【精明理財】詹Sir隔空驗樓 漏水無有怕

成功買樓上車，新居入伙固然值得高興，收樓時仍不能鬆懈，要成功打造「安樂窩」就要先識驗樓。本刊主辦的「實戰樓市深度課程系列」最後一講，請來詹Sir主講「驗樓精明眼」，現已圓滿結束，希望參與者能滿載而歸。

上車固然是不少人的夢想，但成功上車後任務尚未完成，事關拍板買樓後，買家仍需驗收新居，直到收樓一刻買家都不能鬆懈。一般樓盤表面看都整齊企理，但內裏可能暗藏陷阱，新居入伙本是開心事，但若驗樓後才發現問題時，無論時間及金錢上都蒙受損失。資深驗樓師詹濟南（詹Sir）開講，細心解答讀者問題，由分辨化粧樓、睇新舊樓須知到驗樓方法，當日詹Sir更即席「隔空驗樓」，為讀者解決困擾多時的漏水問題，未知你有否相同的苦惱？

驗樓篇

1. 如何分辨化粧樓？

詹Sir笑稱，「睇樓時首先唔好睇個單位， 去後樓梯睇個Condition（情況）先，因為後樓梯同個單位係同樓齡，如果後樓梯爛到不得了的話，單位應該都係爛到咁上下。」他又指，現時化粧盤層出不窮，他曾見過最誇張的是「睇個分體冷氣機，得個殼」，亦有見到只有入面的分體冷氣機，沒有出面；有試過有爐頭無接喉；企缸有去水口卻無去水喉等，「睇樓時最好逐樣試和看清楚，千萬不要覺得外表靚就沒有問題。」

2. 甚麼時間驗漏水最好？

詹Sir笑言，最好當然是十號風號之後驗最準確，但一年都未必會有一日，所以下雨後驗樓已經非常足夠，但收樓並不可以自己選擇季節，他笑言，「唔可以冬天不唔收樓，夏天才收樓」，所以就要靠睇跡象來驗漏水，例如窗邊有沒有漏風、變形和窗隙之間有沒有氣泡等等。

3. 外牆漏水的問題，應該找管理處還是自己處理？

業主要先搞清楚外牆誰屬，詹Sir指，過往大部分外牆是屬於公家，但亦有些是屬於私人的，若發現外牆的業權是公家的話，一定要找管業處處理，「就算自己處理到，都唔好處理，唔係將來出事都會搵返你」，通常是由業主立案法團負責出錢維修外牆，所以發現有問題應該要報上管業處。

4. 買天台樓有甚麼需要注意？

買天台樓最擔心是天台漏水，詹Sir指第一件事同樣是要搞清楚業權誰屬，若是公家的話就找管理處，「但通常整極都整唔好，因為驗親天台漏水唔止一個地方，A座的水走去B座都唔出奇」。尤其是舊樓，林林總總問題多，詹Sir就提醒買家要先衡量自己是否處理得了，最壞打算自己要預一筆錢，「成個炒起再做過」。天台樓另一個問題就是熱，冷縮熱脹下，往往攔河牆和樓面板之間會形成裂痕，久而久之變成漏水的源頭。

5. 買舊樓有甚麼需要驗？

舊樓主要看窗是否穩定、有否漏水，但在強制驗窗計劃下必須維修好全部窗，所以不需要擔心。詹Sir又提供了數字供讀者參考，「銅喉壽命約40多年，要視乎用的材料；廚、廁櫃壽命十年八年，大家可以計下（舊樓）樓齡再睇下可以用到幾耐。」

有讀者就追問舊樓通常壽命多長，詹Sir就笑言，「就算故宮（這麼舊）都可以用好耐」，舊樓如賽西湖花園、太古城中心翻新之後都「好企理」，要視乎保養情況和業主如何打理單位。

6. 新舊樓驗樓上有甚麼分別？

詹Sir指，新樓上有甚麼「崩花爛裂」都可以點出，連污糟了位置都可以向發展商提出，但舊樓最重要是結構和內容的問題，如有沒有改建等。

7. 有沒有快速驗樓法？

有時買二手樓，業主需要買家短時間內下決定，驗樓時間倉卒。資深如詹Sir都耍手擰頭搞唔掂，「一個兩房單位，我和同事兩個人都要驗45分鐘，若要在好短時間驗樓，不如你預筆錢做維修算啦。」但若真是要在短時間內收樓，詹Sir就會選擇看窗邊有沒有漏水和廁所天花有沒有爛。

