買屋究竟要繳哪些錢?睜大眼看仔細 - 今周刊
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買屋究竟要繳哪些錢?睜大眼看仔細

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今周刊編輯團隊

房地產掃瞄

2017-07-25 17:32

買房子通常是一般人一生中最大的一筆消費,該注意哪些「眉角」,才能付的安心、住的滿意?

房地產專家指出,購買成屋時,買方和賣方需要負擔的稅費並不一樣,雖有固定的收費標準,為了保障交易的安全,最好選擇「履約保障專戶」與確保貸款成數是否足夠。

至於購買預售屋則需留意每次工程款項繳納時間,在最後點交時要張大眼睛檢驗,或是聘請「房屋檢驗師」協助點交事宜,委託專業更有保障。

中古屋》買賣方可以協議付款方式

一般人買房經驗並不多,面對什麼是斡旋金、定金、用印、完稅(印花稅、契稅)、申辦房貸、代書費、履約保證費用等等,往往聽得一個頭兩個大,還有自備款分幾期繳付或是付多少錢,也是搞不清楚狀況。不過,這些問題會由地政士(代書)引導民眾一步一步付款。民眾只要按照約定時間匯款至指定帳戶,地政士會預收一筆款項,支付相關的稅費與規費,日後再將單據與餘額退還給民眾。

 

值得留意的是,購屋時的自備款,交屋之前大概分為2、3期繳納(簽約款、備證款、完稅款),為了降低中間資金控管風險,避免房子沒完成過戶,人家拿了錢跑了,建議民眾最好採用「履約保證專戶」,將交易過程中的款項都匯入專戶內,由第三方負責監控,如此才能確保買賣交易安全。

 
 
目前大型直營業者如信義房屋就針對成交的買賣雙方,提供履約保證服務,並未額外收取費用,其他加盟體系業者,為了交易安全也會建議買賣雙方採取履約保證,收費標準是買賣價金的萬分之六,1,000萬的交易收取6,000元的費用。
 
另一個交易時必須要留意的是貸款部分,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,主管機關前幾年便針對銀行放款進行管制措施,包括大台北特地定區的第二套房貸款上限6成。今年更是道德勸說,銀行針對桃園地區的貸款成數也有些微的向下修正。
 
在房價急漲或政策剛制定之時,需要留意可能面臨銀行估不到成交價格或者成數下滑的狀況,例如本來預期可貸款8成,結果只剩下7成5或7成,若是無法順利貸款交屋,造成違約可能會出現財務損失。建議民眾預算不要抓得太緊,或者是在簽合約時與賣方協議,備註貸款成數不足的解約條款,不過,這部分也是得爭取賣方的同意。
 
購買中古屋繳款流程
 
資料來源:信義房屋  註:繳款%數為參考值,買賣雙方可以另再協議 
 
斡旋金  房價3%上限
定金  房價3%上限
簽約  房價10%,內含定金,預繳代書、規費、稅費,多退少補
用印  房價10%
完稅  房價10%
尾款  貸款70%
交屋  雙方協議尾款
 
案例試算
新北市兩房690萬電梯大樓
 
新北市兩房690萬電梯大樓買屋相關衍生費用 
預售屋》隨工程快慢繳款 較具彈性
 
至於在購買預售案時,初期的「訂、簽、開」金(下訂、簽約、開工時繳納的款項),約是購買總價的10%~15%,其餘則視工程進度快慢約定分期付款,有可能分為12~24期(一般大樓興建1~2年),也可能約定每月幾號付款,視個案不同,付款期數也有不同。
 
簡單來說,「訂、簽、開」金額,加上工程款與尾款,屬於自備款,約為購屋總價的2~3成,其餘7~8成則向銀行申請房貸。由於具備分期付款的概念,比起購買中古屋短期內就要拿出2~3成自備款項更具彈性。
 
建商為了吸引民眾購屋,也會端出優惠的貸款方式,吸引民眾購屋,例如工程期間0付款、或者「訂、簽、開」金1成、交屋1成等,或者是貸款成數不足部分,由建設公司提供1~2年的公司貸款,利息則由雙方約定。
 
另外,在交屋之前,除了和成屋買賣一樣,需繳納相關的規費之外,因為大樓還要申請設置天然瓦斯管線,建商會統一申請,還會預收一筆金額不等的款項,基本上約在10多萬元以上,不過都附有相關單據。

從自備款扣留總價5%  建商完成修繕再支付 
 
購買預售屋最大的爭議,多來自於沒有點交完成,建商就希望銀行趕快撥款下來。專家指出,一般消費者缺乏專業知識,驗屋時,只針對「油漆」、「地磚」等部分查看,一旦點交完成,銀行申請的貸款即可撥入建商帳戶。網路知名論壇MOBILE01上就有不少網友抱怨,還沒有點交完成,或者某些部分還在改善中,建商就急著要求買方點交。一旦同意點交撥款之後,日後發現問題要求建商修繕,有些建商態度就不會像先前積極,甚至會得不到善意回應。
 
實際上一間房子的點交項目,還有排水、防水與機電等,都需要檢驗確認。現在有專門的檢驗師,可以陪同買方驗屋,如SGS推出的「房屋檢驗師」服務,流程約3小時,驗屋後可收到完整的檢驗報告書,可作為日後要求建商善盡修繕義務的依據。
 
另一方面,消費者也應保留售屋時的相關DM,在雙方驗收時一一點交清楚,賣方應提供驗收單,如發現房屋有瑕疵,應載明於驗收單上,由賣方限期完成修繕;買方也有權從自備款部分扣留房地總價的5%,作為交屋保留款,在建商完成修繕後,雙方經過複驗合格後再支付。
 
不論是中古屋或是預售屋,多數人買房經驗次數並不多,但所謂一回生二回熟,買房前不妨先搞懂程序、聽聽過來人的經驗,等到碰上繁瑣流程的時候,不至於摸不清狀況,發生買一間房更讓資金吃緊的窘況。
 
購買預售屋繳款流程
 
資料來源:信義房屋  註:繳款%數為參考值,依建案進度快慢會有調整 
 
定金  房價1~2%
簽約  房價8~9%
開工  房價3~5%
工程期款  房價10~12%
使用執照核發
過戶  房價75%
交屋  房價1~2%

 


 
 

 

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