居屋攪珠曲終人散,你是其中一位幸運兒嗎?不過人往往是矛盾的,當知道自己有幸成為業主之際卻滿心憂慮:「幾時要俾首期?仲有兩年先入伙,到時樓市會唔會大跌?」
為解開各種疑團,記者特別綜合了一些有用資料,再加上浸大財務及決策系副教授麥萃才、1%地產投資課程策劃人鍾學良的意見,總結出買居屋前你要知道的二三事。
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A:房委會預計首批幸運兒最快可於5月揀樓,選中單位者需即時繳付首期,綠表為樓價之5%;白表則為10%。待完成揀樓及支付首期後,房委會會發出入伙紙,業主就可找銀行承造按揭,並清付餘下樓價。至於幾時要完成整個買樓程序,房委會發言人稱將在入伙前一段時間,發信通知業主支付餘下樓價的確實日期,故居屋買家不需像私樓業主一樣,謹遵一個月的成交期。
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A:新居屋業主可獲房委會提供按揭擔保。鍾學良認為,此舉對銀行來說風險相對較低,故審批比較寬鬆,白表申請者一般可在沒有按揭保險的情況下做到最高九成、最長25年按揭還款期。
一般新居屋在售出起計2年後才可轉手,但只可售回予房委會,該會會以原價回購。售出3至5年,可以市價售予房委會,若該會拒絕回購,業主可免補地價在「第二市場」出售,或補地價在「自由市場」出售。至於5年過後,房委會便不會再回購,業主可選擇在「第二市場」或「自由市場」出售。
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以沙田美柏苑345呎最細單位為例,售價為187萬,若以九成按揭、2.25%利率、25年還款期計算,每月供款約7500元。若以荃灣尚翠苑最大475呎單位計算,售價326萬,在同樣的條款下,每月供款約為1.3萬元。但要留意,本港未來將進入加息周期,需留意加息3厘後,是否仍負擔得起,此外亦要留意供款入息比例,最好跟從金管局最新指引,不超過月薪45%。
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Q:市場預期未來幾年樓市有調整,現時決定買居屋,到時會否得不償失?
A:若果擔心現在入市會蝕,即是業主某程度上視買居屋為投資,而且潛台詞是若今日不買,2016年跌市後,說不定同一筆錢可買得起質素較高的同區私樓。以荃灣為例,房委會將該區新居屋呎價定為6113元,而現時該區二手私樓平均呎價約萬多元,即是「賭」未來2至3年該區私樓會跌價三成以上。麥萃才認為除非重大事故,否則發生此情況的機會不大。他又指,若果買居屋打算自住而現時的負擔能力又足夠,則不需太介意短期樓市升跌。