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宏觀論按

這個星期新聞焦點之一,是人大會議。人大料將全面更改香港的立法會及行政長官的選舉制度。在政制之後,被廣泛視為香港深層次矛盾的房屋、土地問題,會不會也出現「最終解決方案」? 如無意外,人大將以修改基本法附...

宏觀論按

16:53 2021/03/10
政改之後的樓市

立法會秘書處一份報告指出,2019年自置居所比率跌至20年新低,在擁有自置居所的業主中,僅7.6%屬於年輕世代,而超過4成屬於60歲以上長者。報告再一次為後生仔難買樓提供詳細數據。值得留意的是:報告背...

葉敬誠

宏觀論按

12:59 2021/03/03
報告:年輕世代業主比例下跌 後生上車真心難?

不少按揭申請人似乎有一個誤解:只要入息證明齊全,即提供出糧戶口紀錄、報稅資料、公司證明,銀行就一定會要按其申報收入批核按揭。但真實的情況遠較以上的理解複雜。 以「供款與收入比率」為基礎申請按揭,銀行會...

葉敬誠

宏觀論按

10:54 2021/02/24
自製收入證明申按揭 真的可行?

香港人經常埋怨樓價太貴,其實以大中華角度看,不少城市的樓價升幅及樓價負擔指數已超逾香港。一河之隔的深圳去年樓價升幅近15%,部分新盤折算港元呎價也近2萬元。但升幅太快也引致官方出招調控,結果在二手樓市...

葉敬誠

宏觀論按

11:23 2021/02/17
深圳二手樓限價又關香港事?

「你有無中?」是近日常聽到的問題,問的不是居住的大廈有無被突擊封鎖檢疫,而是問有沒有抽那隻一手獲利近2萬元的新股。是次招股凍結的資金規模為香港史上第二,過程亦由側面看到本地資金氾濫的程度。判斷樓市前景...

葉敬誠

宏觀論按

15:20 2021/02/10
銀行體系水浸游資氾濫 點影響業主?

官方公布去年第四季的負資產統計,較第三季數字輕微回落,處於百多宗的極低水平。負資產三字對香港人來說幾乎有如魔咒,避之則吉。避免物業成為負資產,主流的建議是降低按揭成數。但此是正確但無用的建議。 「不要...

葉敬誠

宏觀論按

13:53 2021/02/03
如何應對負資產風險

疫情之下,一手成交仍然暢旺,多個新盤開售均獲理想反應。購買力集中於一手市場,有多個原因,新盤多數設有高成數按揭付款安排、折扣、優惠多多都是原因。要留意的是,在物業市場,折扣及回贈都會對按揭申請的估值有...

葉敬誠

宏觀論按

11:46 2021/01/27
新盤回贈對按揭的影響

年前港府放寬按保的適用範圍,1,000萬元以下物業都可申請高成數按揭保險,除了更多新買家以低首期購買新居外,也令過去幾年以新盤高息按揭入市的買家,多了一個轉按至低息按揭的途徑。但此類轉按,其實也有一定...

葉敬誠

宏觀論按

11:19 2021/01/20
新盤高息按揭的轉按障礙

財政司司長在公布新一份預算案前「呻窮」,面對眾多派糖要求,表明為了抗疫,今年政府財赤達3,000多億元。更表示有建議政府宜加稅以應對赤字,引來坊間討論,如果要加稅,除了討論多年的消費稅,政府會不會順便...

葉敬誠

宏觀論按

13:18 2021/01/13
推資產增值稅 能遏抑樓價?

除了首次置業的上車客,樓換樓亦是市場上主要的成交類別。但近年的按揭指引收緊,為此類交易增添了不少障礙。對於有意換樓的用家來說,在過程中也有不少地方要留意。 在此說的「換樓」,專指「先買後賣」,更具體來...

