「首富淪首負」　實探許家印北京四合院：墻高院深佔地幾千平米

文章轉載自微信公號「拆哪兒」

一

從地安門外大街，經萬寧橋，轉入拐棒胡同，玉河故道早已煥然一新，朱橋照水，煙柳如畫，假日裏，更是遊人如織。

緊挨著玉河遺址，是一排嶄新的四合院。這些房子墻高院深，鬧中取靜，盡攬古都風韻。我發現，有好幾座四合院的大門，都被圍擋遮住了，不知何故，但裏面的雕梁畫棟，依稀可辨，顯得異常低調，奢華，而又神秘。

偶爾能遇到幾位遛彎兒的胡同大爺，操著濃重北京味兒的普通話，聊起這些四合院的主人。「這一棟是許家印的，那一棟是馬雲的，謔」……仿佛在談論幾位熟悉而又陌生的鄰居。馬雲和許家印的院子，就隔著一條胡同小巷，像極了《紅樓夢》裏寧榮賈府的布局。許家印的院子處在街角頭排，更是被命名為恒大玉河1號。

北京有很多四合院，但這裏的四合院卻有著明顯不同。

一是新。這些四合院是完全重建的，與其說是四合院，更像是中式風格的豪華別墅。這些四合院的誕生，其實是玉河歷史文化保護區修繕項目的一部分。這個項目從二十年前開始啟動，為此騰退拆遷安置了數千人。

二是大。光一戶人家的院子，就占地幾千平米。馬雲的四合院，更是獨享三進院落，占去了半條胡同。旁邊許家印的四合院，甚至有地下車庫，車輛出入的大門就對著地安門外大街。有人計算過，像這樣的一套四合院，價值幾個億。

三是神秘。這些院子的院墻比別處更高，甚至可能超過五米，阻隔了遊人的窺視，保證了主人的私密。院墻前後都布滿攝像頭，顯示著不俗的安保級別。

與馬雲比鄰而居的另外一個院子，其主人身份為何，至今成謎。這座院子的房頂造型獨特，似乎暗合特殊的風水寓意，據懂行的人講，這不是國內的建築風格。

事實上，除了馬雲、許家印，我很難調查出這些房子背後的全部主人。他們基本上不是本人在持有，而是通過公司，而公司的架構復雜，向上穿透，基本都到了境外的離岸公司。關於這些院子的交易，也都在離岸公司層面悄然進行。

當然，作為曾經躋身中國首富的人，他們能住上這樣的房子，自是不足為奇。

但有一絲絲的違和感在於，這裏處於玉河歷史文化保護區，很多原住民為了配合玉河遺址的修繕保護與景觀建設，而選擇騰退搬遷，城市風貌為之一新。但從結果看，也有人借文保改造之機，將絕佳的地段圈占，給少數富人的奢華豪宅騰出了空間。

那麽，這一切，何以可能？

二

玉河，又稱禦河，屬於通惠河的一部分，曾是連接前後海與北運河漕運河道的水系。這裏緊鄰什剎海與南鑼鼓巷，是北京最為核心的位置。

過往城市變遷，玉河一度被改造成暗渠。2005年開始，北京啟動了六片文保試點項目，其中就包括玉河恢復工程。歷時多年，不僅恢復了河道，兩岸也新修了濱水綠化步道，重建了四合院和相關配套設施，整個片區的觀感確實大為提升。

隸屬於北京東城國資的天街集團，其麾下北京東方康泰房地產開發經營有限責任公司，承擔了整個片區的土地一級開發，包括原住民的騰退拆遷與安置補償。

2007年，當時媒體報道稱，玉河片區將有10宗土地進入公開市場，其中商業地塊4宗，住宅地塊6宗，計劃打造成明清風格四合院。當時有很多開發商對這些地塊表達了興趣。

不過，奇怪的是，我並沒有查詢到這十宗土地的具體出讓結果。它們到底有沒有走正常的招拍掛程序，存在疑問。

馬雲、許家印的四合院，位於玉河歷史文化保護區的北區，屬於那四宗商業地產用地的範疇，按規劃，應該是用來打造「國際企業總部基地」，不過最終的結果，卻成了商界大亨的私家豪宅。如果追溯這一切，有一家企業可能無法回避：北京昭德。

持有許家印四合院的公司主體，名為北京東方業佳文化藝術有限公司，最初就由北京昭德通過境外實體持有。恒大大概在2013年通過境外母公司層面的並購，成為這座四合院的主人。交易價格當然無從知曉。

馬雲的院子，脈絡相似。交易大概發生在2018年，英屬維京群島上，馬雲通過私人公司向北京昭德並購了一家公司，從而間接買下了這座四合院。

我沒有查詢到，北京昭德如何成為這些四合院最初的主人。不過，它與該片區的土地一級開發商，那家叫北京東方康泰的國企，確實關系緊密。早些年，在天安門旁邊的南池子，關於菖蒲河公園的修繕改造和配套四合院的建設，他們就有過深度的合作。

