全款买房 然后 再抵押去银行贷款划算吗？

谢邀，先全款买房在抵押贷款，这种贷款利率相对于按揭要高不少，肯定是按揭贷款更划算。

这两种贷款首先用途不同，按揭贷款一般就是用来购买房产，而抵押贷款的用途可以是经营、消费；其次按揭贷款的钱是直接给到上家业主的，而抵押贷款的钱是给到房屋所有人。

题主说的全款买房再抵押，这类操作方法其实在贷款行业已经存在了很长时间，并且适合大部分客户群体。

所谓全款买房再抵押就是不使用按揭贷款，直接全款买入一套房产，并且拿到房产证后，再向银行申请房产抵押贷款。

产生这种操作的一般原因是为了购买二套房。而二套购房，一般按揭都需要7成首付，而7成的首付使得绝大多数想要购入二套房的客户望而却步，因此，就出现全款买房之后抵押还款的购房群体。

用这种方法的优点在于：

1、成数高：由于一二线城市多数需认房认贷，所有在被认定为二套房的情况下，非普通住宅首付一般需要7成，而使用全款买房再抵押，最高可抵押贷款房产价值的70%。也就是说我们只要有30%的钱就可以购入二套房。

2、节省利息： 目前二套房利率为5.25%，全款买房再抵押利率为4.35%~4.75%，每年最高可节省0.9% 。

3、节省税费：对于按揭贷款来说多数银行是认定网签价格，因此按揭贷款金额提高，那房产的评估价格就必须提高，因此会带来税费的提高。全款买房再抵押可按照市场成交价格作为评估价格，最高可贷7成。

4、可议空间大：由于是全款买房，一把付，我们可以和二手房的房东砍价。

假如借款300万的话一年可以节约2万左右。

当然这种操作方法也有缺点：

1、无法想用公积金的超低利率：房产抵押类贷款，是无法使用公积金还贷。

2、必须是现房办理，期房一般不可以办理抵押。

所以如果是首套房，还是公积金+商贷按揭划算。如果是二套房抵押为经营贷款的确比按揭划算很多，一般按揭商贷利率在5-6%，而抵押经营贷款通常可以做到4~5之间。

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