葉敬誠

宏觀論按

11:53 2021/01/06
樓換樓的按揭須知

在數年前,香港的小業主曾培養出「定期轉按」的習慣,為的是賺取轉按時銀行提供的現金回贈。在2020年初,因多數銀行上調新批按揭的利率、同時削減轉按的現金回贈,轉按的規模一度縮減。但展望2021年,銀行策...

葉敬誠

宏觀論按

11:23 2020/12/30
2021年的轉按考慮

香港人投資物業的心態永不止息,在地產討論區,一個常見的主題是「如何多買一間樓」。最近便看到有網友提問「用公司名再買樓是否可慳稅」。問題簡單,但答案可以很複雜。 首先要分清「用公司名義買樓」和「購買持有...

葉敬誠

宏觀論按

11:17 2020/12/23
以公司轉名方式買賣物業可慳稅?

過去數年,不少香港的發展商也推出自家的高成數按揭以推銷新盤。此類計劃的共通點,是供款初期利率比較便宜,但在優惠期後,利率往往會上升至P至P+的水平。如果借款人不想長期捱高息的話,又有甚麼應變招數呢? ...

葉敬誠

宏觀論按

12:12 2020/12/16
新盤高息按揭的逃生門

除了傳統的私樓,不少買家在置業時,也會考慮新界的村屋。但在按揭方面,購買村屋有不少地方要留意。 新界村屋分很多種,以買賣的普及程度排序,包括丁屋、舊屋地的祖堂屋、農地上牌照屋等。市場上說的村屋,一般指...

葉敬誠

宏觀論按

12:28 2020/12/09
買村屋 按揭注意事項你要知

不論是購置物業或轉按,向銀行申請按揭,只要簽署授權文件,銀行便會取得按揭申請人的信貸紀錄。但如果是向財務公司申請按揭,有時便會出現貸款機構要求借款人自備信貸紀錄的情況。而要自備信貸紀錄,其實有一定的難...

葉敬誠

宏觀論按

12:18 2020/12/02
為何申請樓按要自備信貸紀錄?

香港近年逾9成的新批按揭以拆息為準,即所謂H按。H按除了H+1.X的計息標準外,大都設有最優惠利率(P)為準,即P-2.X的封頂利率,封頂息率一般也視作壓測計算的現行利率。早前有銀行推出不設封頂的H按...

葉敬誠

宏觀論按

11:01 2020/11/25
無封頂H按的壓測計算

最近某新盤出現多宗撻訂個案,全部涉及較長成交期的付款安排。情況予人一個印象:長成交期(包括建築期)付款安排對買家來說,風險似乎較即供期付款為高。究竟實際情況是否如此? 無疑,長成交期的付款安排,在按揭...

葉敬誠

宏觀論按

11:32 2020/11/18
長成交期較多撻訂?

一手樓市銷售暢旺,但另一方面,市場仍有約1萬個已落成的一手單位有待出售。個別發展商為刺激此類單位銷情,推出名目不同的「先住後付」計劃。容許買家支付少量訂金後入住單位,在較長時間後才正式完成交易。此類對...

葉敬誠

宏觀論按

11:26 2020/11/11
先住後付的注意事項

按證公司年初推出定息按揭計劃,標榜為按揭借款人提供比一般浮息更穩定的還款安排。但大半年下來,反應只可以用欠佳來形容。計劃未受歡迎,一方面可能反映港人普遍預期未來利率長期低企,其次可能也揭示了近一年入市...

葉敬誠

宏觀論按

11:48 2020/11/04
定息按揭反應欠佳 反映買家財政穩健

每次有政、經大事,關心香港樓價的觀察家就會討論樓價會受甚麼影響、會升還是會跌等。近期類似討論尤其熱烈,原因是經濟因疫情持續收縮、大企業的裁員潮才剛開始。另一方面,資金卻以破紀錄的規模流入香港。好淡力量...

葉敬誠

宏觀論按

11:36 2020/10/28
樓市資產轉移機率遠高於大跌市