北京昭德的掌門人李伯潭，擁有多重身份。他最知名的標簽，可能是茅台集團的獨立董事。在南池子旁的四合院裏，曾經藏著中國最為高端神秘的私人會所「茅台會」，由茅台前董事長袁仁國推動設立。李伯潭一度擔任了「茅台會」的理事長，當然，北京昭德也是茅台最為重要的經銷商之一。

不過，八項規定之後，「茅台會」已經很少有人提及，那裏改造成了一個茅台博物館。

喜愛茅台的馬雲，與這個圈子深度關聯，一度擔任「茅台會」的副會長。螞蟻集團為上市而引進的眾多戰略投資人中，就有北京昭德的影子。茅台會在各地還有很多分會，馬雲的江南會，據說就是從茅台會衍生而來。在大連，王健林曾擔任過茅台三江會的會長。所以，你也能在萬達商業、萬達院線的股東陣營裏，找到北京昭德的影子。

李伯潭另外一個標簽，是安縵酒店進入中國市場的領路者。安縵是國際知名的旅遊度假酒店品牌，其在中國開業的多家酒店，與北京昭德深度關聯。後來這些酒店陸續被恒大收購，安縵在中國的擴張計劃也陷入停滯。

三

沿著玉河故道向南，一條平安大街，將整個玉河歷史文化保護區分成了南北兩部分。

目前，馬雲、許家印四合院所在的北區，已經基本建成。而在南區，仍有不少的四合院處在施工狀態。這裏原計劃出讓的六幅地塊，也都是住宅性質，規劃建築面積近兩萬平米，容積率1.1——這些指標，幾乎是為新建四合院量身定製。

我沒有查到南區這些地塊的具體出讓結果，但並非無跡可循。在另一家廣東上市房企合生創展的年報裏，很早就提到了一個神秘的「玉河項目」。

這個玉河「南區11號地塊」，面積達一萬平米，合生擁有100%權益。

事實上，早在2008年，合生創展在對外宣傳稿中，就公布了其打算推出的玉河高端別墅項目，甚至連案名都想好了，叫合生·六合府。

「在充滿文化氣息的京城核心地帶，毗鄰紫禁城、後海，與景山遙遙相對，皇家玉河，垂柳拂岸，透著濃濃的京味和厚重的歷史感——稀世四合院珍品合生•六合府就掩隱在此。合生·六合府產品極為稀缺，均為1600-2000平方米的四合院。」當時的宣傳稿如是說。

然而，這個野心勃勃的地產項目，並不順利，開工十余年了，仍未完工。六合府這個案名，也隱入塵煙，無人再提。我前兩天還去現場看了看，大門虛掩，工地無人，塔吊一動不動，顯然已經停工很久了。

網上還能搜到合生旗下建築公司，因為揚塵治理不規範，以及現場未懸掛危大工程驗收牌，而被有關部門處罰的信息。

合生創展隸屬於廣東的朱孟依家族，與恒大、富力等同屬華南五虎，其很早就涉入北京的一二級土地市場，因為土儲豐厚而被視為低調的「地產航母」。不過，和馬雲、許家印在玉河沿岸買房不同，朱孟依是在這裏直接操盤了一個地產項目，一口氣推出六座四合院。盡管有點不順，但仍令人側目。這不是一個普通的民營房企可以辦到的。

事實上，合生創展與上文提到的北京昭德，也有很深的交集。

位於北京東二環邊上的合生國際大廈，是一個集五星級酒店、5A級寫字樓及金色音樂廳為一體的綜合性項目，也是朱孟依進入北京市場的地標作品。這個項目，就是合生創展與北京昭德合作開發的。

前兩年，合生一直在嘗試將這個項目的寫字樓出售，中間又夾雜疫情因素，延宕多時，充滿故事，最終，由弘毅投資聯合境外的私募基金接手。我去年寫了一篇文章，提到了合生背後一個叫司馬郡平的人，此人與弘毅的關系，可以為這筆交易做一個註腳。

不止如此，合生為了將旗下的豪宅賣個好價錢，還與安縵酒店達成深度合作，用安縵元素冠名其高端產品系，比如，在著名的霄雲路8號項目推出了縵合系列，在分鐘寺推出了縵雲系列。這雖然只在營銷範疇，但如果深究這背後的邏輯，昭德的影子也是若隱若現。

四

玉河片區的舊貌新顏，代表了北京從事文保片區改造的一條常規路徑。

也可概括為「前門模式」。通過大膽的騰退拆建，一掃過往的臟亂無章，城市風貌確實大為改觀，同時也實現了較大的商業利益。但這種「保護性開發」、「維修性拆除」，遷走原住民，用仿古建築代替真實古建，歷史街區被改造成純商業區，也受到諸多專業文保人士的詬病。

規劃先行，這背後，有一些推手，不能不提，比如那個著名的波士頓國際設計集團。

這個註冊在國外，實際是一幫中國人在操控的設計公司，長期以來，承攬了地方政府大量的文保類規劃設計，幾乎成為有關部門的禦用團隊。玉河片區的改造規劃，就出自其手。

多年前，清華大學建築與城規專家尹稚多喝了兩杯，趁著酒興在微博上炮轟時任清華領導與「波士頓」有不正當的商業合作關系，並大罵清華「逆徒」，雖然事後反悔改口，但也把這個波士頓設計公司，推向了輿論的風口浪尖。

當時，波士頓公司深度介入了北京的中軸線改造規劃，計劃把玉河片區的經驗，進一步推廣到鐘鼓樓片區。當時有新聞報道稱，北京東城計劃在鐘鼓樓打造一個「時間文化城」，為此要搬遷數百戶居民，拆除大量傳統院落，而代之以若幹「紀念性廣場」和仿古建築，並開展大面積的地下空間開發。

規劃還提到，要在鐘鼓樓片區建設國際企業聯盟總部基地，以提升新東城文化產業的國際影響力。但這些提法一出，旋即遭到諸多文保人士的質疑。

很少有人註意到，緊跟政府規劃，一個叫北京晨鐘暮鼓置業的公司悄然設立。

股東背景裏不光有北京昭德，還有首旅和天街集團等地方國資，還有段小姐的泰鴻集團。這個背景強大的合資公司，明顯就是沖著鐘鼓樓片區的更新改造去的。可惜規劃最終沒有落地，公司也在2015年註銷了。

目前，關於城市歷史街區的更新改造，並無一個固定模式可供選擇。政府政績，社會公益，摻雜一些隱秘的商業利益，很多改造工程在摸索著緩慢推進，關於是保護還是破壞的爭論，一直未有停歇。

五

良辰美景奈何天，賞心樂事誰家院？玉河兩岸的四合院裏，藏著權門貴戚的隱秘生意，也有著商界大亨的命運浮沈。至少，曾經由恒大花重金購買和裝修的四合院，已經等不來它本來的主人。

事實上，這套院子很可能已經換了新的主人。兩年前，在恒大全面爆雷的前夕，恒大玉河1號的主體公司北京東方業佳的股權發生了變更，恒大退出，代之以一個叫深圳盛銳順的神秘股東，關聯自然人黎小燕、莊銳沛。

這個深圳盛銳順是一個特征明顯的馬甲公司，它的背後另有實控人。根據我的調查，買下許家印四合院的真正買家，是邁瑞醫療的創始人、深圳鵬瑞集團的老板徐航。

徐航與許家印是老相識，也是富豪榜上的新貴。他曾用同樣的手法，買下了耀萊老板綦建虹位於北京銀泰中心的柏悅府豪華公寓，花費1.66億，堪稱一個隱秘的豪宅收割者。

徐航自己也從事豪宅開發。許家印尚在風光之時，就曾豪擲數億，買下徐航開發的深圳灣1號多套豪宅，並引薦馬雲一同購買。深圳灣1號讓徐航在豪宅市場建立自信，並開始在廣州、珠海等多座城市復製擴張。

那時，在喝了一頓大酒之後，許家印還忽悠馬雲入股自己的足球俱樂部。廣州恒大的看台上，也留下了馬雲、許家印不少出雙入對的身影。

企業出險後，關於固定資產的處置變現，也是題中應有之義。許家印位於深圳灣1號的豪宅已經變賣，玉河四合院也適時轉手，而位於香港布力徑的兩套山頂別墅，也應債權人要求而全部抵押了。

在布力徑山頂別墅區，許家印的鄰居也都大有來頭，有中渝的張松橋，新世界的鄭家純，以及北京昭德的一名關系人。這些關系緊密的圈中人，貫穿著恒大的狂飆歷程與墜落軌跡。

許家印在香港斥資百億購入的寫字樓恒大中心，也一直在尋找買家。今年，人們發現恒大中心已經更名為萬通保險中心，這是馬雲的雲鋒金融旗下保險公司的名字，外界懷疑是不是馬雲出手接盤了這棟大樓。

但最後相關人士辟謠稱，雲鋒金融只是一個租戶，給大樓冠了名，並不是真正的購買。

馬雲在國外晃了一圈之後，也回到了國內，並重新主導了阿里的組織與人事變革。雖然螞蟻的上市仍然無期，但菜鳥的分拆上市已經進入了日程。

本來，合生的朱孟依家族是準備出手幫助許家印的，那個關於恒大物業的並購案，被恒大自己弄出的一個134億挪款案給攪黃了，這也確實怪不得別人。

玉河畔的四合院裏，一家曾經很有名的米其林餐廳，也不知何時關了門。算法強大的手機APP，推送著落馬入獄的茅台原掌門袁仁國去世的消息，以及無數關於許家印和恒大的文章，真真假假，流量為王。

行走在風光旖旎的玉河畔，一邊是「六海映日月，八水繞京華」的城市美景，一邊，卻是「羅曼蒂克消亡史」一般的人事蒼涼。我忍不住哼起了一首唐詩：朱雀橋邊野草花，烏衣巷口夕陽斜。舊時王謝堂前燕，飛入尋常百姓家。