【上車教室】即供付款VS建築期付款 點揀至着數?

新樓盤裝修精緻、自帶住客會所、物業管理有保證,一直深受市場追捧,各式各樣的按揭計劃亦隨之而來。各位準買家如果想買新盤,一定要做好預算,比較不同的上會計劃。以下為你介紹兩種常見付款安排!

一般而言,新盤付款,尤其是樓花(指未完工的住宅,即在建住宅),通常有兩種最基本的付款安排:「即供付款」及「建築期付款」。

即供付款 售價最優惠
即供付款指的是購入現樓或樓花後,立即開始供款計劃,由於立即供款有利開發商套現資金,所以會按照樓價的價值再有折扣,以之前一個熱賣的新盤為例,支付的方法有兩種,一為180天即供付款計劃,即是購入樓花180天開始供樓,樓價則按照售價減4%,以1000萬售價的單位,減4%後,成交金額為960萬。

建築期付款 較靈活
相反,建築期付款即是待樓宇建成,業主收樓後才開始供款,由於供款期押後了,開發商未能實時套現,所以購買單位的折扣亦會因而減少,以上述樓盤為例,使用建築期付款,1000萬物業的成交額為售價減2%,折實價為980萬。

 

即供付款建築期付款
優點價格最優惠付款較靈活
經濟負擔較大價格稍貴;可能出現估價不足,利息支出大增
適合對象無房屋開支的人士(如租房)換樓客

 

即供付款 較吃力
單憑折扣來看,明顯使用即供付款較明智。但對換樓客來說會比較吃力,假如舊住宅仍有按揭餘額,再加上新住宅實時供款,在同一時間內有雙重開支,買家需留意該支出是否在自己的承擔範圍。一般與家人同住,無房屋開支的人士較合適。

建築期付款 樓市調整可致估價不足
至於建築期付款雖然成交額的折扣較少,但由於可以避免在同一時期有雙重開支,不會增加換樓客及有租賃在身的人士的經濟負擔。另一方面,建築期付款可能會出現估價問題,由於買家在收樓後才開始供款申請按揭,萬一樓市調整,導致銀行估價不足,買家便需要額外籌集資金來填補差價和利息支出。

 

試舉一個例子,幾年前開賣的「環海‧東岸」,提供1,008夥主打細單位,現在已臨近入夥階段。當年此樓盤相當熱銷,其中一個原因是開發商推出「開心直通車」的付款辦法,只需付5%訂金,其後三個月每月繳付樓價0.35%,直至入夥為止,餘下約八成樓價,買家入夥時可選用開發商按揭計劃,期內免息,更毋須入息證明。因此當年有多達近六成業主採用此計劃。

 

假如你是該盤業主,此刻將有三個不同的選擇:

(一)使用開發商按揭計劃繼續供款,但當然按揭利率比銀行高出很多,整個按揭年期內的利息支出也相當昂貴;

(二)將單位出售,由於此樓盤因屬舊契項目,因此可豁免樓花期內禁售限制。不過,有代理指現時環海‧東岸放賣盤已累積達180個,但市場反應冷淡,相信對於出售亦有一定難度;

(三)轉按至銀行,但這個方法亦不容易。由於銀行會以單位成交價或市場估價作為一手樓盤的估值,並以較低者為準。雖然近三年樓價升幅不少,但此情況銀行只會用成交價作為單位估值,而按揭成數最多為六成。意味著業主需要補回銀行可藉跟業主想藉的差價才可以轉按到銀行。

那豈不是使用此計劃的業主就注定要承受昂貴利息?

非也,其實還有一個折衷的方法,就是可以找財務公司估價並承造兩至三個月的短期按揭,然後再立即找銀行轉按。由於在財務公司承造按揭後,銀行不會再以一手成交價作標準,而是以市價作為轉按的估價,因此有機會可承造市價的六成按揭而不用補差價。當然,有幾點需要注意,

第一:財務公司的按揭利息有可能達十厘以上;

第二:在財務公司承造按揭亦會登記在田土廳的紀錄中,不過如只屬一按對未來的按揭或成交不會有影響;

第三:一般財務公司估價可能較進取,但仍必須注意轉按至銀行時估價是否足夠。

其實,此方法亦廣泛適用於選用建築期付款方法的業主,有需要的朋友可尋找信譽良好的按揭公司幫忙,推薦一些貼近市價作估價的財務公司及銀行,以避免額外支付首期,以高利息置業。

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