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「綠置居2023」將於2024年3月28日起接受申請，新屋苑方面，今期只會出售長沙灣「麗玥苑」，共提供2,359伙，將以市價五二折出售，首次不設百多呎的開放式戶型，另外還有約200伙「啟鑽苑」撻訂單位重售，《胡‧說樓市》將會密切為大家跟進最新消息。每年的申請機制與資格都大同小異，讓我們先回顧上期申請注意事項，預先準備以免失預算!
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綠置居2023唯一屋苑：麗玥苑
麗玥苑位於長沙灣荔枝角道、東京街、通州街交界，預計於2027年4月30日落成，屬於長樓花項目，將提供3座，共2,359個單位，今次將不設百多呎的超納米戶型，面積介乎280至646呎，售價為市價52折，介乎154萬至461萬元，入場單位起始資金大約只需8萬元，將於2024年3月28日至4月17日晚上7時接受申請，第二季攪珠，及在第三季揀樓。
麗玥苑之外，還有215伙之前綠置居的撻訂或賣剩貨尾，當中包括鑽石山啟鑽苑，大家亦可留意。
麗玥苑資料
| 樓盤名稱 | 麗玥苑 |
| 位置 | 荔枝角道、東京街、通州街交界 |
| 單位數目 | 2,359個 |
| 座數 | 3座 |
| 面積 | 280-646呎 |
| 車位 | 住客: 77個 商用: 66個 房屋署大樓: 51個 電單車: 22個 輕貨車: 8個 |
| 校網 | 40校網 |
| 估計落成日期 | 2027年4月30日 |
| 綠色建築認證評級 | 待定 |
| 發展商 | 房委會 |
| 官方網站 | www.housingauthority.gov.hk/gsh/2023 |
麗玥苑位置
綠置居2023重要日期
| 時間 | 程序 |
| 2024年3月28日至4月17日晚上7時正 | 接受申請 |
| 2024年第二季 | 攪珠 |
| 2024年第三季 | 揀樓 |
若在「居屋2023」已保留申請至「綠置居2023」，將不須重新申請
「居屋2023」的有效綠表申請者，如在提交「居屋2023」申請表時已表明同意把其申請保留至「綠置居2023」，並符合「綠置居2023」的申請資格，將會自動納入是次綠置居銷售計劃而不需要重新遞交申請或再次繳交申請費用。如果申請者已成功在「居屋2023」購得單位，他們在「綠置居2023」下的申請將會被撤銷。
根據過往經驗，若在提交「居屋2023」申請表時已表明同意把其申請保留至「綠置居2023」，在「綠置居2023」接受申請前，將會收到短訊或電郵提示申請已自動納入，不用再重新申請。
「家有初生優先選樓計劃」未涵蓋「綠置居2023」
雖然《施政報告2023》公布初生嬰兒將可獲配與「家有長者」類近的優先揀樓計劃，但由於房委會決定相關政策於「居屋2024」才開始實施，所以預計今次「綠置居2023」將不設「家有初生優先選樓計劃」。
新增限制: 申請人與家庭成員過去24個月不得擁有香港住宅
另外，申請人亦須注意新增的限制，若申請人及名列申請表上的家庭成員，於過去24個月內曾持有任何香港住宅物業業權，以及簽訂任何購買香港住宅物業的合約(即使已取消交易亦受此限)，都不得申請綠置居，而資助出售單位必須由業主及名列購買該單位的申請表上的全部家庭成員居住。
按揭轉變：供款期由25年延長至30年
《施政報告2023》公布，將居屋擔保期由30年放寬至50年，其後按照房委會的指引，2024年1月1日起簽訂法定押記及完成交易的新居屋(包括新綠置居)，按揭年期將由25年延長至30年，換言之每月供款的壓力將減輕。
綠置居2023年申請方式
綠置居2023申請表可按此下載：https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/gsh2023/common/pdf/application_form_c.pdf
網上申請
