房贷利率是怎么计算的？

上海本地银行信贷工作15年经验。

先回答你的算法，不对。你的实际利率就是5.65%。

你所计算的3.48%，是中介口中经常为了误导借款人，用的常规套路。

你自己也被自己误导了。

拿总利息，除以总本金，得出很低的年化利率

因为房贷每一期都在还本金，你的总本金从30年来看，不是44w，而是44w到0元的一个逐月下降的动态数据。

有兴趣的朋友可以看下，具体的房贷利率，细分到每一个月，究竟是怎么计算的。

其实一点都不难。

举个整数好算的例子，100万本金，6%年利率，30年贷款。

通过按揭计算器得出，每月还款额为5995.51元（先不要管这个数字怎么出来的，后面会讲）。

好，现在每月的还款额都是5995.51，里面包含了本金和利息。请问，第一个月里包含的利息是多少？

我觉得每个人都能回答。年利率6%，除以12就是月利率0.5%，100万的本金，100w×0.5%=5000元。

让我们看看对不对。打开任意一个商贷计算器（链家app里就有），输入本金，利率，期限。

看下我红色标注的框。是不是等于我们算出来的5000元。因为每月还款金额为5995.51，自然第一个月，还款本金为995.51元。

上图的第二个月开始，似乎数字就变得杂乱无章起来。那第二个月的利息是不是就很难算？完全不是。

当第一个月归还了995.51元本金后，剩余本金还剩1000000-995.51=999004.49元。月利率仍旧是0.5%不变。那么第二个月的利息就等于999004.49×0.5%=4995.02元。

看一看，是不是与上图红框下方的第一个数字（第二期的月供利息）一致？那么本金还多少呢？当然就是5995.51-4995.02=1000.49元，与第二期的月供本金一致（差1分钱是系统四舍五入）。

这时你会发现一个原理，原来每一期的月供利息，就是月利率×剩余本金！而每一期的月供本金，就是总额-月供利息。

因为本金一直再还，导致剩余本金一直再减少，从而月供利息也一直减少；月供总额不变情况下，当然月供本金就逐渐增多了。

“房贷一开始大多都是还利息，最后才是慢慢多还本金”。就是这个道理。因为利息永远跟随剩余本金的变化而变化。

所以请不要抱怨为何银行一开始收我这么多利息，因为你一开始欠银行最多的本金。

最后提一句，如何计算每月还款总额是5995.51元？这是一个复杂公式，没必要了解。

就是这么个玩意，能帮你计算出来总额，最后一分不差，本金利息都还清。

包括题主上述说的，他的房贷的每月还款额，就是这么算出来的。

（题主写错了一点，6.55%*0.85=5.57%，不是5.65%，每月还款额应该是2517.63元）

好了，以上就是关于“房贷利率是怎么计算的”全部内容。希望对你有帮助。

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因为分期还款，每期的本金在减少，所以利息在减少。

简单举例，通俗易懂。

先以最简单的等额本金来算。

等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金(贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只有本金才作利息计算。

假设借了120万，12个月，年利率为12%，每个月利率是1%，等额本金。

第一个月本金120万，利息是1.2万（120万X1%）。

第二个月本金110万，利息是1.1万（110万X1%）。

第三个月本金100万，利息是1.0万（100万X1%）。

……

第十二个月，本金10万，利息是0.1万（10万X1%）。

总利息是1.2+1.1+1.0+……+0.1=7.8万。

等额本息呢？

等额本息贷款采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息，也就是说未付的利息也要计息。在国外，它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。

计算有特定的公式。每月还款数额计算公式如下图所示：

其中，

P:贷款本金

R:月利率

N:还款期数

附：月利率 = 年利率/12

同样，假设借了120万，12个月，年利率为12%，每个月利率是1%，等额本息。

因为计算过程涉及到指数运算，算起来更复杂，可以选择更方便的房贷计算器。

利息总额为79422.56元。

所以，无论是等额本金，还是等额本息，都不是简单的用初始本金乘以利率然后除以月份。

并且，细心的你一定发现了，等额本息的利息（7.94万）比等额本金的利息（7.8万）更高。对等额本息的介绍中也说了

剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息，是复合利率。

等额本金的优点是借款成本低，但前期压力高，适合有提前还贷的买房者。

等额本息的优点是压力小，但借款成本高。

通过对房贷利息的计算，也可以避免生活上的一些金融小陷阱。

包括信用卡和某些网络金融产品，标称借款万五（每天万分之五）的利息。

很多人看了后，觉得每天5块钱不算高。

但折算成年利率为20.02%，差不多是普通贷款的10倍！

如果没有及时还款，罚息、滞纳金再加滚动计算，利率只会更高。

像以前因为信用卡几块钱没有还，十多年后，就变成了几万了。

过去的一些人背负的网贷就这么来的，因为不会算实际利率，就借钱了。到还钱时就傻眼了，因为基本是个无底洞。

所以，借钱相关的，看似很简单，其实也是个技术活。