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什麼是「按揭擔保人」？
所謂「擔保人」，就是當買家財力不足以應付物業按揭時，依靠另一位較具財政實力人士協助擔保上會。背後原理是，一旦借款人沒有能力履行債務責任，包括未能還款時，「擔保人」就會承擔其還款責任。所謂「擔保」並非「擔保」借貸人在上會時未能承擔的貸款，而是整筆貸款，這點必須留意。
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第一件事：擔保人多只接受親屬
要成為「擔保人」，其實沒有明文規定誰人可做「擔保人」、誰人不可以做「擔保人」，最終也視乎銀行取態而定。一般來說，銀行只接受近親成為「擔保人」，包括父母、兄弟姊妹等；也有些銀行會寬鬆一點，會接受朋友作為「擔保人」。但值得注意一點，如果本身貸款涉及「按揭保險」，香港按揭證券公司有規定只接受「擔保人」跟「借貸人」具親屬關係。
亦曾有谷友問到，如借80%至90%按揭，擔保人是否必須同住。根據按證公司的說法，擔保人是否需要同住主要視乎入息及總債務，而非視乎按揭成數，假設申請人的總入息大於總債務(即每月收入大於每月供款，加其他貸款供款，如按揭月供$15,000，你的月薪$20,000)，則擔保人不須同住；相反，如總債務大於入息(如按揭月供$15,000，你的月薪$10,000)，則擔保人必須同住。
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第二件事：壓力測試與按揭成數或須下調
透過「擔保人」協助上會新購物業，如果擔保人本身已有按揭貸款，情況則跟持有「第二套房」一樣，銀行在審批按揭時會較嚴謹一點，包括「按揭成數」會下調一成。例如物業樓價為800萬元，一般來說，在不申請新按保的情況下，買家最高可承造六成按揭，即可批出560萬元貸款 (800萬 X 70% = 560萬元)，但透過擔保人協助上會後，買家最高只可承造五成按揭，現在只會批出480萬元貸款 (800萬 X 60% = 480萬元)。
以至計算「供款佔入息比率」也特別嚴格，需要下調一成，至40%。
不過，如果擔保人與按揭申請人本身均沒有按揭貸款，供款佔入息比率則不需要下調一成，沿用50%的計算方法。
在這種情況下，如果物業估價不足，上會的難度亦會更大，如想知估價不足的處理方法，可按我跳往。
如擔保人已有按揭貸款：
- 最高按揭成數: 60% (不申請按保)，如申請按保，最高可承造90%按揭，但保費會更高
- 供款佔入息比率不得多於40%，如申請按保，比率要額外多扣5%
如擔保人沒有按揭貸款：
- 最高按揭成數: 70% (不申請按保)，如申請按保，最高可承造90%按揭
- 供款佔入息比率不得多於50%
第三件事：按揭保險審批更嚴格
不過，如果新居需要借取「按揭保險」上會，又同時需要「擔保人」協助的話，如果擔保人本身已有按揭貸款，一旦透過「按揭保險」申請額外貸款，貸款額較原有多20%以上，銀行及按揭證券公司會進一步收緊「供款佔入息比率」的要求。
簡單來說，基於「擔保人」的原則下，原有按揭額已由六成下調至五成，但希望透過「按揭保險」借八成按揭，就等於較原有按揭額多出30%。在這個情況下，供款佔入息比率要再下調5%。如果夫婦在持有舊物業期間，再購入新物業，新物業透過太太的名義購買，而丈夫則成為太太的擔保人，計算方法就是兩層樓的總供款額，不得多於兩人入息總和的35%；而在加息三厘後不得多於入息45%。
例子：舊物業加新物業
舉例，業主舊居樓價500萬元，借取60%按揭，每月供款額為11,000元；而第二層樓800萬元，原有貸款額下調至六成情況下，即只能向銀行借480萬元，業主打算申請按揭保險至八成，即再加借160萬元，前後累計借貸額高達640萬元，但由於按揭保險的份額較原按揭高20%以上(一按60% + 按揭保險20%)，供款佔入息不得多於40%，月入需達92,500元才可通過入息審查。
| 舊物業 | 新購入物業 | 累計 | |
| 樓價 | 500萬元 | 800萬元 | 1,300萬元 |
| 貸款額 | 300萬元 | 一按(60%): 480萬元 按保(20%): 160萬元 | 940萬元 |
| 每月供款 | 11,000元 | 26,000元 | 37,000元 |
| 月入要求 | — | — | 92,500元 |
要注意一點，「擔保人」需要親屬關係。借取按揭保險只能作自住用途，如先生持有舊居、而利用太太名借「按揭保險」及「擔保人」身份購入新居，有可能需要向銀行及香港按揭證券公司證明居所作自住用途。
擔保人 + 按揭保險
- 擔保人：只接受直系親屬
- 如擔保人已有按揭，供款佔入息比率不得多於40%
第四件事：日後買樓難度增加
若你已成為朋友A的擔保人，而再買樓的難度會大增，因為朋友A的每月供款，需要計入你的供款作為入息審查。假設朋友A目前月供$15,000，而你計劃再買樓，月供是$20,000，在計算每月供款開支時，朋友A的供款須包括在內，即銀行會假設你月供$35,000來計算供款佔入息比率。
而且，若朋友A延遲還款，擔保人在環聯(TU)的信貸報告可能受影響，令往後貸款難度增加，假如你想單方面甩擔保，也要經過銀行同意，並再審視朋友A的的負擔能力能否獨立負責該筆貸款。
另外，如為家人擔保再買樓，則需向銀行出示家人的貸款信，證明在家人貸款中，你只是擔保人的身分，因為信貸報告只會顯示你在Mortgage Count，並不會詳細列明你是擔保人角色。
重要資訊：擔保人 VS 借款人
假如你的負擔能力不足以應付該筆按揭貸款，銀行有可能要求增加擔保人，來確保你具備充足的還款能力，但如果你本身有債務，例如有私人貸款，再找擔保人的話，你的債項亦需被考慮至還款能力當中；但如果你只做按揭人(簡單而言即是業主)，另外找丈夫為借款人，而非找他成為你的擔保人，銀行有可能只考慮丈夫的供款能力，而不需要把你的債務計算入兩人的還款能力中。
不過要注意的是，借款人與擔保人雖然性質相似，但追討次序卻有別。當按揭貸款被拖數，銀行首先會向借款人追討，追討不果後才向擔保人埋手，而且擔保人甩擔保是不需要重造按揭契，只需得到銀行批准便可；相反，若其中一方想退出借貸人身分，除要經銀行同意外，還要到律師樓重造按揭契，這樣會產生額外成本與手續。
重要資訊：甩擔保必須由借款人向銀行申請
也值得注意的是，如果本身已做擔保人，想甩擔保，都不能由擔保人自行提出，需要由借款人自行向按揭銀行申請，當銀行接到申請後，就會重新審核借款人的財務狀況及入息，若銀行批准甩按保，就會正式發確認信給借款人，而擔保人的信貸報告則會在確認甩按保後適時反映(一般需時數個月)。
因為重點在於只能由借款人向按揭銀行申請甩擔保，過往曾因此發生不同的尷尬情況，例如女朋友過往曾替男朋友擔保買樓，但分手後二人不相往來，女方一直未得到男方同意甩擔保，所以大家替別任做擔保前要考慮清楚風險。
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