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「屯馬線」六月尾正式通車，全線長約56公里、合共27個車站，把昔日的「西鐵線」跟「屯馬線一期」連接起來，成為全港最長的鐵路線。突然間，好多人都吹捧這股鐵路效應，認為對樓價會有推動作用。其中「屯馬線」通車後，多個疑似相關的樓盤也推出，除了中國海外在啟德跑道區的「維港1號」外，建灝地產也推出旗下在屯門的新盤「上嵐」。我們會一文剖析這個樓盤、以及「屯馬線」的實際效應。
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上嵐背景資料
在「屯馬線」通車後，市場都不斷炒作相關消息，認為對樓價會有利好作用，多個相關的樓盤也乘勢推出，其中首個食正相關概念的樓盤，有中國海外在啟德跑道區的「維港1號」，樓盤於7月3日首日進行發售，但我們團隊曾實測樓盤跟「啟德站」有一段距離，由「九龍灣站」前往會更為便捷，其實際「屯馬線」效應備受質疑，而緊隨其後就有由「建灝地產」發展的屯門區「上嵐」。
上嵐資料表
| 樓盤名稱 | 上嵐 (Skyehi) |
| 地址 | 屯門景秀里2號 |
| 單位數目 | 112伙 |
| 戶型 | 1房 |
| 面積 | 265-290呎 |
| 車位 | 8個 |
| 預計關鍵日期 | 2023年7月31日 |
| 校網 | 71校網 |
| 綠色建築認證評級 | 暫定不予評級 |
| 發展商 | 建灝地產 |
| 官方網站 | www.skyehi.com.hk |
| 示範單位 | 新界荃灣楊屋道88號「Plaza 88」22樓 |
上嵐首張價單
| 推出 | 50個 |
| 折扣額 | 16% |
| 平均呎價 | 21,891元 |
| 折扣後售價 | 18,388元 |
| 區內二手市價 | 御半山: 17,885元/呎 菁雋: 19,850元/呎 |
上嵐揀盤攻略
考慮1: 地盤規模細
「上嵐」本身只坐落「景秀里」，也就是在輕鐵「景峰站」再行一段直路入內，實際位置在新地早幾年開售的「御半山」毗鄰。項目前身只是一幅毫不起眼的蚊型地盤，佔地11,386呎。政府在2019年中推出招標時，由建灝地產以2.44億元投得，可建樓面37,575呎，每呎地價6,499元。樓盤伙數不多，一座物業只得112個單位，全數都以一房單位為主，而發展商為「建灝地產」，可能大家對它的了解也不多。 實情它們以前發展酒店為主，近年逐步發展住宅，啟德區的「天寰」就是由他們發展。
考慮2: 遠期樓花+御半山有蝕讓
發展商開出首批50個單位，扣除最高16%折扣，即供均價18,388元，開價相當心紅，因為這口價直迫「御海灣二期」的售價，比起隔離新地「御半山」在2018年開售時均價15,248元，高出20%。新地出名開高溢價，而重點是「御半山」已有部份蝕讓，證明價位已屬區內一個短期頂位。更重要，「上嵐」關鍵日期在2023年7月31日，距離落成期至少兩年，為何要用高溢價去跟發展商打賭樓市升跌幅? 既然如此，又何不直接購入區內二手盤呢?
考慮3: 細單位謹記揀細不揀大
純粹樓盤一房開則，面積265至290呎，有利壓縮銀碼，一房450萬即供可以入場。加上樓樓底有3.5米，可以向高空發展，成為這個納米樓的另一力谷賣點。所以若真的接受上述缺點，而認定要入市的買家，要知道項目由「A-H室」所組成，可以分為「純一房」及「一房套房」設計。
純一房
面積較細的「A、B、G、H室」均為「純一房」設計，面積分265呎及270呎，其景觀也主力望向區內二手樓「景峰豪庭」及「偉景花園」為主，方位向南面為主。值得留意，為免購入不必要的公用面積，故在揀樓上以「揀細不揀大」為原則，首選「265呎」、次選「270呎」。
一房套房
其餘單位「C、D、E、F室」則屬於客套兩用設計，面積分285呎及290呎。同樣地為免購入不必要的公用面積，故在揀樓上以「揀細不揀大」為原則，也就是先選擇「285呎」的單位，次選「290呎」。
考慮4: 向北單位望濾水廠
樓盤位於屯門濾水廠出入口，「上嵐」向北，也就是面積較大「C、D、E、F室」，雖然相對景觀較開揚，卻會正望「濾水廠」內的「污泥脫水房」。大家可能會擔心：「有無危險?」 這個問題，早幾年已有區議員向官員問過，究竟設施會否排放有害物質影響居民健康，當時官員說濾水廠有安全措施以控制風險，設施只有少量氫氣經稀釋後排出，不會影響環境。
區內二手市場:
放盤1: 御半山
| 發展項目 | 御半山 |
| 地址 | 景秀里8號 |
| 座數 | 2座 |
| 樓層 | 32層 |
| 單位數目 | 1,017個 |
| 面積 | 1期: 304-867呎 2期: 250-854呎 |
| 入伙日期 | 2020年2月-4月 |
| 發展商 | 新地 |
| 單位 | 御半山1A座高層A室 |
