如何看待8月25日起对个人房贷统一转换为LPR定价?

我记得之前是自愿,目前是五大行强制给你转换了。8月12日,工建农中邮储五家国有大行同时发布公告,将于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款,按照相…
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先不说银行服务有没有问题,这次LPR转换首先暴露了两个问题:

  1. 群众金融知识匮乏,基点是什么,如何计算加减基点,什么叫浮动什么叫固定,为什么要转换LPR,能把这些问题一口气说清楚的明白人怕是没有几个。更不要说形成自己对未来利率走势的判断了。
  2. 天然把银行放在群众的对立面,银行在这次转换中也仅仅是执行机构,转换LPR是国家的决策,那些说银行没有契约精神的请参考这点。自己不知道判断未来利率走势,机械的认为银行总比你算的准。

然后是固定和浮动的问题,首先不管选哪个都将承受未来利率波动风险,差别只是方向不同。

自身承担风险的能力不仅仅和贷款有关,比如至少跟你能否提前还款自己用于提前还款的金融资产本身收益率有关。

我选了浮动,因为显而易见近几年利率下行趋势不会变,国家推动消费的政策不会变。假设未来5年降到了4%,随便说的,不用反驳,假设而已。那5年后是否会变为升息周期不确定,就算要升息,要多久升回到4.8%也不确定。

再大胆假设从下降到回升到超过4.8 用了10年,10年你的工资涨了多少,你的金融知识涨了多少,再叠加上货币时间价值影响。所以我选择了浮动。

假设天不遂人愿,上述过程2年就结束了,也就是说2年后利率超过了4.8,那就考虑持有资产收益率决定是否提前还款咯。

最后说银行的服务问题,银行希望大家尽快完成转换,因为老的基准利率不存在了,不转换就没有参考利率了,已经这么长时间了,最后总得转一个吧。那强制转哪个呢,当然是浮动更合理咯。本来大多数合同就是浮动,现在只是换个锚定利率而已。更何况在降息周期,假如强制转了固定,群众发现明年降到了4.5,而自己被强制转成了固定利率.....这后果估计更难预料吧。

大家还是要形成自己的判断,不要被乱带了节奏为好。

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本人宇宙行贷款,看到这条通知(这还是头条新闻推送到的哦,我自己短信并未收到任何通知),也是气愤不已。看看工商银行这个“霸王条款”:

自己不主动操作,就要在8月25日默认被统一转为LPR浮动利率???我…xxxxxx。之前说的是只要不主动操作,就维持在固定利率不变,现在就变成这样了?而且公告还说道,“若有异议,可协商处理”,这话明显就是一个很隐晦的语句:默认转成LPR浮动怎么就不协商了,然后被转了以后转回来就需要协商了,而且“协商”就可以转回去吗??

无论是上面的通知,还是下面的短信,并非所有人都收到了,我自己的手机就没有收到工行的以下通知短信,要不是邻居群有人发出,我也根本不会知道银行不知不觉就干了这事:

您好!2020年8月25日至8月29日,我行对符合条件个人贷款统一批量转换为LPR浮动利率定价方式。如您不同意进行批量转换规则,可在8月24日前通过手机银行、智能柜员机等渠道自主办理转换。您可登录手机银行,通过“最爱-全部-存贷款-利率基准转换-一键转LPR”功能办理。此外,请您关注我行门户网站、“中国工商银行客户服务”微信公众号等渠道发布的通知,可随时查阅具体操作指引。

小智提示您:
1.定价基准转换成LPR,其期限品种是依据原合同的借款期限确定;
2.定价基准只能转换一次,转换完成后不能再次转换。【工商银行】

还有,银行为了“劝说”客户转LPR真的是无所不用其极:

这个“执行原来合同不变”的“原来合同”是啥,银行跟你解释清楚了吗?没有!你一定要分清楚,是你当初购房时签订的贷款合同,还是今年银行给你拟定的(但你未必知情)的“个人贷款转为LPR合同”。


幸好和遇到此情况的不是我一个人,在邻居的帮忙下,仔细登录了工行网银,还是摸索到了维持固定利率的办选项(真的是隐蔽)。

进入工行APP的“存贷款”界面
看到没,维持固定利率的选项就在这里,需要点击这个“浮动”才可以更换。是不是很隐蔽?一般人哪能知道这个“浮动”是一个选择按钮呢,都认为是只是文字
“固定”啊“固定”,你是藏在多么隐蔽的地方

关于这个看上去怎么选择了“固定”后还是LPR的样子,可以看文章结尾处的图片补充,应该是确认是固定利率而不是LPR浮动利率了。

终于终于,维持在了固定利率

注意,如果要维持固定利率,一定要主动操作,一定要主动操作,一定要主动操作!!在8月25日之前不主动操作确认维持固定利率的话,那就是被银行默认强制转为LPR浮动利率了!!根据银行的霸王条款,再想转回来就难了!!

