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中國海外在啟德區的「維港1號」即將推售，為啟德區跑道區首個住宅項目，共由兩座高座及一座低座組成，合共1,059個住宅單位，當中過半單位為兩房上車間隔。樓盤關鍵日期在2023年3月31日，距離落成期至少有21個月。歸納市場吹捧的賣點主要有兩個。第一、交通基建。屯馬線通車效應，有利帶動啟德區交通；第二、景觀。發展商形容樓盤三邊臨海，實況是否如此? 我們會一文剖析其優劣、以及其揀樓攻略。
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維港1號揀樓影片
維港1號資料
| 樓盤名稱 | 維港1號 |
| 位置 | 九龍承豐道11號 |
| 單位數目 | 1,059個 |
| 面積 | 329呎-1,793呎 |
| 戶型 | 1房: 329-355呎 (246個) 2房(開廚): 426-482呎 (493個) 2房(梗廚): 536-564呎 (60個) 純3房: 598呎 (31個) 3房1套: 643-656呎 (92個) 3房1套+工人房: 763-774呎(121個) 4房4套: 1,781呎(8個) 特色: 816-1,793呎(8個) |
| 車位 | 158個 |
| 校網 | 34校網 |
| 關鍵日期 | 2023年3月31日 |
| 綠色建築認證評級 | 暫定金級 |
| 發展商 | 中國海外 |
| 項目官網 | http://www.onevictoria.com.hk |
| 示範單位地址 | 九龍九龍灣宏照道33號國際交易中心28樓 |
維港1號開價
| 首批 | 212伙 |
| 折扣額 | 13.5% |
| 平均呎價 | $26,564/呎 |
| 折扣後售價 | $22,978/呎 |
| 區內新近二手造價 | 啟德一號: 21,620元/呎 天寰: 23,070元/呎 嘉匯: 21,833元/呎 OASIS KAI TAK: 23,278元/呎 龍譽: 24,182元/呎 |
胡．說評析
考慮1: 樓盤交通
要駁車到港鐵站
憧憬「屯馬線」全線通車，啟德區即時成為焦點；但別以為由「啟德站」出發行過去「跑道區」會好近。實情整個啟德區版圖之大，總共達320公頃，區分由土瓜灣一直橫跨至觀塘，無論由「啟德站」，抑或「九龍灣站」行去跑道區，差不多等於由彩虹行去到九龍灣，所以前往港鐵站只能駁車。
選擇由「啟德站」走出來，首先要經過「Oasis Kai Tak」下方商舖，穿過後方的小徑來到「龍譽」；被圍欄阻隔的就是「嘉峰匯」、「尚．珒溋」附近用地。但如果想前往跑道區，除了要先經「嘉峰匯」附近，橫過「承啟道」前往「啟德體育園」，並再多行一段路才能前往「承豐道」，也就是跑道區一帶，表面上很容易，但實情經過「承啟道」後，現場是沒有道路可接駁往跑道區。
若想由「啟德站」前往「跑道區」，最終還需要經過「機電工程署」、繞入「九龍灣商貿區」、經過「國際展貿中心」及「Megabox」，透過「兒童醫院」旁的接駁天橋行過去。因此，跟沐寧街的半新盤相比，「維港1號」並不算有「屯馬線」的鐵路概念。
跑道區公共交通選擇不多
住跑道區，更直接的方法應是經「兒童醫院」旁天橋直接穿過。由「九龍灣港鐵站」前往更加方便。但要知道，「兒童醫院」本身已經偏離「九龍灣港鐵站」，捱近「九龍貨倉」一帶，由「九龍灣港鐵站」步行前往需時約十至十五分鐘。再經過「兒童醫院」的行人天橋接駁往跑道區，也需時約八至十分鐘，所以即使你由「九龍灣港鐵站」前往跑道區，需時也至少20分鐘以上。
當中，還未計及前往跑道區哪個位置。跑道區長約1.4公里，兩旁一頭一尾均建有項目。由跑道區頭段、行去跑道區末端的「郵輪碼頭」需時八分鐘。至於「維港1號」是「4B區2號」地盤，就屬於中段後排位置，由「兒童醫院」接駁天橋拐入後多行三分鐘便能抵達。
當然你可以選擇乘坐交通工具前往，但選擇卻少之有少。現場有一輛專線小巴86號可通往九龍灣港鐵站；以及每隔約三十分鐘有一輛城巴「33」可前往九龍城及又一城。至於還有一輛九巴「5R」前往觀塘，但只會在周六才行駛。