- 申請開放時間：2024年3月28日至4月17日下午7時
- 申請網址：www.housingauthority.gov.hk/gsh/2023
- 申請費：270元 (接受VISA、MasterCard、JCB 或 UnionPay 銀聯)
- 只需按照要求填寫
紙本申請 (郵寄或親身遞交)
- 申請開放時間：2024年3月28日至4月17日下午7時
- 申請表索取地址：九龍觀塘開源道 33號建生廣場一樓(綠置居銷售小組)、房委會客務中心(九龍橫頭磡南道3號第一層平台)、房委會轄下各屋邨辦事處及租約事務管理處、房協轄下各出租屋邨辦事處、民政事務總署轄下各民政諮詢中心、深水埗房屋事務詢問處 (九龍元州邨元州商場平台)
- 申請表索取網址：www.housingauthority.gov.hk/gsh/2023
- 親身遞交：九龍觀塘開源道 33號建生廣場一樓，綠置居銷售小組 (開放時間：周一至日，上午8時至晚上7時)
- 郵寄地址：九龍觀塘開源道 33號建生廣場一樓，綠置居銷售小組 (信封面註明：綠置居申請)
- 所需文件：填妥的申請表正本、申請費270元的劃線支票或銀行本票(抬頭：「香港房屋委員會」，支票或本票背面寫上申請者的身分證號碼及連絡電話)、已簽署的《綠表資格證明書》(如適用)
申請資格
- 房委會轄下的公屋住戶 / 定期暫准居住證持證人
- 房協轄下的出租單位的住戶 / 暫准居住證的使用人
- 獲房屋署 / 市建局發給《綠表資格證明書》人士
- 持有房屋署簽發有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理職系人員
- 「長者租金津貼計劃」的受惠者
配額分布
| 申請類別 | 配額 |
| 參加「家有長者優先選樓計劃」 | 700個 |
| 一人申請者 | 200個 |
揀樓次序
| 優先 | 參加「家有長者優先選樓計劃」的家庭申請者 (700個配額) |
| 第二 | 其他家庭申請者 |
| 第三 | 一人申請者 (200個配額) |
有用資料
- 綠置居2023官方網址：www.housingauthority.gov.hk/gsh/2023
- 綠置居2023查詢熱線：2712 8000
綠置居2023轉售限制
| 購入年期 | 轉售限制 |
| 首五年 | 只能以不高於原價出售予房委會提名的綠表買家 |
| 第六至十五年 | 可免補地價，在居二市場自由定價發售於綠表買家 *但不接受補地價申請，即十五年內不得於自由市場出售 |
| 第十五年後 | 可接受補地價申請，補價後可於自由市場出售 |
綠置居2023十大FAQ
問題1: 所謂「綠置居」，跟「新居屋」認購資格有沒有分別?
有! 「綠置居」項目主要是供交換公屋的住戶申請，他們可以「綠表買家」身份以一定折扣率下購入「綠置居」項目，與「新居屋」接受「綠表買家」及「白表買家」均可申請並不相同。透過這種方式申請的買家，雖沒有資產及入息審查限制，但要符合一些條件，例如在居於公屋租戶的租約內所有人士，均需一同作出申請；房委會也只接受沒違反公屋租約的人士作出申請。
值得注意，無論是房委會或房協(甲類出租公屋)的公屋住戶中，房委會並不接納「有條件租約」住戶、或經「特快編配機制」獲得公屋起計三年的住戶、或以暫准租用過渡性暫租住屋單位的住戶申請。所謂「特快編配機制」的公屋住戶，往往是指租住凶宅或不受歡迎樓層的公屋租戶，但目前機制下，他們必須租住滿公屋三年以上才可申請「綠置居」。
除了公屋住戶外，還有餘下三種人士可申請綠置居，包括由房屋署或市建局發出有效《綠表資格證明書(出售綠表置居計劃單位)》的人士，即包括一些公務員輪候公屋；受政府清拆、市區重建、或天災影響並獲核實符合公屋資格人士；離婚或分戶而符合入入公屋資格人士等。還有兩類就是持有房屋署有效《保證書》的房屋署系內人員、以及房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者均可申請。
問題2: 如果我本身曾經申請居屋，我是否仍符合資格?