当然,转不转LPR浮动,还是个人根据个人的情况来看。我自己选择固定利率,是因为当初贷款利率有85折优惠,所以我认为维持这个固定利率足以,也应该能对抗接下来20几年的通胀。很多业内人士的建议是:如果当时签的固定利率较低,那么建议选择维持固定利率;但如果当时签的固定利率比较高的话,且又有提前还款能力,倒不如放手赌一把(转LPR浮动),近几年大概率是跌的,如果到了后面年份发现涨了,那就索性提前还款掉。(没错,如果是高固定利率且没有能力提前还款的话,这个选项没有o(╥﹏╥)o)

其他情况可以参考下文:

影响大部分月供族!这些银行本月将个人房贷定价基准批量转LPRwww.gzdaily.cn

以及上文中的这段重点:


补充一句,我看到有人反对我的回答了,反对没问题,但是看到此人的身份,他自己就是银行员工,屁股并不一定就和广大贷款客户坐在一边。大家在知乎看针对此次通告的分析的时候,也不要忘记作者的身份是什么(我自己不是银行的,也没有在银行工作的近亲)。

另外,但也非常感谢评论区的这位银行好友澄清:

作为银行员工我想说,一开始通知的是,如果客户愿意变更成LPR利率,则变更,如果不愿意变更,则按原合同利率执行。然而,人民银行给的任务是各家银行转化率不得低于80%。
七月份的时候,人民银行下了红头文件,因转化客户比较多,执行统一转化LPR,不愿意转的可以按原利率执行。
所以,一开始我们打电话通知的是如果需要转化LPR就需要自己操作。现在通知的是,统一转化,如果不想转化的话,需要留底建档案。
但是,统一转化后,如果觉得不合适,要调回原利率,12.31前致电银行,可以调!
个人觉得LPR利率好坏还说不准,不必觉得被银行绑架了什么的。我们也不愿意费那么大神做这吃力不讨好的事

想说一句个人看法。现在我们去看十几年前的贷款,发现当时的贷款放在今天那是不值一提,这最大的因素是人们的收入高了,但是这20年的通货膨胀也是重要因素(通货膨胀率要看真实通胀率),而显然对于大多数人来说当时的贷款年利率都是低于真实通货膨胀率的,因此这个时期的人们通过贷款在一定度上跑赢了通货膨胀(这还不算房价增值)。

以上摘自曼昆《宏观经济学原理》

现在就是看后20年。我个人觉得,接下来20年难道不会有大规模放水计划吗?不会进一步通胀吗?固定利率的较低利息的贷款本身也是客户对抗通胀的福利。而转了LPR浮动利率,这个福利很可能就被收回去了:银行共同体就可以在某一时段将LPR利率提升到真实通货膨胀率以上,来夺走这个客户可以通过贷款对抗通货膨胀的福利,而银行自己则通过调高LPR补回了前20年在房贷这个方面的通货膨胀损失。至于真实通货膨胀率是多少,从信息经济学角度来看,银行团体绝对比老百姓们更清楚。还有,天量的地方债、企业债,也等着靠通货膨胀去化解呢(个人观点,关于地方债、企业债和通货膨胀的关系以及利率调整的对策,欢迎评论区讨论,如果有文章专门论述这个,可以@我,我虚心请教)。

李永乐老师的讲解比较靠谱:

房贷合同要变了,LPR利率和固定利率哪个合算,会影响房价走势吗?m.toutiaoimg.cn

我也比较赞同 @干货逻辑还有 @杠杆游戏 的详细分析:

https://zhuanlan.zhihu.com/p/110128814zhuanlan.zhihu.com图标https://zhuanlan.zhihu.com/p/183207092zhuanlan.zhihu.com图标

马光远教授的个人看法:

光远看经济-微头条weitoutiao.zjurl.cn



补充一下,有人说我在工行App界面虽然选择了“固定”,但也是转成了LPR。我对这个选项确实有疑惑(建行的界面就没有这个模棱两可的选择表)。不过我后续进入了贷款确认界面,应该可以确认我是固定利率了:

红框内的文字可以确认已经“转”为固定利率而不是浮动LPR利率了

最后再上一下三家银行的操作界面对比照:

宇宙行的界面,“固定”是不是相比之下非常隐蔽?

最最最最后,申明一下,本人没有劝说他人是转为LPR浮动还是确认固定利率的意图,以上仅代表个人看法和自己的操作办法。犹豫不决的知友们决定是要通过App转为LPR浮动,还是通过App确认固定利率,建议参考多方意见。如何在银行App或是柜台如何操作转为固定利率的,建议和同期贷款的邻居或者使用了同一个银行贷款的朋友一起商量。


关于第三个选项“维持原贷款合同”的解读:

存量房贷款利率基准选择是否可以有第三个选项?mp.weixin.qq.com

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