| 小巴/巴士路線 | 目的地 | 服務時間 | 班次 | 收費 |
| 小巴86號 | 九龍灣德福花園 | 6:40-23:05 | 8-20分鐘 | 6.4元 |
| 九巴5R | 觀塘APM | 11:00-19:00(周六、日及公眾假期) | 20分鐘 | 7.3元 |
| 城巴22 | 九龍城、九龍塘又一城 | 05:45-00:15 | 30分鐘 | 5.3元 |
取消單軌鐵路成交通不濟主因
原本跑道區交通沒有如斯不濟，事關整個啟德規劃，本就連同「單軌鐵路」一起構思發展，原意希望透過一條高架輕軌鐵路，把啟德跟九龍灣及觀塘連接起來，當中設有十二個站，經「麗晶」駛入去「啟德站」，再接駁「跑道區」，尾站再繞出「觀塘」，只是在2020施政報告後，政府就說工程複雜，所以單軌鐵路胎死腹中，意味日後只能倚賴陸路出入。
但政府「彈出彈入」的做法，卻令發展商計錯數。整個跑道區建有十一幅住宅地，有九幅都在推翻計劃前招標，估計當時發展商也是憧憬有基建，而出手投地價特別闊綽。「維港1號」位於較後排，故在2018车12月推出招標時，每呎地價僅13,523元呎；但「維港1號」前方，由「新世界、恒基、會德豐、華懋、中海外及帝國」組成財團投得的「4C區2號」地，地價則高達19,636元。其餘向海用地也高達17,000至18,000元呎。但政府推翻計劃後呢? 長實投得跑道區單邊海景地皮，每呎地價已跌至15,861元，相當於跌價20%。又一個摸頂投地，被政府「跣鑊甘」的例子。
啟德區規劃VR Tour
表: 跑道區地價
| 4B區3號 | 4B區4號* | 維港1號 | 4C區3號 | 4B區1號 | 4C區2號 | |
| 地盤面積 | 104,475呎 | 104,497呎 | 97,393呎 | 117,930呎 | 103,151呎 | 105,110呎 |
| 可建樓面 | 574,615呎 | 574,733呎 | 594,087呎 | 648,617呎 | 722,060呎 | 641,168呎 |
| 中標價 | 83.33億元 | 89.06759億元 | 80.338億元 | 112.6億元 | 98.93億元 | 125.9億元 |
| 每呎地價 | 14,502元 | 15,498元 | 13,523元 | 17,360元 | 13,701元 | 19,636元 |
| 發展商 | 新世界、恒基、會德豐、帝國 | 高銀金融 | 中國海外 | 新地 | 新世界、恒基、會德豐、中國海外 | 新世界、恒基、會德豐、華懋、中國海外、帝國 |
| 用途 | 住宅 | 住宅 | 住宅 | 住宅 | 住宅 | 住宅 |
表: 跑道區地價(續)
| 4C區1號 | 4A區1號 | 4A區2號 | 4E區1號 | 4E區2號 | |
| 地盤面積 | 102,053呎 | 176,368呎 | 197,552呎 | 59,719呎 | 117,844呎 |
| 可建樓面 | 714,374呎 | 1,075,840呎 | 1,205,062呎 | 328,453呎 | 648,143呎 |
| 中標價 | 129.16億元 | 127.398億元 | 159.53億元 | 42.728億元 | 102.8億元 |
| 每呎地價 | 18,080元 | 11,842元 | 13,238元 | 13,009元 | 15,861元 |
| 發展商 | 華潤、保利置業 | 嘉華、會德豐、中國海外 | 中國海外、恒基、嘉華、九倉 | 中國海外 | 長實 |
| 用途 | 住宅 | 住宅 | 住宅 | 住宅 | 住宅 |
道路改善工程能未能支撐區內需求
無單軌鐵路，跑道區依賴陸路。土木工程署有為「承豐道」進行一些改善工程，包括擴闊現有雙線道路至每邊約7.3米，並在上方興建闊度大約11米的高架園景平台，給市民作休憩用途，並在朝向避風塘方向一邊加裝隔音屏障，跟住宅地盤邊界約有9-11米距離。