如果你正在申請資助房屋，並同時入選，則只可以選擇其中一項。例如你成功以「綠表資格」購得新居屋單位，你在「綠置居」的資格會自動取消。又例如部份現居於公屋的年輕住戶，他們可能嘗試以「單身人士」申請「新居屋」，若成功選購「新居屋」後，他們必須把名字從「綠置居」的申請表中剔走。但如果因為名字剔走後，令申請人由「家庭申請者」變為「一人申請者」，則會按「一人申請者」的方式來處理。
但申請表中有列明，曾經受惠於自置居所計劃的「業主」、「借款人」及「其配偶」(包括是否在申請時已成為業主、或借款人的配偶)，就算業主或借款人已把借款人已還清按揭，他及其配偶均不可再申請。
另外，「居屋2023」的有效綠表申請者，如已表明同意把其申請保留至房委會緊接推出的下一個資助出售單位銷售計劃，並符合是次銷售計劃的申請資格，他們將自動獲納入是次銷售計劃而不需要重新遞交申請或再次繳付申請費用。房委會已於「綠置居2023」申請期開始前，以書面形式通知有關申請者，其「居屋2023」的申請已獲得保留至「綠置居2023」，以及其「綠置居2023」的申請編號。若屬網上申請，有關通知亦已經通過電子郵件發送給申請者。如申請者再次遞交「綠置居2023」申請，會被視作重複申請。
問題3: 我是年輕人，跟父母同住在公屋單位，父母成功申請「綠置居」後，是否代表我永久失去了申請「資助房屋」的資格?
似乎根據上述解說，我現在是年輕人，跟父母同住在公屋單位，父母成功申請「綠置居」後，我好像永久失去資格申請。答案並不是。所謂不能再申請是指自置居所計劃的「業主」、「借款人」及「其配偶」而已。由於仔女並不屬於其中一種關係，只屬於「關鍵成員」，因此他們仍可申請資助房屋，仍符合資格房屋資格。申請須知有說明，除因結婚或其他因素外，屬於二人家庭的關鍵成員，在購入單位兩年後可刪除戶籍，之後便可按自身條件來申請「資助房屋」。
問題4: 如果我符合上述申請資格，究竟我能否用個人名義申請? 還是要一家人一起作出申請?
基本上，申請人可以「一人申請者」、或「家庭申請者」(二人以上組合)作申請，但上文已提過，所有居於公屋租戶租約的人均需一同申請。另外，如果申請人或名列於申請表內的家庭成員屬已婚人士，配偶也須列入同一份申請表內。不過，如果部份已婚一人申請者的配偶不希望加入公屋戶籍，即現時在公屋戶籍中沒有名，在填報申請時其配偶也必須名列於同一份申請表內，只是在計算揀樓次序上則以一人申請作處理。
問題5: 問題是，以「一人申請」、跟「家庭組合」申請有什麼分別?
大抵來說，揀樓次序上「家庭申請者」會排得比「一人申請者」為前。基本上，「綠置居」買家的揀樓次序是，(1)參加「家有長者優先選樓計劃」的「家庭申請者」；(2)其他「家庭申請者」；(3)「一人申請者」。根據現行機制，房委會容許，居於房委會豁下公屋住戶，如果現時正租用兩個單位的住戶，他們可用一個核心家庭方式認購一個單位；或者如本身屬於兩個或以上核心家庭，可分開申請，最多認購兩個單位。
問題6: 如果希望申請「家有長者優先選樓計劃」，有什麼需要注意?
二人或以上家庭才可參加「家有長者優先選樓計劃」，當中在申請截止日前，該名年長親人已滿60歲及須為公屋租約內的家庭成員，而購入單位後，必須成為業主或聯名業主。長者如屬已婚，其配偶須名列同一份申請表。參加「家有長者優先選樓計劃」後，申請人會獲發一個「家庭」選樓次序、及一個「家有長者優先選樓計劃」的選樓次序。
當成功透過「家有長者優先選樓計劃」揀樓後，「家庭」的選樓次序會自動失效。房委會規定，揀樓當日參加「家有長者優先選樓計劃」的長者必須出席及作出登記，而參加「家有長者優先選樓計劃」的申請人，除了須必須與該長者一同成為業主外，還可選擇與申請表中另一名成年家庭成員共同擁有業權。
問題7: 買「綠置居」能否申請按揭? 跟一般「資助房屋」有沒有分別? 我本身家中長者收入有限，又能否以年輕申請人作擔保上會?