漏水篇

1. 樓上漏水到自己在樓下的單位，曾打1823投訴，轉介食環署滲水辦，視察和倒色粉在渠口後沒有發現，有沒有辦法解決？

詹Sir指，樓上漏水到下面單位是常見的問題，業主找食環署投訴，但好多時不了了之。「經常見到呢種情況，搵唔到原因就Close file，幾乞人憎㗎。」他稱，因有時試色粉未必有用，滲水辦是假設裂紋漏水的地方是比色粉分子大，但往往都是（比色粉分子）小，所以試出來都是無結果。

要「治本」，詹Sir建議業主造一份Surveying Report（磡查報告）交給律師，若金額不是太大就自行交去小額錢債審裁處。「樓下的單位有時都未必是想索償，是想止血多，有時法庭未必需要樓下（業主）幫樓上（業主）搵到個源頭，只要證明到水係樓上漏到落黎，要樓上（業主）幫手維修。」

而詹Sir亦提供了止標的方法給怕麻煩的業主，「做個接水盤，如果唔知就去燒臘舖看燒豬盤是甚麼形狀，托個天花接水駁條皮喉漏走佢，唔使滴滴咁煩。」

2. 樓下單位開冷氣，令樓上單位地下出現倒汗水，如何解決？

若樓下開冷氣時，令自己單位地面「成灘水」，詹Sir指，「技術上，開返冷氣同佢鬥撼。」全場聽畢立即哄堂大笑，詹Sir續稱，因為溫差關係，下面單位凍而上面單位暖，才導致有「倒汗水」。

最近就有同類型訴訟，詹Sir提供意見時稱，「佢（樓上或樓下）單位有權開冷氣，但開冷氣而整濕其他人（的單位），就等於廁所滲漏有機會整到其他單位，所以要加上防水質料一樣。」詹Sir指出通常出現倒汗水都是瓷磚或雲石，地板機會較低，所以擺地氈在倒汗水位置隔離溫差就可以解決問題。

3. 樓下投訴稱樓上浴室滲水，令樓下天花發霉，怎麼辦？

詹Sir經常收到同類查詢，「最好就叫樓下比張相你睇下，因為50%發霉都會話係樓上搞到佢咁，就連天花脫落都話係因為樓上漏水，所以要睇清楚。（讀者又問：樓下話是當樓上沖涼時先漏。）一定係咁樣講，好多人唔肯承認係自己問題。既然樓下指洗澡時會漏水，就真係落去睇下係咪濕，落去用紙巾按一按樓下個天花。」

該讀者又問，常發現水喉出黃水，用沙隔都沒有用，詹Sir就指自己都曾遇過相同問題，可能是天台水缸污糟，又或者是街食水喉受污染，「我會建議你買個濾水器」，引得全場大笑。

遇漏水勿驚慌 冷靜找出源頭

詹Sir笑稱他驗了17年樓，過萬次中只是失手過6次，相信沒有陷阱能「逃得出他的法眼」。詹Sir驗樓無數，他發現驗樓常見的的問題都離不開漏水，例如天花、窗、水喉、外牆、潔具、冷氣等地方都有機會中招，當中尤以天花漏水最為常見。

不少人發現漏水後會手足無措，詹Sir就提醒業主發現漏水後要先冷靜，切勿驚慌；然後細心留意漏水位置，及其漏水時間是否有規律；之後，留意漏水最近水喉，慢慢追尋滲水根源。

詹Sir即席傳授一招驗樓秘技給在場讀者，「收新樓時，尤其是夏天，開大廚房和廁所抽氣扇，廳和房間就開大冷氣，製造負氣壓」，目的是自製「倒汗水」，令濕氣在隙縫中走入，若窗框內藏水的話，放紙巾測試，在懷疑漏水位置就會濕。

撰文：鄒潔儀