至於興建中的T2幹線，即建於避風塘地底隧道的一段，日後會接駁中九龍幹線，則不會經過跑道區。道路改善工程有沒有幫助? 住得這裡最好要懂得駕車、最好有車位。暫時未知道其他期數的車位比例，但「維港1號」全盤只有158個車位，相當近6.7戶才能分配一個。
即使你有車位，你也最好懂得控制好自己駕車情緒。別忘記，全條跑道區僅依賴「承豐道」這一條幹道，先不計算末端三幅地會否改作住宅，只是這十一幅住宅地，合共772.7萬呎樓面，粗略以500呎一個單位推算，這裡會有住宅15,400個單位，還要考慮日後郵輪碼頭及商業用地的工作人口。我假設每兩戶有一戶駕車，車輛數目已高逹7,700多輛，又假設只得三分一同時在「承豐道」行駛，場面仍可以壯觀得很。
考慮2: 樓盤景觀
最靚景觀只是避風塘景
「維港1號」另一個賣點，就當然盤如其名望「維港」，但實情是否如此? 用航拍機拍攝出來，什麼景觀也漂亮，問題是自己單位能否望得到? 首先整個跑道區的住宅分前後兩排，一邊會望向兒童醫院、九龍貨倉至觀塘海濱長廊，另一邊則望向維港方向。「維港1號」向後排，兩座高座呈L形布局，其中向東北方向，包括「2B座ABC室」均會跟兒童醫院正望。
部份單位側望會朝向「九龍貨倉」方向。「九龍貨倉」曾獲批建住宅，早年也獲城規會批准興建6座27-28層高的住宅項目，提供911個單位，但發展商因補地價問題暫未有推進，反而申請了作活化工廈，但側望東北景都有變數，包括「1A座AHG室」、「1B座ABH室」、「2A座ABH室」均屬這一類。而且也要留意，這方向的單位有可能被前方的「迎海大宅」阻擋，必須選擇十樓以上才較有保障，當中1B座B室，無論低中高層單位都會受旁邊4B區3號地盤阻擋一半避風塘景觀。不過，最靚景觀已是這邊望避風塘的座向，皆因向西望的維港景毫無保障。
維港1號無維港景?
因為開則的開係，「2B座JKH室」則望毗鄰「4B區1號」地盤，簡單來說，就是樓盤景。至於真真正望維港的單位，包括「1A座BCDEF室」、「1B座CDEFG室」、「2A座CDEFG室」，則被前方「4C區2號」地盤阻擋，無論選擇高中低層效果都一樣。因為兩個地盤的高度均為110米，故維港景可說是零保障，就算這些單位能望維港景，時間也是很短暫。
維港1號景觀VR Tour (向西南單位，注意前方將建住宅，景觀全被遮擋)
維港1號景觀VR Tour (向東北單位，注意前方將建迎海大宅，低層海景或被遮擋)
考慮3: 樓盤開則
工作平台及露台合併而建
「維港1號」開則上也有一些特別之處，值得提抽出跟大家說明一下。首先，如果有細心留意屋苑的「工作平台」及「露台」，你會發現發現兩者重新合體，這是繼富豪酒店在西營盤的「尚瓏」後，成功獲屋宇署放寬安排的新樓盤。根據一般規定，工作平台及露台必須分開而建，而兩者必須相距1.5米距離。但由於屋宇署修訂了作「環保及創新的樓宇」作業備考，容許發展商提供便捷方便維修及保養冷氣機散熱器下，可以把工作平台及露台合併，而無須分開1.5米距離。
特厚電梯牆身
第二，有細心留意圖則，你會發現部份貼近電梯的牆身，中間多隔了約25厘米的空隙位，變相令電梯牆身厚度增至350毫米，有機會壓縮了內櫳的實用性。這種設計在上次同系的大埔「天鑽」已經出現，當時向業內測量師查詢，估計有可能提升隔音功能，若非如此，我們對此設計也摸不著頭腦。
單位黑廁比例極高
第三，「維港1號」黑廁比例高企，若以分層計只有1B座C室(2房開放式廚房)、2B座G室(2房梗廚)及2B座A室(3房1套)並非黑廁類，即使低座單位四房雙套，也只得主人套廁非黑廁。
示範單位VR Tour
2A座28樓H室 (774呎，無改動示範單位)
2B座28樓J室 (451呎，無改動示範單位)
1B座28樓D室 (330呎，無改動示範單位)
揀盤攻略
雖然「維港1號」共提供1,059個單位，但實情其開則也趨向簡單，並不算特別複雜，共分為一房套房、兩房開廚、兩房梗廚、純三房、三房一套及三房一套連工人房，當中怎樣去挑選單位，我們建議準買家可以先把類近景觀單位先抽出，之後再按其方位、內櫳大細及個別特性作排序。我們在下文會逐一闡述。
| 戶型 | 單位 | 單位數目 |
