上海甲級寫字樓租賃有哪些新變化？金融行業穩居榜首、製造業與TMT持續升級擴張

轉自：新民晚報

3月17日，CBRE世邦魏理仕發佈《2022年上海甲級寫字樓租戶普查》報告顯示，金融行業穩居上海甲級寫字樓需求榜首，製造業與TMT持續升級擴張；外資企業租賃面積穩定。

調查收集整理了截至2022年年底上海260棟甲級寫字樓項目內近6840家（約1054萬平方米辦公面積）進駐企業資料，並與2020年及2018年普查結果進行對比，以分析在傳統行業轉型、新興行業集聚以及上海推進“五個中心”建設的多重因素影響的複雜環境之下，上海寫字樓存量租戶的演變過程。

租戶對寫字樓品質要求更高

從主力租戶構成來看，金融業（28%）、製造業（24%）、數字新媒體產業（TMT，14%）、房地產建築（11%）及專業服務業（10%）為上海甲級寫字樓市場前五大需求來源，前三大需求占比相較此前普查結果持續提升，行業發展勢頭強勁，其中傳統企業加速數字化轉型，積極開拓業務創新，驅動寫字樓需求新動能。從細分行業來看，金融業中的保險、證券、基金，製造業中的生物醫藥，TMT行業中科技互聯網、電信通訊等在整體市場需求所占比重分別有所上升，展現了上海產業結構優化升級所帶來的寫字樓新勢能。

中外資租戶租賃面積方面，中資金融業、TMT、專業服業等行業企業近三年在滬不斷擴張升級，且對寫字樓品質的要求顯著提高，已經成為上海甲級寫字樓租賃需求的中堅力量。此外，一些中資金融機構與TMT企業更偏好在滬購置總部樓宇，從區位分佈來看，中資企業主要分佈於陸家嘴、花木、世紀大道板塊，究其原因也是中資租戶以金融業居多，占比超三分之一，金融類機構特別是銀行、券商、保險與資管類均以陸家嘴為大本營。

外資租戶數量比重有所下降，但其在甲級寫字樓的總租賃面積並沒有縮減，並在市場租賃窗口期，積極實施擴租和升級搬遷。從區位分佈來看，外資企業主要分佈於陸家嘴、南京西路、淮海中路與前灘板塊，這與外資租戶構成有緊密關聯。其中，外資金融機構集中於陸家嘴，奢侈品、專業服務業更青睞南京西路，快消、傳媒集中於淮海中路以及製造業、生物醫藥與醫療器械公司紛紛進駐前灘板塊。

搬遷升級至更高品質寫字樓成為越來越多中、外資企業的共同訴求，特別是在疫情期間，除了寫字樓軟硬件設施的提升、健康等級、物業對於突發事件的應急能力以及樓宇智能化管理水平都已成為租戶最重要的選址考量因素之一。

金融行業承租能力最高

從租戶規模來看，10000平方米及以上的大面積租戶數量及總租賃面積占比較2020年均有所上升，從2020年的113家升至2022年的136家，租賃面積占比上升至28%。大面積租戶的增長主要來源於金融業、TMT、消費品製造業、生物醫藥以及房地產建築（含第三方辦公）。選址上遍佈陸家嘴、前灘、世紀大道、南京西路、五角場與北外灘板塊。500平方米以下面積段租戶數量占比有所降低。而2000-4999平方米面積段租戶數量占比提升，腰部企業集群發展壯大。該面積段企業靈活度高、成長空間大、選址範圍廣，總租賃面積占比保持增長態勢，隨著企業規模不斷壯大，未來有望持續帶來租賃交易活力。

從行業佈局來看，金融業主要分佈在核心商務區與核心拓展區，分別占比40%與30%。相對於其他行業，金融行業承租能力最高，對於辦公地點，寫字樓品質以及商務配套有較高要求。製造業細分領域廣泛，其中主流奢侈品品牌、珠寶以及化妝品護膚品牌常年盤踞以南京西路與淮海中路為代表的核心商務區，而近年迅速崛起的新興商務區前灘與徐彙濱江板塊分別成為外資製藥公司/醫療器械與內資新能源聚集區，高品質新項目為企業整合或設立總部需求提供了更多選擇，也持續受到大面積、成本敏感型租戶的青睞。新技術湧現，數字孿生、元宇宙、萬能宇宙和混合現實的廣泛使用，使得TMT行業成為推動寫字樓需求持續增長、帶動產業聚集的重要推手。從租戶分佈來看，TMT企業在核心商務區占比維持不變，而在核心拓展區的占比從2018年的7.8%上升到現時的11%，在新興商務區占比從2018年的18.8%上升到26%。

隨著上海甲級寫字樓市場日趨成熟，租戶結構也正在細分化。世邦魏理仕華東區顧問及交易服務|辦公樓部負責人張越表示：“未來，在城市產業發展中，上海將打造‘2+3+6+4+5’，‘2’即傳統產業實現數字化、綠色生態兩大轉型；‘3+6’就是三大先導產業和六大重點產業；‘4+5’就是四大新賽道產業和五大未來產業方向，形成完整產業體系，利好寫字樓市場長期發展。上海寫字樓租戶的變化，是上海產業變遷的一個縮影。”

新民晚報記者 楊玉紅