一般房委會旗下的資助房屋都一樣，房委會提供了「按揭貸款擔保」，綠表買家最高可申請最高95%按揭，按揭年期最長30年，買家可在不需壓力測試及資產審查下，獲批按揭，但如果家中長者的年事已高，又或者屬於退休人士，銀行是否照舊批按揭呢?
銀行又是否容許家中有工作能力的年輕人作「貸款人」呢? 答案不能夠。跟一般私樓概念不相同，部份銀行接納「業主」跟「貸款人」分開；但資助房屋卻沒有類似概念。「業主」必須跟「貸款人」為同一人。問題是，家中長者沒有收入，銀行又是否願意借呢? 如果透過家中有工作能力的年輕人作「擔保人」，又是否可以? 答案也不需要。反而，因房委會提供了「按揭貸款擔保」，銀行審批上也傾向寬鬆，要買家能夠提交出證明，證明自己「供得起」便可以，例如有自己親人提供一些家用，基本上銀行都會願意批出。
問題8: 購買「綠置居」，究竟我要預備多少使費?
買方在揀樓當日需預備43,000元銀行本票，抬頭為「香港房屋委員會」，同時須支付不少於樓半成的訂金，若本票不足以支付，則需以個人支票方式或「轉數快」繳付。在完成購樓手續時還要繳交釐印費、土地註冊處登記契約註冊費、律師費、契據文件(包括政府地契、 公契、其他有關契約等)的核證副本費用、清理裝修廢料費用、裝修保證按金、特別基金、管理費、管理費按金等。
在眾多開支中，準買家要特別留意兩點，首先釐印費。由於購買的「綠置居」單位是有一定折扣額，但稅局在徵收釐印費時卻並不是以「折扣價」來釐定，而是按照稅局評定的市價來徵收，評稅基礎較高的前提下，所繳付的稅項也會較高。其次，如果購買「綠置居」的單位售價高於100萬元以上，買家需自行聘請律師代辦，而該律師行不可是房委會的代表律師；但100萬元以下則可聘用房委會的律師處理。
問題9: 如果我有興趣申請「綠置居」，我應該在哪裡索取文件，及有沒有什麼文件需準備?
申請人有兩個方法可申請。第一，透過網上申請。申請者須填妥網上表格及網上以申請者或其他人持有的有效信用卡（VISA、MasterCard、JCB 或UnionPay銀聯）即時繳付申請費港幣270元正。
第二，買家也可透過郵寄或親身遞交申請。申請者須提交已填妥的申請表正本、申請表內的香港身份證或香港出生證明書（未滿11歲家庭成員適用）副本、及用作繳付申請費的劃線支票、或銀行本票。其他付款方式(包括便利店付款、期票、現金、禮券、匯票及電子支票）恕不接受。
申請者只可選擇其中一種途徑申請，如在網上已成功遞交申請，申請者及或名列申請表上的家庭成員，不用須再郵寄或親身遞交申請表，反之亦然。任何人士只能名列於本銷售計劃的一份申請表內，否則會被視作重複申請。如有重複申請，不論任何原因，所有申請一律作廢，已繳付的費用不會獲得退還。
問題10: 「綠置居」有沒有什麼轉售限制?