| 一房套房 | 1B座D、E、F、G室 2A座E室 2B座B、F、H室 2B座J室(36樓) | 246個 |
| 兩房(開放式廚房) | 1A座B、C、D、E、F室 1B座A、C室 2A座C、D、F、G室 2B座C、D、E、J、K室 | 493個 |
| 兩房(梗廚) | 1B座B室 2B座G室 | 60個 |
| 純三房 | 1B座H室 | 31個 |
| 三房一套 | 1A座A、H室 2B座A室 | 92個 |
| 三房一套連工人房 | 1A座G室 2A座A、B室 2A座H室 | 121個 |
| 四房四套 | 迎海大宅A、B室 | 8個 |
| 特色 | — | 8個 |
一房套房(246個)
首選2B座B室
「維港1號」一房套房共有八柱提供，面積由329-355呎。若先以景觀作細分的話，首選就是「2B座B室」(329呎)的單位，因為其景觀較有保障，會朝向東北望向兒童醫院方向，打側望觀塘海濱長廊及避風塘。
次選2B座F室
至於餘下全數單位，日後都會受不同程度的影響，當中大部份現時望向維港方向的單位，日後都會被前方「4C區2號地盤」阻擋；部份則被新地「4C區3號地盤」削去部份景觀、也有部份被「4B區1號地盤」影響。既然同樣景觀都受阻，下一步就會從方位上挑選二線之選，因為以方位計算，「2B座F室」(331呎)向南，可排在揀樓第二選擇；之後「1B座D室」(330呎)、「1B座E室」(330呎)、「1B座F室」(330呎)、「1B座G室」(338呎)均向西南，可視為第三梯隊；至於餘下「2B座H室」(348呎)及「2B座36樓J室」(355呎)朝向北，則會放在第四選擇；尾選則為向西的「2A座E室」(332呎)。
第三選擇「1B座D、E、F室」
第一二之選呼之欲出，但第三選擇有四柱單位，但實際上用面積來衡量只有兩類。一類為「1B座D、E、F室」(330呎)、另一類為「1B座G室」(338呎)，需再按其內櫳衡量排序。由於「1B座G室」設於單邊位，其外部會連接較多公家牆身，包括跟管道槽連接的250毫米需計算入實用面積，因此在第三選擇中，也要把「1B座G室」放在尾選考慮，其餘「1B座D、E、F室」則第三梯隊中排得較前，可以按樓價任揀其一。
表: 一房套房排序
| 單位 | 景觀 | 方向 | 排序 |
| 2B座B室 | 望兒童醫院、避風塘 | 東北 | 首選 |
| 2B座F室 | 望4C區3號地盤 | 南 | 次選 |
| 1B座D、E、F室 | 望4C區2號地盤 | 西南 | 第三選擇(首選) |
| 1B座G室 | 望4C區2號地盤 | 西南 | 第三選擇(次選) |
| 2B座H室 | 望4B區1號地盤 | 北 | 第四選擇 |
| 2A座E室 | 望4C區2號地盤 | 西 | 尾選 |
兩房開放式廚房(493個)
第一選擇
佔全盤量數最多的「兩房開放式廚房」共有493個單位，分布於16柱單位內。我們會按其景觀分開五條梯隊，之後再按每條梯隊再作排序。第一梯隊、也屬於最值得購買的兩房開廚單位有三柱，包括「1B座A室」(454呎)、「1B座C室」(460呎)及「2B座C室」(459呎)。三柱各有其優劣，如果鍾情非黑廁類別的買家，務必選擇「1B座C室」，雖然單位會向西南、受日後「4C區2號」地盤阻擋，但卻是唯一光廁的兩房開廚單位；另「1B座A室」則向東北、望九龍貨倉及避風塘，但也謹記要選擇十樓以上單位，因為這十樓以下會被前方低座阻擋景觀；至於「2B座C室」則向東北、望兒童醫院及側望避風塘，相對景觀較有保障，故可把這三柱列為兩房開廚的第一選擇。
表: 兩房開放式廚房(第一選擇)
| 單位 | 優點 | 缺點 |
| 1B座A室 | 望九龍貨倉及避風塘、向東北 | 須選擇10樓以上以避開迎開大宅阻擋 |
| 1B座C室 | 唯一非黑廁兩房開廚單位 | 向西南、會受日後「4C區2號」地盤擋景觀 |
| 2B座C室 | 望兒童醫院及側望避風塘、向東北 | 景觀不及「1B座A室」開揚 |
第二選擇