| 面積 | 314呎 |
| 叫價 | 620萬元 |
| 呎價 | 19,745元 |
在「上嵐」旁邊的「御半山」，第一期剛剛過禁售期。第二站，我決定跟大家去看看「御半山」的二手盤，我們會參觀一個1A座高層A室一房單位，面積314呎，業主叫價620萬元，但面積卻比起「上嵐」為大。
「御半山」純一房單位並不算很多，一二期合共只有五柱提供，當然也有一些面積大一點的一房半單位，但其實該半間房並不算特別好用，反而「純一房」開則頗好用。入屋左手邊凹位改為鞋櫃及儲物櫃，另一邊開放式廚房，L形向客飯廳兩幅牆身伸展，洗手門黑廁，麻雀雖小，但五臟俱全。直入客飯廳主體面積近80呎大，外接露台，可望遠山景，而旁邊睡房，面積也有65呎，只是陣位較多。論面積，「御半山」的「純一房」304-312呎大，怎計也比「上嵐」200多呎為大。
重點是有即時租值可以參考。現在「御半山」類近300多呎單位，租值大約11,700元，呎價38元。至於「上嵐」開出顛價，你可以預視到回報是如何? 未扣除管理費前，預期回報不足2.5厘，也略為跑輸大市。
區內二手放盤: 瓏門
| 發展項目 | 瓏門 |
| 地址 | 屯門鄉事會路83號 |
| 座數 | 7座 |
| 樓層 | 38-44層 |
| 單位數目 | 1,991個 |
| 面積 | 1期: 372-1,918呎 2期: 358-1,964呎 |
| 入伙日期 | 2014年4月 |
| 發展商 | 新地、港鐵 |
| 單位 | 瓏門1座中層H室 |
| 面積 | 722呎 |
| 叫價 | 1,270萬元 |
| 呎價 | 17,590元 |
今日參觀最後一個放盤是「瓏門」。如果說效應，它應該是最有關係，事關它就在屯門站上蓋，一落電梯經過商場可以乘搭「屯馬線」。這個盤的價位不斷破頂，相信都是受到這些因素推動吧。我們參觀的單位是瓏門1座中層H室，單位面積722呎，業主叫價1270萬元，呎價23,823元。
屯門樓賣到23,800幾元呎，首期起碼預635萬才可以進駐，有沒有誇張了一點? 的確不是誇張。近期不斷破頂的這個屋苑「瓏門」，去貨速度頗誇張，兩房八百幾至九百多萬元，三房都千四五萬元，就是跟「屯馬線」效應有關。
睇單位開則確實好闊落，客飯廳寬敞，真的適合一家幾口居住。睡房設於左右兩邊，其中主人套房設於右手邊，雖然其景觀跟客廳同向，但視野剛好未必能正望「屯門中央公園」；而兩間客房，面積不算很大，但卻可以側望綠油油的公園景。洗手間跟廚房則靠近大門附近，廚房面積頗闊落，三邊廚櫃，用餐地方充足。
屯馬線路線
一躍成全港最長鐵路線
「屯馬線」通車後，全線長約56公里、合共27個車站，把昔日的「西鐵線」跟「屯馬線一期」連接起來，成為全港最長的鐵路線。當中作為貫穿該兩條鐵路的幾個新車站，包括「顯徑站」、「鑽石山站擴建部分」及「啟德站」於2020年2月14日已經開通，而餘下部份，包括「宋皇臺站」、「土瓜灣站」則在2021年6月27日開通。
六個轉線站有利疏導交通
整線貫穿後，由「屯門站」至「烏溪沙站」會有六個轉線站，包括「大圍站」、「鑽石山站」、「何文田站」、「紅磡站」、「南昌站」及「美孚站」，接駁東鐵、西鐵、觀塘線、東涌線及荃灣線，有利紓緩以前要利用「九龍塘」、「太子站」及「旺角站」轉線的問題。港鐵估計可以紓緩現時東鐵線「大圍至九龍塘段」、觀塘線「石硤尾至太子段」、以及荃灣線「旺角、油麻地、佐敦、尖沙咀段」的繁忙情況。
繁忙時間三分鐘一班車
至於班次方面，港鐵表示上午繁忙時間列車每3分鐘一班，而下午繁忙時間為3.5分鐘一班。為配合通車，現時於「宋皇臺站」、「土瓜灣站」、「啟德站」及「顯徑站」出入閘，成人八達通車費可獲額外1元優惠，其他八達通則減5毫，相關優惠會於2021年底結束。
屯馬線效應是否過份炒作?
衡量位置是否鄰近鐵路站
其實無論「上嵐」又或者「御半山」，我覺得跟「屯馬線」的關係也很薄弱。這兩個樓盤坐落位置也不鄰近鐵路線，如果要搭「屯馬線」必須要轉乘輕鐵，再去到「屯門站」上車，倒不如行去「紅橋」附近搭巴士，似乎路線來得更便捷。因此，是否真的所有坐落屯門樓盤，都可以跟「屯馬線」扯上關係呢? 這一點我覺得要理性一點來看。
屯馬線效應帶來的便捷度
其次，「屯馬線」是否過份炒作，還看其他交通接駁。說實在，如果真的要前往「烏溪沙」，本身「瓏門」下方已有巴士線路可直達城隧，轉巴士可直入「烏溪沙」。為何要搭27個地鐵站，差不多一個半小時前往該處，我相信唯一好處是搭地鐵不用轉線，可以一站到尾。當然如果你說由「屯門」前往「土瓜灣」、「九龍城」等地區，這條鐵路線確實較便捷一點，只是當「屯門」一線樓價也升至20,000多元呎，二線位新盤賣到18,000元呎時，手持同一資金往市區，會否有更多選擇呢? 這點值得大家深思。
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