有! 由於早前「景泰苑」出現二手轉讓，似有違「綠置居」自住原意，房委會目前收緊了轉售限制至十五年。由入伙後首年至第五年，業主可以申請免補價情況下，以原價轉讓單位至房委會提名的綠表買家；第六至十五年，可在居屋第二市場免補價出售(只可轉售予綠表買家)；直至第十五年後才能透過補地價在自由市場上轉讓。
另外亦要提醒，自「綠置居2019」開始，新綠置居於免補地價轉讓的居二市場中，只可轉讓給房委會提名的綠表買家，並不包括白表買家，這點與新居屋有別。當然，當你已補地價，則可於公開市場自由轉讓。
綠置居2022攪珠結果
綠置居2022申請人數與揀樓機率
| 申請組別 | 推算有效申請份數(佔比) | 穩揀樓排名 |
|---|---|---|
| 家有長者 | 2.15萬份(43%) | 首6粒珠 (首3粒珠穩揀兩房) |
| 一般家庭 | 1.95萬份(39%) | 首14粒珠 |
| 一人申請者 | 9,000份(18%) | 首5粒珠 |
綠置居2022戶型分布
| 戶型 | 油塘高宏苑 | 馬鞍山錦柏苑 | 粉嶺清濤苑 |
|---|---|---|---|
| 兩房(735伙) | 300伙 | 363伙 | 72伙 |
| 一房(1,395伙) | 560伙 | 527伙 | 308伙 |
| 細一房/大開放式(2,016伙) | 774伙 | 846伙 | 396伙 |
| 納米開放式(547伙) | 387伙 | 160伙 | — |
綠置居2022揀樓機率分析
「綠置居2022」大抽獎終於在今早完成攪珠，首10個攪珠結果依次序為「48、21、96、75、74、10、83、72、18、32」，申請人可以憑申請書編號(例如：GEXXXXXX)的最後兩個數字，得悉自己的揀樓優先次序，例如申請書編號最後的兩個數字為「48」，便屬於第一個揀樓組別。至於如何得知自己有無份揀樓，可以參考以下分析文章(注意只作參考，不代表最終結果❗️)
首3粒珠長者隊可穩揀兩房
「綠置居2022」今年總有效申請約5萬份，由於房委會今年沒有公布各組別的實際申請數目，故我們參考去年的申請比例推算，今年各組別的有效申請，分別為：家有長者2.15萬份(43%)、一般家庭1.95萬份(39%)、一人申請9,000份(18%)，撇除清拆戶，揀樓依次為「家有長者(1,400個配額)」、「一般家庭」、「一人申請者(500個配額)」，亦即1,400個家有長者申請者完成揀樓後，才輪到一般家庭，當所有家庭申請者完成揀樓後，尚餘500伙(通常為最細單位)才輪到一人申請者揀樓。
根據《胡‧說樓市》編輯部統計，「綠置居2022」三大屋苑依舊由中小型單位主導，可間兩房的單位只有735伙，並不足以讓1,400個家有長者申請人揀選，換言之，只有首3粒珠(48、21、96)的長者隊才可穩揀兩房單位，其餘只能選一房(詳見下表)。
首14粒珠家庭隊可穩揀樓、首5粒珠一人隊可穩揀樓
扣除1,400個家有長者，及500個一人申請者配額後，剩餘所有單位則留待一般家庭揀選，按照推算，首14粒珠的家庭隊可以穩揀樓，而首5粒珠一人隊可穩揀樓，只是一人隊相信只能揀選最細的單位。
排名較後申請人仍有機會揀樓，別灰心
並非上述排名的申請人亦不要灰心，排得後並不等於一定無樓揀，因為按照過往「綠置居」的揀樓經驗，由於大部分「綠置居」申請人本身已住在公屋，早有後備居住方案，故細單位一向不受歡迎，甚至開售後良久仍有貨尾。觀乎今年綠置居仍由中小型單位主導，推算排得後的申請人仍有機會揀樓，但是否值得拿現有公屋換取納米綠置居，則相信未必人人都能接受。
綠置居2022名單
| 區域 | 發展項目 | 售價(折扣率59%) | 出售單位數目 | 網站 |
|---|---|---|---|---|
| 油塘 | 高宏苑 (茶果嶺道及欣榮街交界) | $84萬至$271萬 | 2,021伙 (185呎至489呎) | 按我跳往 |