至於餘下單位均受不同程度的地盤阻擋，故可按其方位把它們分作不同梯隊。第二梯隊會有兩柱，包括「2B座D室」(457呎)及「2B座E室」(452呎)。雖然均會被日後「4C區2號」地盤阻擋景觀，但因其方位向南，故可放在較前的位置。但「2B座D室」及「2B座E室」之間怎抉擇呢? 答案先選擇「2B座E室」，因為其攤分的公用面積較少；反觀「2B座D室」外接電錶房及電梯位，攤分面積較多，蠶食了內櫳可用性外，其近廳房的牆身也為主力牆，侷限了擴大客飯廳的潛力。
表: 兩房開放式廚房(第二選擇)
| 單位 | 景觀及方位 | 缺點 | 排序 |
| 2B座E室 | 望4C區2號地盤、向南 | — | 首選 |
| 2B座D室 | 望4C區2號地盤、向南 | 近廳房為主力牆、攤分較多公用面積 | 次選 |
第三選擇
之後可以把「2A座G室」(482呎)、「2B座J室」(451呎)及「2B座K室」(457呎)列為兩房開廚的第三選擇。因為三者都會受日後毗鄰地盤影響，方位上「2A座G室」向西南、仍有少量向南優勢；而「2B座J及K室」則向北，視乎自己怎樣取捨。至於「2B座J室」及「2B座K室」面積有差異，但只反映在公用地方上，故應該要先選「2B座J室」、尾選「2B座K室」。
表: 兩房開放式廚房(第三選擇)
| 單位 | 景觀 | 特色 | 缺點 | 排序 |
| 2A座G室 | 望4C區2號地盤 | 向西南 | — | 首選 |
| 2B座J室 | 望4B區1號地盤 | 向北 | — | 首選 |
| 2B座K室 | 望4B區1號地盤 | 向北 | 攤分較多公用面積 | 次選 |
第四選擇
最後就是剩下的八柱單位，包括「1A座B、C、D、E、F室」、以及「2A座C、D、F室」，方位全部向西，日後均會被「4C區2號」地盤所擋。但首先我會剔走其中一柱不作考慮，所指就是「2A座F室」，背後跟其間隔有關，近廳房附設250毫米主力牆，跟其他房間的牆身厚度75毫米，厚超過兩倍，直接侷限了日後拆牆改間隔。但撇除了「2A座F室」，其他單位的內櫳有沒有分別呢，就成為排序的分野? 答案是有輕微分別，但分別不大，故寧可先選細再選大。
表: 兩房開放式廚房(第四選擇)
| 1A座E室、2A座D室 (426-428呎) | 1A座C室、2A座C室 (438呎-440呎) | 1A座B室、1A座D室、1A座F室 (444-447呎) | |
| 客飯廳連開廚 | 160呎 | 167呎 | 158呎 |
| 洗手間 | 37呎 | 37呎 | 35呎 |
| 睡房 | 45呎 | 45呎 | 45呎 |
| 主人房 | 72呎 | 72呎 | 80呎 |
| 玄關+走廊 | 21呎 | 21呎 | 22呎 |
| 露台及工作平台 | 38呎 | 38呎 | 38呎 |
兩房梗廚(60個)
「2B座G室」(非黑廁)
若堅決要有梗廚的買家，就必須放眼於500幾呎的單位以上，「維港一號」有梗廚提供單位均由500幾呎起跳，兩房梗廚只得兩柱，分別為「1B座B室」(564呎)及「2B座G室」(536呎)。這兩柱單位之中，我們認為各有優缺點，買家需自行排序。其中，「2B座G室」面積雖然細約28呎，但這個單位也是唯一非黑廁「兩房梗廚」。單位會被日後「4C區2號」地盤阻擋，但其方位卻向正南，也不是完全沒可取之處。
「1B座B室」(景觀望避風塘)
至於「1B座B室」並不是光廁類別，但其好處是客飯廳可望向九龍貨倉及避風塘一帶，缺點卻是房間仍會受「4B區3號」地盤所影響，同時必須選擇十樓以上才可完全避過低座的景觀阻擋。
表: 兩房梗廚
| 單位 | 優點 | 缺點 | 排序 |
| 2B座G室 | 非黑廁類別、向南 | 受「4C區2號」地盤影響景觀 | 均等 |
| 1B座B室 | 望九龍貨倉及避風、向東北方向 | 黑廁類別 房間會受「4B區3號地盤」影響 10樓以下受低座影響 | 均等 |
純三房(31個)
「維港1號」只有一柱為純三房供應，為「1B座H室」(598呎)，考慮這一柱的買家要小心前方會被「迎風大宅」阻擋景觀，盡量選擇十樓以上以避過影響，或可以參考價單中訂價上，會否出現某些層數的突然有較大擘幅來推斷影響。由於單位主要向東北、望向九龍貨倉及避風塘景觀，買家考慮上述因素後，可以按樓價及自己負擔能力作出排序。
三房一套(92個)
面積六字起跳的單位，清一色為「三房一套」類別，「維港1號」共設有三柱，合共92個單位，分別為「1A座A室」(643呎)、「1A座H室」(643呎)、以及「2B座A室」(656呎)。由於三柱單位均扭向東北方向，景觀較其他戶型有保障，「2B座A室」會望較大比例的兒童醫院；而「1A座A室」及「1A座H室」則望九龍貨倉方向，高於十樓可以避過「迎海大宅」的阻擋。但純粹以間隔計，首選為「2B座A室」，因為單位也是唯一非黑廁的三房單位；其餘均為黑廁。
| 單位 | 優點 | 缺點 | 排序 |
| 1A座A室 | 望九龍貨倉及避風塘 | 黑廁、10樓以下受迎海大宅影響 | 次選 |
| 1A座H室 | 望九龍貨倉及避風塘 | 黑廁、10樓以下受迎海大宅影響 | 次選 |
| 2B座A室 | 非黑廁 | 望兒童醫院、向東北 | 首選 |
三房一套連工人房(121個)
佔比較多的三房均為「三房一套連工人房」類別，合共有四柱121個單位，分別為「1A座G室」(765呎)、「2A座A室」(763呎)、「2A座B室」(766呎)及「2A座H室」(774呎)。若以景觀作排序，四柱單位景觀均等，均朝向東北方向，會望九龍貨倉及避風塘一帶，分別是景觀比例而已。幾柱中「1A座G室」較近「迎海大宅」，故穩陣起見也要選擇十樓以上才可以，其餘幾柱則不受「迎海大宅」所影響。另外，要留意，「2A座H室」面積達774呎，比起其他幾柱面數大一點，但實情內櫳並沒有顯著分別，跟其處於單邊需攤分更多公家面積有關，故在這四柱單位中，理應把「1A座G室」、「2A座H室」均視為次選看待，首選「2A座A室」、次選「2A座B室」。
| 1A座G室 (765呎) | 2A座A室 (763呎) | 2A座B室 (766呎) | 2A座H室 (774呎) | |
| 客飯廳 | 200呎 | 197呎 | 200呎 | 197呎 |
| 廚房+工人房 | 91呎 | 93呎 | 93呎 | 93呎 |
| 洗手間 | 37呎 | 37呎 | 37呎 | 37呎 |
| 睡房1 | 50呎 | 50呎 | 50呎 | 50呎 |
| 睡房2 | 46呎 | 46呎 | 46呎 | 46呎 |
| 主人套房 | 143呎 | 149呎 | 149呎 | 149呎 |
| 玄關+走廊 | 40呎 | 42呎 | 41呎 | 41呎 |
| 露台及工作平台 | 42呎 | 42呎 | 42呎 | 42呎 |
| 排序 | 第三選擇 | 首選 | 次選 | 第三選擇 |
四房單位(8個)
四房單位全數設於「迎海大宅」上，面積均一1,781呎，內櫳、景觀均沒有太大可比性，建議買家按其負擔能力作排序。
價單及付款辦法
價格反映利淡因素
事實上，即使被視為跑道區位置最優越，但礙於交通不便，以及維港景有限期的前提下，最終開價也要反映現實。發展商在2021年6月24日開出首批212個單位，扣除最高即供折扣13.5%後，首批單位平均呎價22,978元，較對上一個啟德區樓盤「The Henley」首批26,448元低開約13%，若跟真正鄰近「啟德站」的二手樓比，這口價還要更加相宜，一房最低折實入場價656萬元；同時有個別兩房單位，則計算建築期價仍低於1,000萬元，變相有利借取80%按保上會。因此，準買家認購前，要了解清楚上文提及的利淡因素外，也要評估一下究竟開價是否已反映了相關利淡因素。
表: 維港1號首張價單
| 單位 | 推出 | 訂價 | 即供價 |
| 一房 | 62個 | 758.8萬-996.7萬元 | 656萬-862萬元 |
| 兩房連開放式廚房 | 110個 | 1,061.3萬-1,339.1萬元 | 918萬-1,158萬元 |
| 兩房梗廚 | 16個 | 1,423.6萬-1,684.2萬元 | 1,231萬-1,457萬元 |
| 純三房 | 12個 | 1,500.7萬-1,735.7萬元 | 1,298萬-1,501萬元 |
