【英國物業】買樓費用手續按揭須知　過來人教你避開「爛尾樓」陷阱

上周文章論及陳姓友人從香港遷居倫敦所遇到的租樓經歷，讀者回饋正面，認為有助後來者省時慳錢。今期再以陳先生倫敦買樓心路歷程，介紹英國置業一般流程和稅項，以及相關必須留意的重點，從而避開潛在陷阱，減少日後不必要的麻煩。

英國置業手續繁複　涉及不同雜費

基於港人偏好「磚頭」的傳統「樓市智慧」，年中移居英倫的陳先生心思縝密，在簽訂1年租約的同時，亦在倫敦東部新開發重鎮Stratford購入一個兩房住宅（Apartment），貪其位處交通樞紐兼有大型商場，起居生活方便，未來樓價亦有升值潛力。目前雖仍屬樓花，但經實地考察後，發現外牆已完工，內部工程正如火如荼進行，相信可如期於明年次季交樓，以接駁其於明年中租約屆滿後入住。

陳先生提醒，英國置業手續繁複，條例多多，稅項等雜費亦不少，例如律師費、按揭申請費、估價費及測量費等，總額多達4,000英鎊。他說，買樓流程與香港相若，一般都會交由代理一條龍代辦處理，但買樓始終涉及大額金錢，尤其初抵英國的港人，事前宜先了解清楚，亦須跟貼代理及律師查詢進度，否則蝸牛般辦事態度難免會受氣，尤其是自己付出了不菲的服務費。

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樓花只訂明落成年度　或影響買家部署

必須留意的是，英國物業分為連地皮的永久業權（Freehold），以及有年期限制的租賃業權（Leasehold），主要分為90年和120年。而出售物業也分為現樓及樓花，但與香港不同的是，港樓發展商須具體註明樓花落成交收日期，通常會依足所訂日期完成買賣。不過，英國只需標明物業落成年度季度，發展商彈性較高，亦會藉口延後，甚或要求買家提前完成交易，這往往會打亂換樓買家資金部署，或會未能及時出售舊物業套現周轉，同時亦影響銀行做按揭。因此，陳先生建議須預留足夠資金應付突變，而他有備無患，在港早已套現物業，可說是有恃無恐。

買樓出租按揭較嚴格

至於按揭方面，買家可透過香港的滙豐、中銀及東亞銀行或英國本土銀行做按揭，最長達30年，基本上可分為定息和浮息按揭，不同銀行會有所差異，實際年利率約介乎2.5%至4%，另亦有訂定年限只還息不還本，對初期資金較緊的買家而言實在是相當方便。此外，買家亦須通過供款壓力測試，但英國要求較港寬鬆，供款與入息比率（Debt-to-income ratio，DSR）上限可達6至7成。陳先生提醒，買樓出租（Buy to let）按揭較嚴格，且只以租金收入作為DSR計算。

BNO移英港人可免海外買家印花稅

陳先生表示，對於港人來說，雖然英國今年4月起向海外買家額外徵收印花稅2%，但若是BNO身份入境住滿183日，便可剔除海外買家標籤，可在物業成交12個月內申請退回相關印花稅。據統計，今年以來香港買家增加，成為英國樓市生力軍。另外，去年為救市推出的印花稅假期已正式終結，恢復了舊稅制，只有首置客購買樓價12.5萬英鎊或以下住宅才可享免稅。不過政府仍維持「Help to buy」置業計劃，只要符合居英條件及簽證便可申請。

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警惕不良中介　避開「爛尾樓」陷阱

或許，「隔山買牛」是買樓大忌之一，陳先生早前在港棄購促銷中的英國樓花，他抵英實地查證後發現該處正處於「爛尾樓」冬眠狀態，據了解發展商早已財力不支或需清盤。陳先生特別提醒，必須加倍警惕部分不良中介代理心存欺詐，透過展銷會招客，花言巧語誘騙心神不定準買家，利用其心急移居海外弱點，以劣質樓渾水摸魚圖利，又或者巧立名目向買家多收費用，甚至侵吞購樓金。

陳先生引實例說，有中介代理向本港客人推介英國樓花，並提供高額租金回報保證，以及出租管理等一條龍服務，然後要求買家預付部分款項作為購樓「誠意金」，交由其託管直至正式交易時在樓款中扣除。可是，中介收款後藉詞疫情多次拖延交易，最後竟說發展商財務出問題申請清盤，樓盤恐會爛尾，而預付的「誠意金」早已轉交發展商難以退還，事主幾經交涉至今仍無果，考慮採取法律行動但又耗財費時失事，而且整家已遷居英國難以兼顧，正陷於困局。陳先生特別提醒，個別代理透過掛單取巧，實質是無牌經營，若然發生交易紛爭，買家恐會追討無門。所以，大家一定要嚴加查核提防，以免誤踩陷阱！

【關於作者】

顏偉華是行健資產管理（Zeal Asset Management）CEO，超過20年基金管理行業經驗。行健多年來為歐洲國家主權基金、國際金融機構及本地個人投資者投資中國，亦是全球首批通過「基金互認」政策進入中國內地零售基金市場的三家基金公司之一。行健為聯合國支持的負責任投資原則（PRI）簽約機構，是致力將ESG融入中國投資的先行者之一。