| 馬鞍山 | 錦柏苑 (恒泰路) | $75萬至$261萬 | 1,896伙 (184呎至473呎) | 按我跳往 |
| 粉嶺 | 清濤苑 (百和路) | $113萬至$219萬 | 776伙 (277呎至449呎) | 按我跳往 |
綠置居2021名單
| 區域 | 發展項目 | 售價(折扣率50%) | 出售單位數目 | 網站 |
|---|---|---|---|---|
| 鑽石山 | 啟鑽苑 | $118萬至$385萬 | 2,112伙 (184呎至481呎) | 按我跳往 |
| 青衣 | 青富苑 | 約$100多萬 | 517伙 (187呎至189呎) | 按我跳往 |
| 柴灣 | 蝶翠苑 | 約$110多萬 | 8伙 (187呎至189呎) | 按我跳往 |
綠置居2021選址：鑽石山啟鑽苑
「綠置居」是房委會自2015年推出的一個先導計劃，當時容許公屋居民透過交換公屋後，以「綠表買家」身份購入有一定折扣的新落成公屋單位，自此計劃成為了公屋住戶繼「新居屋」後，另一個向上流轉的機會。其後，政府還把「綠置居」計劃恒常化，並在2016-2019年期間分別在新蒲崗、長沙灣、青衣及柴灣推出了四個「綠置居」項目，2021年推出的鑽石山項目「啟鑽苑」則為第五個。
啟鑽苑單位分佈 (總伙數2,112個)
| 實用面積 | 單位數目 (佔整體供應) |
|---|---|
| 184至186呎 | 259伙 (12%) |
| 274至287呎 | 800伙 (38%) |
| 374至392呎 | 486伙 (23%) |
| 437至481呎 | 567伙 (27%) |
鑽石山綜合發展區
| 項目 | 公屋 | 綠置居(啟鑽苑) | 居屋(啟翔苑) |
| 座數 | 2座 | 3座 | 2座 |
| 單位數目 | 1,018個 | 2,112個 | 940個 |
| 面積 | — | 152-406呎 | 295-502呎 |
| 預計落成期 | 2021-2022年 | 2024年第一季 | 2023年5月31日 |
選址「鑽石山綜合發展區」
「綠置居2021」的實際位置在「鑽石山綜合發展區」內，「鑽石山綜合發展區」原屬「大磡村」及「下元嶺」寮屋區。政府在90年代初至2000年逐步清拆後，於1993年改劃為「綜合發展區」，起初打算作商業及住宅項目發展。2006年，政府計劃以擬建的沙中線車廠，由啟德遷至發展區內，但經區議會及政府再三考慮後，運房局在2011年決定不在鑽石山興建沙中線車廠。其後決定把整幅用地劃作公屋及居屋發展。整個「鑽石山綜合發展區」佔地7.18公頃，預計發展的總樓面不超過338萬呎，當中非住宅樓面不超過137萬呎。
「鑽石山綜合發展區」的發展規模
擬劃作「綠置居2021」的地盤，就在整個「鑽石山綜合發展區」的中心，命名為「啟鑽苑」。西面為整個公屋發展的第一期；東面則為居屋「啟翔苑」，而北面則為「龍翔道」，南面是「彩虹道」，毗鄰港鐵鑽石山站。因此，待「綠置居2021」完成落成時，該遍土地會形成一個集公屋、綠置居及新居屋的地方。
「啟鑽苑」發展
根據房委會的文件公布，「啟鑽苑」共由三座住宅組成，分別為「第3座」(啟池閣)、「第4座」(啟濤閣)及「第5座」(啟湖閣)，住宅樓層全為39層高，合共提供2,112個單位。單位面積介乎152呎至406呎。項目還會興建一些零售設施、設有地庫停車場設施、上落客貨處，以及一個設有八個課室的幼稚園、一個屋苑管理處等。
啟鑽苑平面圖
第三座平面圖
第四座平面圖
第五座平面圖
胡說評析
考慮1: 有較大比例望樓景
雖然房委會仍未公布很多資枓，但我們結合一些現場實景，大致也可推敲出部份值得注意的地方，特別是「啟鑽苑」，正好夾在「公屋」及居屋「啟翔苑」之間，其景觀大致可分為「樓景」、「工廈景」及「公園景」三類。
樓景(第5座啟湖閣以東)