| 三房一套 | 12個 | 1,613.7萬-1,912.7萬元 | 1,396萬-1,654萬元 |
首張價單有推出「兩房開廚」必選單位
若自覺價位反映了利淡因素而決定入票，在首張價單中，一房推出的62個單位，分布於三柱之中，包括「1A座D室、E、F室」，只屬於整批一房單位中的第三選擇，最優質的單位尚未推出。其餘「兩房梗廚」只推出一柱「1B座B室」，方位較佳，但卻是黑廁之選；而「三房一套」推出的一柱「1A座A室」也只屬次級之選。因此若放眼於這幾款開則單位的準買家，也要知道第一輪推出的單位，未必是該開則中最優質類別。不過，若放眼於「兩房開廚」的準買家，今次則推出了必選之選的「1B座A室」及「1B座C室」，前者景觀較具保障、後者則屬唯一非黑廁兩房類別，都必須盡量寄可在第一輪揀樓。
付款辦法折解
「維港1號」的付款辦法不複雜，很容易掌握。只提供了兩大類。一、120天付款辦法；二、建築期付款辦法。前者最高折扣額達13.5%，後者則只有9.5%。在這兩款付款辦法中，若準買家不介意折扣額低一點，買家還可選擇發展商的備用二按作上會安排。因此，若連同部份跌入按揭保險門檻的單位計算，「維港1號」可產生五種上會方式。
表: 維港1號付款辦法
| 付款辦法 | 支付條款 | 二按 | 借取按揭保險 | 折扣額 |
| 120天付款辦法 | 簽臨約: 5% 臨約後60天: 5% 臨約後120天: 90% | — | 不能夠 | -13.5% |
| 120天付款+二按 | 簽臨約: 5% 臨約後60天: 5% 臨約後120天: 90% | – 20%二按，一二按最高80% (首2年: 3厘，其後: 5厘) 或 – 25%二按，一二按最高85% (首2年: 4厘，其後: 5厘) | 不能夠 | -12.5% |
| 建築期付款 | 簽臨約: 5% 臨約後60天: 5% 入伙: 90% | —- | 部份單位能夠 | -9.5% |
| 建築期付款+二按 | 簽臨約: 5% 臨約後60天: 5% 入伙: 90% | – 20%二按，一二按最高80% (首2年: 3厘，其後: 5厘) 或 – 25%二按，一二按最高85% (首2年: 4厘，其後: 5厘) | 部份單位 (但需放棄二按) | -8.5% |
120天付款辦法
形同即供的付款方法，針對較具財政實力，或未必需要高成數揭的準買家，以獲取最高13.5%的折扣額。準買家在揀樓當日，需跟發展商在售樓處簽署臨約，當時需要即時支付5%樓價，而另一個5%則在簽臨約後的60天繳付，而餘額90%則在120天找清，意味買家需於4個月內找尋銀行作上會安排。由於選用這種方式上會，未能夠配合按揭保險，買家需要預備40%-50%的首期才足夠。
120天付款辧法+二按
反觀，若本身你對高成數按揭有需求，又或者單位又跌出了按保門檻的準買家，則在選用「120天付款辦法」時，可同時選用發展商的二按計劃，以減少自己需要支付首期的比例，但當然折扣額會比起「120天付款辦法」為少一點。
20%二按
發展商二按安排也有兩種。一種就是容許買家最高可借20%二按，一二按相加最高80%，也就是說銀行向買家批出60%一按後，買家可向發展商加借20%二按，變相自己僅需支付20%首期。首兩年息率為3厘，其後18年則為5厘。
25%二按
第二種則是容許買家可借取25%二按，一二按相加最高為85%，即是怎樣呢? 例如如買家獲銀行批出60%一按後，買家可向發展商加借25%二按，變相自己的首期支出可壓低至15%；又例如部份銀行超出1,000萬元的物業，銀行最高只會批出50%一按，買家也可透過加借25%二按，令一二按為75%，變相自己最終只需支付25%首期。若選用這種二按安排，息率稍貴，首兩年息率為4厘，其後18年全期為5厘。
值得留意，借取發展商二按的買家有兩點要留意。第一，壓力測試。由於準買家選用的二按模式，是需要先經一按銀行同意才成立。若受金管局規管的銀行，局方均規定買家必須進行壓力測試，且需要把一按及二按一併計算壓力測試。而二按部份的息率更需採用最高息的五厘計算，因此入息要求相當嚴格。第二，根據發展商的二按安排，已經表明是不接受公司名義買家申請，只有個人名義買家方會受理。
