2015年按揭市場回顧

2015年將過去，今年按揭市場有幾個重大變化，而且影響勢將持續至2016甚至更遠。

如果要選2015年最重要的按揭新聞，2月底金管局再度收緊按揭應會上榜。自2009年起，金管局已多番收緊按揭成數，由最初限制2,000萬元以上物業按揭成數至5成，逐步收緊至1,000萬元以上物業只可借5成。但「上車級」物業的按揭成數上限，在2015年2月底之前，一直維持在7成水平。直至2月27日，金管局再度收緊按揭成數，將700萬元以下物業按揭成數劃一至6成。雖然，有關限制對有需要以高成數按揭入市的用家仍留有後路，用家購買400萬元以下物業，仍可透過按揭保險，取得最高可達樓價9成的按揭貸款。但有關限制正式宣告本地標準按揭成數7成的年代告終。

金管局收緊按揭成數 避免樓市過熱

收緊按揭成數，市場一般理解為透過控制按揭槓桿，避免樓市過熱，值得留意的是，在收緊按揭成數後，今年的新取用按揭數字未見減少。2014年全年按揭取用金額為2,138億元，今年1至10月的數字已達2,153億元，全年數字料在2,400億水平。

另一方面，如果以樓價計，今年樓價先升後回，全年樓價仍有輕微升幅。不論以按揭取用數字持續增長，抑或樓價未見明顯回落計，相信遠遠未達金管局收招的觸發點。除非樓市見明顯調整，否則「標準按揭成數6成上限」的緊箍咒料會持續一段時間。

金管局收緊按揭成數及同時收緊第二套物業的壓測要求，亦間接導致發展商推出高成數的一按應對。不管是由銀行取得一按（包括按揭保險）抑或分別由銀行、財務公司取得一、二按組合，申請人都需要通過壓力測試，而且二按利率較高、或整體按揭成數高出標準2成，都會提高通過壓測的難度。

因應市場對高成數按揭的需要，多家發展商先後透過關聯財務公司，推出整筆一按；大部分此類產品在供款初期會有優惠，利率貼近銀行按揭水平，部分發展商更表明，申請毋須審批。

發展商推新盤一按服務

發展商新盤一按的推出，一定程度上滿足了買家對低首期入市的需求，而且在理論上沒有增加銀行體系的風險。但此類產品的長期影響可能比金管局收緊按揭成數更大。一般新盤一按的優惠期由2年至4年不等，優惠期後，利率會升至P-1至P+1的水平。客觀上在2、3年後，市場會出現大量一手業主的轉按需求；如果樓價在此段時間內未有大升，而按揭指引又未見放寬，此批透過發展商一按入市的買家，將面對轉按困難，對於大市有何影響，仍有待觀察。