「綠置居」啟鑽苑第五座啟湖閣向東位置，日後會望向「啟翔苑」「A座」的「1-5室」及「13-15室」，而中間只隔了一條通風廊。我們嘗試出動航拍機讓大家了解景觀，但也未能作準。因為無論是「新居屋」或「綠置居」仍在處於地基階段，外望景觀仍屬一望無際，可遠眺去彩虹方向景色，但實情日後會隨著「啟翔苑」落成，而全數阻擋。
樓景(第4座啟濤閣以西、第3座啟池閣以東)
「綠置居」啟鑽苑第四座「啟濤閣」以西，日後會跟第三座「啟池閣」樓望樓外，還會被公屋第二座阻擋。現時公屋已經接近完工，高中低層景觀有多壓迫，透過航拍片可讓大家更了解。
工廈景(啟鑽苑以南)
「綠置居」向南位置，前方就是「彩虹道」，一路隔就是新蒲崗工業區。工業區十幾層高，但實情前方都有地盤正在重建，我們嘗試把航拍機飛到上100米高，大約30多層高，也只剛好可避過前方工業大廈，但再遠一點的工廈則避不過。所以日後要望新蒲崗工廈景為主。
公園景(啟鑽苑以北)
「綠置居」「3座」、「4座」及「5座」一部份單位會向北。向北的單位在冬天時會比較寒冷一點，但低層會望日後的文化園景大道。根據規劃，日後會有打造出一條「林蔭大道」、「中央草坪」，還會舉辦一些手工藝流動攤擋，但都要留意低層可能會較近鑽石山站的通風口，但比起高層..樓開始會望較大比較龍翔道，低層景觀可能也算舒服的。
公園景(第3座啟池閣以西)
「綠置居」「3座」以西的位置，剛剛可以避過保留作公屋「1座」的阻擋，望到活水公園。活水公園佔地1.64公頃，會成為日後區內的重要休憩用地。公園主要分為三個部分，包括「淨水展示區」、「流水河畔區」及「自然生態水池區」。河畔設有草坡、樹木及休憩涼亭等，及在池內種一些水生植物，用來重演昔日啟德河的面貌，所以感覺會頗宜人。
考慮2: 開則不夠人性化
面積較居屋「啟翔苑」細
綠表買家可能會猶豫於應選擇「啟翔苑」還是「啟鑽苑」。新居屋「啟翔苑」訂價217.84-488.86萬元，平均呎價也要9,365元；「綠置居」暫未開價，但折扣率會高一點，所以肯定會平一點。明明住附近、同一屋邨、同一質素，但樓價就有高低，所以也能1明白為何「綠表買家」會動搖。但實情樓盤的開則卻不太人性化。
暫創綠置居面積新低
雖然房委會暫未公布開則設計，但「啟鑽苑」的面積只有152-406呎之間， 152呎大約只等於1.3個車位面積大小，接近劏房的面積。翻查過去房委會推售「綠置居」的項目，今次「啟翔苑」眾期數中面積最細的一期。我們也嘗試根據上期推售的青衣「青富苑」作揣測，一個187呎單位，扣除廚廁後只有102呎，前面僅得一扇窗，而今次鑽石山「綠置居」再細35呎，大家都大概想像到有多細了。
綠置居最細面積
| 屋苑 | 面積 |
| 景泰苑 | 192呎 |
| 麗翠苑 | 184呎 |
| 青富苑 | 187呎 |
| 蝶翠苑 | 187呎 |
| 啟鑽苑 | 152呎 |
考慮3: 樓花期較長
樓花期長達27個月
至於另一點需考慮，就是「啟鑽苑」的樓花期較長。新居屋「啟翔苑」的關鍵日期堑023年5月；但「綠置居」的落成期還要再遲一點，差不多去到2024年第一季才落成，樓花期長達27個月。
考慮4: 跟外區連接配套完善
天橋及行人隧道貫穿綜合發展區
不過無可否認，由於項目鄰近港鐵站，也鄰近居屋啟翔苑，其交通配套優勢卻是不容忽視。我們在論述居屋「啟翔苑」時已說過，整個「鑽石山綜合發展區」內，還會加建不同天橋及行人隧道，來跟周邊幾個區分，包括「黃大仙」、「慈雲山」及「新蒲崗」接駁起來，而區內的道路也會不斷擴闊，藉以強化綜合區內的便捷程度。根據政府的初步構思，區內會加建「三橋一隧」。
天橋接駁往鐵路站
其中有兩條天橋均會橫跨龍翔道及大磡道，連接「綜合發展區」內的「文化園境大道」，一個較捱近「港鐵鑽石山站A2出口」、而另一個則捱近「港鐵鑽石山站B出口」，周邊也會興加建升降機及樓梯等設施，變相強化了「綜合發展區」跟「鑽石山」及「慈雲山」的連繫。
天橋接駁往黃大仙及新蒲崗
第三條天橋則是在論述「現崇山」時有提及的天橋，會由「香港聖公會護老院」旁，一直橫跨「彩虹道」，變相加強了跟「黃大仙」的連繫。至於所謂的隧道，就是剛才在提及社福設施時，連繫鑽石山港鐵站的隧道，也強化了跟「新蒲崗」的網絡。
