卷款跑路。认购的人就算拿到手时房价腰斩，还得按原价付款，否则追你本息直到你破产。

以上是吃大块肉的，还有一堆吃肉沫的、偷吃的。比如本地经纪与移民经纪联手坑新移民，移民经纪编造各种移民骗局到国内骗人傻钱多的韭菜，最近国内已经骗到三四线城市了，退休老头老太都拿到传单了。失败的人生都是一样的，不是在这被骗光，就是在那被骗光。

加拿大政商小蚂蚁们搞的这个地产游戏还能继续吗？不能，玩不下去了。要保持这么高的房地产价值，就要放出相应的货币，也就是印钱，钱是高流动性的，是要获利嗜血的，一旦发现获利不理想，一定会跑。加拿大这么小的一个市场，是极其缺乏弹性的，不像中美，能很快反弹回去。加拿大房地产正在经历一个主要大资金已经套现，次级大资本正逐渐套现的过程，很快进入中小玩家破产、割散户韭菜阶段。资本主义自由市场就是先用1％的低息把你忽悠进市场，然后在短时间加息到5％以上，把你榨干，扔路边流浪。

为啥玩不下去了？因为前些年印的钱真的太多太多了，加元不像美元，没什么人要，除了一些有几个钱的发展中国家中产和暴发户，换加元到加拿大买房、买地当接盘侠，没什么出口，市场上的加元已经到了历史高点，现在是通过高利息，限制住加元流通速度，央行再回收了一点加元，勉强抑制住通胀。所以，如果降息让加元流通速度加快，通胀会迅速重新高涨，指望短期大幅降息，可能性几乎没有。只有可能长期缓慢降息，确保海量货币根据经济实际情况而逐步运转加速，也就是所谓的软着陆。

但这有一个问题，就是存量资产在长期高息环境下，总体价格也会长期走低，比如债券价格。房价会不一样吗，特别是投资房？按揭利息升高，每月月供升高，每个月获得的纯租金收入就少了，Reits价格也会跌。有人说那涨租金不就得了，但租金涨通胀就涨，通胀涨工资就要涨，各种物价也要涨，这就是这一年多加拿大发生的情况。

加拿大房价这点事发展到今天，先看看最后接盘的中小开发商和炒房客，手上拿着一堆房子，利息还款高启，出租、出售都很难回款，撑不了多久，他们就会现金流耗尽，走向破产。

其次，看看已经买房子的，月供远超过收入涨幅，如果月供不变，就相当于全额在偿还利息，本金基本没还。月供增加肯定会影响所有其它消费，后者虽然月供不变，但实际上是未来的财富缩水了，未来要还更多或者更长时间钱。

最后，也就是最底层的接盘侠——租房者，以上两群接盘侠指望能通过涨租金来解决利息过高问题。但归到底，需要有这么多的租客能租得起这么贵的房子。拼命放新移民进来，结果租的多数是地下室，通过分租合租貌似能临时解决部分房子的租金上涨要求，但十个人住的房子和三口之家住的房子，折旧和价值重估也后降低房产价值。主流市场普遍的高租金，只能靠较高收入家庭来维持，但实际情况是加拿大实际工资已经几十年不变了，没有足够的高收入岗位来支撑这种普遍性的租金上涨。目前，加拿大出租公寓的价格已经开始大幅促销，公司房东为了有足够现金流不至于破产；个人房东发现地下室出租比较容易，地上单元由于租金比较高，通常很难租出去。

所有上面的分析都预测高息环境下的中小接盘侠破产潮很快就会越演越烈，无论是国家还是央行，都不在意这些人的财富，特别当很多这种人是华人和其他移民，甚至没有入籍或永居身份的。那么，不让你破产，让谁破产?这时候到加拿大来投资房地产，热烈欢迎。政府客为了选票，一定会大规模开建廉租房，会减少市场租金收入，加剧破产潮。

加拿大这一轮房产泡沫破灭，已经在所难免，30－50%的跌幅是板上钉钉的，跟历史上所有的房地产泡沫破裂会一样，而且由于经济增长乏力，没有新的增长点，加拿大国民生活水平会在十年内跟意大利一样，最终能跟西班牙一致就不错了。以前写的有一些数据可参考: