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2013-08-21 14:42:00 | 人氣565| 回應0 | 上一篇 | 下一篇

公寓改建/套房改建/透天套房/改裝套房半年轉手現賺200萬

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【曾敬德╱台北報導】公寓改裝套房可拉高租金投資報酬率，不少裝潢業者趁近年房市景氣好，也做起公寓改裝套房出租或轉手生意。裝潢業者余先生就幫不少投資客將公寓改裝成套房出租，2年前他自己在南港改裝公寓成7間套房出租，半年轉手獲利200萬元，現在投資標的從捷運周邊公寓，轉攻學校附近的套房市場。

精打細算
大台北地區外來工作人口多，租屋需求強勁，連不少菜籃族都當起包租公、包租婆。余先生認為，近2年報章雜誌大量報導公寓改套房的投資術，才帶起此波改裝出租風，尤其台北租屋族偏好捷運周邊住宅。
例如捷運士林站、劍潭站、永春站、南勢角等站，都有很多投資客改裝套房出租，但現在捷運站周邊中古屋房價高漲，拉低租金投資報酬率。

提供48小時到場服務
2年前余先生買下南港研究院路2間5樓公寓，由於前屋主已將陽台外推，打通後實際使用面積達45坪，自己花了180萬元裝潢隔7間套房，在網路上刊登出租訊息，3個禮拜就全部出租，每間月租金約8000元，半年後轉手獲利近200萬元。
余先生評估，附近有研究院與中華技術學院租屋客層，研究院短期研究生多，近年人數又不斷增加，租屋需求強勁，現在改裝學校周邊住宅的投資報酬率，比捷運站周邊還高，只要控制改裝套房的裝潢成本可在2~3年回收，就是成功的投資。
他接下客戶的改裝套房案後，除了幫客戶評估當地租屋市場、行情外，還負責幫客戶登網路廣告尋找租客，並提供「叫修48小時到場」售後服務。
他建議，初期裝潢規劃好壞，是影響租客租屋意願的重要關鍵，好的規劃能節省公電電費、瓦斯等費用，並創造更多使用空間，避免日後的維修問題等。
幫客戶登廣告尋房客
余先生今年就幫客戶改裝內湖路舊公寓，當初設定1個月就可出租完畢，預期每間月租金約1萬元，結果花了3個月時間才租完，月租金只有8000元，換算租金投資報酬率僅5%。

內湖租屋市場飽和
他認為，內湖租屋市場有飽和趨勢，現在投資客最好盡量避開。
不過今年開始政府嚴格取締公寓改裝套房產品，改裝套房投資客減少，余先生感嘆說：「去年底同時有8場台北套房裝潢工程在手上，今年連新竹的案子都要接。」
他認為，租屋族群需求量大是既存的事實，政府一昧禁止改裝套房，不提出配套方案，讓裝潢業者很難生存。

公寓改套房裝潢費用案例
項目/費用
˙拆除隔間牆、清除垃圾：7萬元
˙隔間牆施作（紅磚牆）：13萬元
˙廁所施工（地磚、牆面磁磚、馬桶等設備）：36萬元（1套9萬元，共4套）
˙地磚為60公分見方拋光石英磚：12萬元（1坪4000元，共30坪）
˙窗戶、玻璃、外推花格鋁窗、人工草皮：14萬元
˙天花板裝潢（矽酸鈣板）、間接照明：8萬元（1間套房2萬元，共4間）
˙油漆施作：4萬元
˙水電、預埋管線等：30萬元
總費用：124萬元

拜託 : 五年前的報紙請你別再看了啦~!!!~" 現在" 環境已經又不一樣了

現在要做的應該是~讓五年後的人~買著報紙~說著你的故事~Right !

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