房子楼面价和房价如何估算？

谢邀。

没有看过福州的地，不过刚好写了篇关于合肥的文章，有一定参考性，我直接复制过来给你参考吧。

房价与土地楼面价的关系，简单粗暴的理解：大约是2倍的关系，顶多上下再浮动个10%，即1.8~2.2倍。就是说：房价=楼面价x2，可以简单粗暴的这样理解。（这个估算方法里面包含了开发商要赚的利润，并非保本售价）。

这里我简单做了一张表，是一块土地的投资测算基本指标与效益分析。不过土地的投资测算是一项比较庞杂的事情，没办法只字片语间说明，且由于数据涉及商业机密，所以数据是经过处理的，列出表格如下：

从这张表中我们可以看出，该楼盘是全盘9个亿货值的小项目，房地产开发商投入金额是6.98亿，最终房子卖光后再减去税费，收益7768万，利润率12.79%。其中，土地总成本3.96亿，占总投资额的57%。

所以对于一个房地产项目而言，总货值=投入成本+税费+利润。假设先不考虑利润，税费的绝对值和投入成本相比非常悬殊，所以投资成本占决定性作用，而土地款在总投入成本中，约占一半。

其中土地总成本不能直接理解为就是土地成交总额，因为还有些其它的费用，我上一块2016年8月2日，合肥市新站区XZQTD197号地块的个人估算表：（当然了，这块地不是我们拿的，所以只是粗略估算）

以供参考吧。原文是：

有人会说，一块土地它能建多少层，都是开发商说了算。

这里我来给大伙复习一下，这个还真不是开发商说了算的。在拍卖地块的时候，每一块土地就有规定的容积率。

简单点描述，如果一个小区占地一万平方，允许建设的面积是三万平方，那么这个小区的容积率就是3.0.

那么它的楼面价就是：楼面价=总价 ÷ 最高允许建设的面积。 比如，拿地价三个亿，最高可以建设3万平方米，那么楼面价就是10000元/每平方。

说到这里，有人会说，开发商施工的时候多盖几层，或者多做些阳台，或者N+1之类的户型，不就赚多一些。

不好意思，违规建筑不合法的。开发商超建的部分会被拆除的。像广州增城的珑X府就是这个案例。

那么，业主收楼之后自己改动可以吗？不好意思，业主加建也同样会被拆除。广州二沙岛总价过亿的别墅，业主相当有背景，同样被强制拆除。

开发商在拿地的时候必须根据容积率进行报建，审批后必须按图施工，否则都是违建。而且违法建筑被拆除后，政府是没有补偿的。