考慮5: 交通便捷
具屯馬線通車效應
「啟鑽苑」矚目，也跟具備雙鐵路優勢。除了項目有港鐵「鑽石山站」的優勢外，自從屯馬線第一期開通後，在鑽石山站月台的擴建下，這個站就成為沙田及大圍接駁出來，轉乘港鐵線的另一個轉線站。隨著「宋皇臺站」、「土瓜灣站」相繼通車後，以至後期的過海線通車後，「屯馬線」也成為另一條過海鐵路，有助疏導現時繁忙的港鐵線外，這條鐵路也跟西鐵線連成一體，形成一個龐大的鐵路網。
巴士路線四通八達
除了乘搭港鐵外，現時區內在龍翔道及彩虹道也有巴士站，可前往不同區分。在荷里活廣場巴士線站可轉乘巴士至西貢一帶外，在樓盤外的「龍翔道」，也有不同路線前往荃灣、葵涌、以及新界西屯門及天水圍一帶；而四美街巴士站也有巴士前往大埔等地方，交通尚算四通八達。
荷里活廣場
| 巴士 | 地點 | 車費 |
| 11 | 九龍站 | $5.1 |
| 91M | 將軍澳寶琳 | $6.1 |
| 84M | 沙田富安 | $6.5 |
| 92 | 西貢 | $6.8 |
| 91 | 清水灣 | $7.4 |
| 74X、75X | 大埔中心、大埔富善 | $10.1 |
| 671 | 鴨脷洲 | $11.1 |
龍翔道
| 巴士 | 地點 | 車費 |
| 84M | 樂富 | $6.5 |
| 89、89B | 沙田瀝源、沙田圍 | $6.8 |
| 80 | 沙田美林 | $7.4 |
| 38 | 葵盛 | $8.7 |
| 40 | 荃灣 | $8.8 |
| 42C | 青衣長亨 | $9.6 |
| 113 | 堅尼地城 | $9.8 |
| 74A | 大埔 | $10.5 |
| 61X | 屯門 | $13.9 |
| 258D | 屯門寶田 | $16.6 |
| 259D | 屯門龍門居 | $16.6 |
| 268C | 屏山 | $18.4 |
| 269C | 天水圍 | $18.4 |
四美街公共交通交匯處
| 巴士 | 地點 | 車費 |
| 74X | 大埔中心 | $10.1 |
| 74A | 大埔 | $10.5 |
| 268C | 屏山 | $18.4 |
| 269C | 天水圍 | $18.4 |
考慮6: 購物配套完善
荷里活商場為區內大型商場
除了交通優勢，區內的購物配套也完善，尤其住戶可以倚賴星河明居基座商場「荷里活廣場」。商場共由五層組成，超過220個鋪位，有不少時裝品牌及餐飲外，馬莎百貨也有進駐，可滿足區內市民消費需求，成為東九龍繼「APM」後另一個大型商場。商場有500個泊車位，車位充足。現時消費一百元可享三小時泊車優惠。
規劃區內增設地舖
未來在「綜合發展區」內，規劃上也希望增設一些地鋪，以滿足公屋及周邊居民所需，故公屋範圍內會設有不少於8.6萬呎零售設施，包括濕貨或乾貨市場，同時沿「彩虹道」(即啟鑽苑以南)及面向「文化園境大道」(即啟鑽苑以北)設立街舖。
過去綠置居項目一覽表
歷來推售綠置居項目
| 景泰苑 | 麗翠苑 | 青富苑 | 蝶翠苑 | |
| 地址 | 景福街118號 | 荔枝角道608號 | 青衣路18號 | 柴灣道388號 |
| 座數 | 1座 | 4座 | 2座 | 1座 |
| 伙數 | 857個 | 2,545個 | 2,868個 | 828個 |
| 面積 | 192-494呎 | 184呎-452呎 | 187呎-471呎 | 187呎-320呎 |
| 入伙期 | 2017年6月 | 2019年12月 | 2023年8月 | 2022年12月 |
| 開售價格 | 94.02萬-297.55萬元 | 93.25萬-341.46萬元 | 81.77萬元-272.61萬元 | 97.67萬-207.2萬元 |
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