【日本置業直擊】東京樓價平過香港新居屋 買樓細節不能忽略
在東京龜戶區一個約270平方呎的單位，6年樓齡，兼有露台，眺望晴空塔（TOKYO SKYTREE），售價只約165萬港元，平均每呎僅6,111元，平過本港租置公屋呎價，僅及新一期居屋啟德啟朗苑折實前原價一半。
有日本樓專家表示，不少香港人傾慕日本住宅單位，近年由細單位至整幢樓都有人購買。不過提醒要在日本做業主，愈繁鎖細節就愈不能忽略，交易前有一份文件必不忽視，當中記載了單位是否凶宅、可否養寵物和彈奏樂器等，並提醒港人勿抱持「必賺必升」心態。
日本置業直擊系列2之1
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法例規定單位最細25平方米
日本自80、90年代起因「泡沫經濟」，市場出現大量「蚊型樓盤」（如同現時香港劏盤），當時最誇張的單位細至只有100平方呎。日本不動產銷售及市場推廣總監史可為表示，後來經濟復穩，日本政府考慮到人道及舒適度，規定新建單位空間不得少於25平方米（約260呎）。時至今日仍有不少人由二、三線城市湧到東京升學及就業，而日本文化不流行「合租」，故細單位仍有大需求，即使是日本當地人亦會投資細單位放租。
「重要事項說明」文件列明景觀
在日本置業，史可為指，一般至少會用到兩份文件︰「買賣契約書」（合約）及「重要事項說明」，均是全日文，後者更仔細記錄了單位的細節，包括結構、是否凶宅、可否養寵物、是否容許玩樂器等，故每次都必須詳細向客戶講解該說明書。他指，日本有「日映法」規定每棟樓宇都可享受到一定比例的日照，該說明書都會介紹，就連該單位會否看到墓地、寺廟等亦會詳列，尤其是附近有學校，則會寫明每朝什麼時分可能會傳來鐘聲等。
買家可獲賣方至少三個月售後保養期
史可為介紹，在二手樓交易方面，日本另設有「瑕疵保障」，即賣方要為買方承諾售後保養期，視乎業主是由個人還是公司團體組成，屬前者須負擔售後三個月的維修事項，屬公司團體業主則要負擔長達兩年的保養期，以保障新業主不必承受上手問題，如一些不能即時發現的白蟻、下水道問題等。不過，亦有賣方會提出免責，寧願壓低售價。
港人投資口味變 整棟買入連地權
香港人炒日本樓熱潮始於六、七年前，主要因當時日圓匯價下勢。史可為表示，近年來已為客戶物色逾2,000個單位。東京樓盤以呎價計，新樓每呎平均約8,000港元，市中心地段每呎平均達約1.4萬港元。港人以往多投資細單位，較留意選址是否近地鐵站等。他指日本置業每個月都須支付管理費及一筆「維份基金」，一般佔租金收入的10%至15%。
日本樓價相比現時本港樓價，可謂並不算高，如房委會將開售的新一期居屋，當中啟德啟朗苑七折資助價，每呎達到9,755元，換算起來原價每呎13,935元，等同東京市中心地段呎價。
至近年港人投資口味有變，「多了一棟棟咁買。」他指，由於在日本購買整幢公寓同時可獲取該址地權，形容是「進階」版投資，其處理過的個案中，一幢6層高樓逾千平方呎，涉款約7,100萬港元。由於日本位於地震活躍區，他提醒投資者須注意樓房是否達至防震標準。
日擬收緊經營公寓民宿
有港人在東京及其他旅遊地區，如沖繩、大阪、北海道、京都等地，投資物業以度假形式自住，平日則用作民宿。不過他提醒，日本政府今年中將有新政策出台，或收緊公寓民宿要求，他認為反而投資「獨立屋」（house）有更大自由度，不用顧及鄰居投訴等，但一般市中心地段較少獨立屋，建議可留意往返機場鐵路站附近地段，及留意是否附設停車位等，吸引遊客入住。
有人即興買樓 忽視合約及管理問題
史可為認為，受2020年東京奧運等因素推動，東京樓價仍有上升空間，近年每年都錄得8%至10%的升幅，至於另一大城市大阪或會發展賭業，相信都有一定升值潛力。不過他提醒港人投資者，勿輕信坊間「必賺必升」之言，被表面「銀碼」如回報率等蒙蔽，除了要衡量個人負擔能力外，亦要仔細了解所有文件內容、樓盤質素，有需要可尋找在日本、香港兩地均有牌照的認可中介協助。他曾接過一宗個案，有人在日本一時興起，走入當地地產公司，在「雞同鴨講」、單憑些少漢字理解下，便買入一個單位，結果忽視了合約及管理問題，「維修費都用了半年租金收入，得不償失。」
