商业地产和住宅地产有哪些不同?

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对比商业地产和住宅地产这两种事物之前,是要了解并清楚这两种事物,首先我们是要确认这一点;如果不了解,那所有的对比都是没有意义的,这是常识;但是我们比较两种事物,说他们之间的不同之处,其实也就是他们之间关系的一部分。

先说结论,要我说,住宅地产和商业地产的相似度只有5%,不能再高了;基本可以算作两个行业。而不是说商业地产是一个小分支。事实上,商业地产综合度也是住宅地产的倍数概念。

商业地产和住宅地产是两个行业!
商业地产和住宅地产是两个行业!
商业地产和住宅地产是两个行业!

嗯,说三遍;
这问题真的超大,有些东西我就一带而过了。
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我记得一本建筑史上,大类意思是房屋建筑首要的作用是阻碍入侵,比如动物、敌人、风雨等;当时看到这句话的时候,我为之一震,太原始,太粗暴,太真相了。所以你看人类躲避入侵最终的目的不就是休整养息吗,所以人通过围绕睡觉这个问题度过一生。当我发现这个世界的核心问题其实是睡觉的时候,我非常紧张。我绝不允许我的梦想是睡觉这种荒唐的事情发生,然而我把所有关于生活这个词的句子,替换成睡觉,竟然无缝对接了,且更直接;没办法,我们就先从睡觉说起;

  • 产品:从产品来说,住宅首要满足的是人类的起居生活;他的核心用途就是用来住,用来睡觉的。至于说家之类的概念,都是睡过之后的事儿。所以围绕着睡觉这一核心去做房地产绝对没错。然后才是周边,睡觉的周边——早餐、晚餐、床、电影、灯光、墙色、床垫、伴侣、做爱、避孕套、24h超市、养孩子、看着孩子上学....然后再周边——社区、配套、社区环境、学区等;
住宅地产Residential real estate
  1. 简单说,住宅地产就是开发出来给人睡觉的,给以家庭为单元的人休息的,遮风挡雨的;其次才是在这个核心上进行开发研究。那就是怎么住的舒服;所以现代住宅开发主要以满足城市家庭的睡觉需求的;然后才是满足多样性,层次性。简单来说,在做住宅的时候,你把客群研究好了,就成功一半了。
  2. 住宅物业形态:公寓、别墅、普通住宅(多层、高层等)及其他衍生形态;
  3. 舒适度:环境、配套、楼高、楼层、户型类别、户型尺寸等等
  4. 价格:人因为财富和权力而群分,很多人提报的时候balabal半天说不清,比如圈层;等等
现代住宅地产的开发特性:
(1)住宅地产的开发需要一定的人口密度和人均收入等地域综合水平作为支撑根据。
(2)住宅地产的形态发展需要根据人口密度和人均收入等地域综合水平的高低变化作为支撑根据。



商业地产Commercial real estate
很明显的一点是随着人类社会的系统化,复杂化,单一的单纯作为居住的建筑模式已经不能满足人类的社会需求了。

比如:

社会需要宗教建筑;
需要用于王权皇家的宫廷建筑;
满足公共活动需要广场;
商业活动需要商业街;
需要承载商业中心的商业体等等
你看吧,世界建筑的发展是和人类发展同步进行的,始终追逐着生产力的发展要求;始终代表着先进生产力.....

1、商业地产需要地域拥有一定的综合水平。

谈到商业不能不提到一个概念,那就是周期性市场,通俗点解释。镇上初一十五赶集、城市人礼拜天集中上街采办消费等这些都是周期性商业活动。周期性市场缘于人口密度和和人均收入。人口密度高+人均收入高,市场的周期性就无限趋近于0,比如北上广深。反之人口密度低+人均收入低,市场的周期性时间就非常长,比如偏远山区的小镇。
所以我们现在得出几个结论,
(1)商业地产的开发需要一定的人口密度和人均收入等地域综合水平作为支撑根据。
(2)商业地产的形态发展需要根据人口密度和人均收入等地域综合水平的高低变化作为支撑根据。
(3)商业地产的开发和发展需要社会拥有开放的市场经济环境作为根本支撑,市场经济的活跃度和成熟度也在一定程度上影响商业地产的开发运营质量。
比如在一个几千人口的镇上,临街的零售店是作为主要商业形态的;
而人口30万、100万、500万、1000万等不同城市就可以开发不同的商业形态;

2、市场的商业活动的是否发达严重影响商业地产的开发。

越成熟的商业环境对商业地产的开发越有利;
我们现在站在后来者的角度去看购物中心的招商工作,招商和运营所面对的对象是品牌商户,品牌商户最大的特点是具有成熟经营管理。所以现在我们看品牌商户的发展是和市场的商业活动具有很大关联的哦。大部的学术都认为中国的品牌发展是从1992年开始的。较比欧美发达国家是很晚的。所以导致现在中国商业地产开发中的品牌商户招商存在几个特点:
(4)中国商业发展时间线较短,所以中国品牌商户的特点是发展晚、较小、较年轻、不成熟;
(5)商户品牌数量的基础较小,导致商业地产的品类同质化较高。
(6)商户品牌结构发展不平衡,导致招商所需业态出现不均衡性。


同类别同层级中国品牌和国外品牌的坪效对比可以反应出这一点的。

3、盈利方式。
商业地产的获利方式,比住宅开发要复杂丰富且具有持久性。
商业地产获利大致有三种模式
(1)物业全部持有,靠后期运营收取租金赚钱。
(2)全部散售掉,开发商卖给投资客户。获取开发利润。
(3)部分散售+部分持有,1+2的结合。
商业地产主要是引入了资产管理的概念。

4、后期运营
商业地产后期的经营是持续性的,这个是长期性商业行为。打个比方,就是你有个商店,你是靠长期的营业来赚取利润的,那么购物中心的运营,就是有1000个这样的商店放在一起,运营管理通过持续性的合理科学的手段更好的更多的帮助1000个商店赚取利润。所以你看,他们是不是很厉害,很叼。

草稿存了好久,群里放爷、胡总他们说的都详细了。

最后上张图吧。
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从投资商角度来看:
商业地产投资成本高,回收期长;
住宅地产投资成本低,回收速度快。

区位要求来看:
商业地产对地段要求高,不仅要求尽量是市中心或发展区域的核心地段,可视性、可达性都是关键因素;
住宅地产对产品的研判要求更加准确,区位相对只是价格高低的重要因素。

从设计角度来看:
商业地产设计专业要求更高,机电、水电、消防、灯光等各专业口配合密切,很难在甲方公司直接实现设计,各个专业口都需要外部聘请专业公司对接;
住宅地产设计相对成熟,各专业口相对简单,对户型的策划设计反而更加关注,外部专业更多是以绘图为主。

从营销角度来看:
商业地产的核心是投资,面对的是投资者,更多是和专业人士打交道,对销售人员素质要求更高;
住宅地产的核心是居住,面对的是消费者,尤其是首次置业的人士,公司整体营销水平更关键。

从运营角度来看:
商业地产销售或持有后运营很关键,甚至直接决定了项目的价值;
住宅地产对开业后的运营以物管为主,运营价值不如商业地产的突出。

总的来说,商业地产的不同就在于“难很多”
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