建築期付款
對於部份有高成數按揭的買家，銀碼符合按保門檻(折扣後低於1,000萬元)的物業，亦可以考慮先以建築付款辦上會，待物業落成時才申請按揭保險上會，但當然這只侷限於全數一房、以及少部份兩房開廚的單位，(首張價單: 「1A座1樓B室」、「1A座2樓B室」、「1A座1樓C室」、「1B座1樓C室」、以及「2A座1樓F室」)符合條件。買家可在售樓處揀選單位後，簽臨約時支付5%樓價，並在簽臨約後60天加付5%樓價，而餘額則在入伙時才找清。值得留意，若真的放眼按保的買家，因1,000萬元以下的物業最高做80%按揭，故也需要自己準備20%首期。
建築期付款+備用二按
對於一些不能做按保的物業、但又希望借取高成數按揭，同時又可能需要時間去籌組首期的買家，如一些換樓買家，則可能適合選擇這種付款模式，就是選用「建築期付款辦法」，同時再選用發展商的備用二按。當然對於一些樓價符合按保的買家而言，他們也可以先選用這種付款辦法，若最終能透過按保上會，則可以放棄發展商的備用二按。但當然，若選擇這方法的話，折扣額最低，只得8.5%而已。
供款實例
我們用全場最平單位作為例子闡述，單位為「1A座1樓D室」實用面積330呎的一房，訂價758.8萬元，由於在建期折扣後，其樓價僅為687萬元，故甚至可以採用建期並配以90%按揭上會，變相其支付的第一筆資金則低至100萬以內就可以進駐跑道區住宅。
表: 供款安排 (1A座1樓D室、訂價758.8萬元)
| 120天付款辦法 | 120天付款辦法+二按20% | 120天付款辦法+二按25% | |
| 樓價 | 656萬元 | 664萬元 | 664萬元 |
| 首期 | 40%: 262.4萬元 | 20%: 132.8萬元 | 15%: 99.6萬元 |
| 貸款額 | 60%: 393.6萬元 | 一按: 398.4萬元 二按: 132.8萬元 | 一按: 398.4萬元 二按: 166萬元 |
| 月供 | 15,552元 | 首2年: 23,107元 3-20年: 24,376元 21-30年: 15,742元 | 首2年: 25,801元 3-20年: 26,619元 21-30年: 15,742元 |
| 入息要求 | 37,247元 | 56,002元 | 60,715元 |
| 第一筆資金 | 287萬元 | 158.2萬元 | 125萬元 |
| 2年後轉按需要估值 | — | 需按保: 629萬元 不需按保: 838萬元 | 需按保: 668萬元 不需按保: 891萬元 |
表: 供款安排(續) (1A座1樓D室、訂價758.8萬元)
| 建築期付款 | 建築期付款+按揭保險 | 建築期付款+二按20% | 建築期付款+二按25% | |
| 樓價 | 687萬元 | 687萬元 | 694萬元 | 694萬元 |
| 首期 | 40%: 274.8萬元 | 10%: 68.7萬元 | 20%: 138.8萬元 | 15%: 104.1萬元 |
| 貸款額 | 60%: 412.2萬元 | 90%: 618.3萬元 按保: 30.915萬元 | 一按: 416.4萬元 二按: 138.8萬元 | 一按: 416.4萬元 二按: 173.5萬元 |
| 月供 | 16,287元 | 25,652元 | 首2年: 24,152元 3-20年: 25,477元 21-30年: 16,453元 | 首2年: 26,967元 3-20年: 27,821元 21-30年: 16,453元 |
| 入息要求 | 39,007元 | 61,436元 | 58,532元 | 63,458元 |
| 第一筆資金 | 302萬元 | 95.5萬元 | 165.8萬元 | 131.1萬元 |
| 2年後轉按需要估值 | — | — | 需按保: 658萬元 不需按保: 876萬元 | 需按保: 699萬元 不需按保: 932萬元 |
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