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要解決公屋輪候冊排長龍的問題，政府提出興建「簡約公屋」，以填補短期公營房屋供應不足的缺口。隨著八幅「簡約公屋」用地終極曝光，也掀起市場對選址的討論，畢竟部份位處貴重的市區地段，究竟對周邊私樓有無影響? 但如果選址新界區，對於住戶來說卻是交通不便，又能否達到政策預期? 我們希望透過一文來說明簡約公屋的背景、其申請資格及租金。
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什麼是簡約公屋?
為填補短期公營房屋供應不足缺口，並改善居住於不適切居所市民的生活環境，《施政報告》2022年提出，由政府善用短期內並未落實長遠發展計劃的政府及私人土地，以標準簡約設計和「組裝合成」建築法興建「簡約公屋」。目標是在2023-2027年度興建約30,000個單位，供輪候傳統公屋三年以上的申請者居住，會以家庭申請者優先。若把「簡約公屋」和傳統公屋結合，則未來五年公屋總建屋量增至約158,000個單位，較上一個五年期增加50%。
簡約公屋設計及營運
設有獨立洗手間及開放式煮食空間
「簡約公屋」以傳統公屋為基礎，設有獨立洗手間、淋浴間和開放式煮食空間。單位內原配備冷氣機、熱水爐和抽氣扇等基本設備，但其後因造價問題，故不會提供冷氣機。屋邨會預留空間作休憩、居民互助及舉辦活動之用。與傳統公屋一樣，「月簡約公屋」將提供不同大小的單位，包括由供一人入住的細單位至四至五人入住的大單位，預計室內樓面面積由108呎至323呎不等。
採組裝合成方式興建
部分位處市區的「簡約公屋」，樓層數目較多，需要額外進行打樁工程，機電裝配及裝設升降機，需進行額外基建工程。透過「組裝合成」建築法，預計扣除前期設計、技術評估和所需基建工程的時間後，「簡約公屋」的建築期大約為一至兩年多。建築署會預計，第一批超過1,000個「簡約公屋」，可於2024年度落成；其餘單位則在2025年及2026年分階段落成。政府初步計劃邀請具備足夠規模、管理能力和經驗的機構參與投標營運「簡約公屋」。
簡約公屋租金及申請資格
供輪候冊不少於三年人士申請
「簡約公屋」主要供輪候傳統公屋不少於三年的人士入住，以家庭申請者優先。選擇入住「簡約公屋」可繼續保留輪候傳統公屋的位置和資格，但不會再合資格申請「現金津貼」。
租值由570元-2,650元
「簡約公屋」的租金與傳統公屋的租金掛鈎，初步訂為同區新落成傳統公屋租金的約 90%，預計約為570元至2,650元。以市區為例，一個新落成約300方呎的傳統公屋租金2,650元，同區面積相若的「簡約公屋」單位的租金則預計約為2,390元；若該單位位於新界區，面積的新落成傳統公屋單位的租金為約1,760元，「簡約公屋」單位的租金則預計為約1,580元。
簡約公屋選址
八幅簡約公屋，分布於港九新界不同地區，涉及總地盤面積284萬呎，共提供30,000個單位。當中市區三幅簡約公屋最備受關注，分別位於啟德「世運道」、柴灣工業區附近「常安街」、及彩虹，當中啟德「世運道」因其位處「啟德站」與「宋皇臺站」之間，地理位置優越，加上其可建單位數目達10,700個，佔「簡約公屋」總供應量的三分一，更具爭議。另外五幅用地則位於新界區，包括屯門、元朗及粉嶺。
表: 簡約公屋選址
| 選址 | 佔地(公頃) | 單位數目 |
| 屯門3A區 | 0.8 | 1,900個 |
| 屯門54區 | 2.8 | 5,300個 |
| 元朗攸壆路 | 8.9 | 2,100個 |
| 粉嶺蓮塘尾 | 2.8 | 1,100個 |
| 啟德世運道 | 5.7 | 10,700個 |
| 彩虹彩興路 | 0.7 | 2,300個 |
| 柴灣常安街 | 0.9 | 1,600個 |
| 小欖樂安排 | 3.8 | 5,000個 |
選址1: 啟德世運道
位於啟德城中心
啟德「世運道」簡約公屋用地附近，比起跑道區的私樓地更加優勝。因為附近大型甲級商廈「Airside」、日後會有大型商場，連同附近雙子塔「SOGO」，隔離更是新地協調地私樓用地，預計會興建1,490個單位。現場所見，部份「Airside」的商廈，日後會扭向簡約公屋方向，新地項目亦有部份單位朝向此方向。
身價會否受影響? 新地協調道私樓用地，在2018年以251億元、相當於每呎高達17,700元投得，差不多等於八個簡約公屋造價。豪宅定位的旁邊，卻建有「簡約公屋」，其租金由最低570元至最高2,650元。對於當日高追入市的發展商，又怎能周邊私樓項目定價自圓其說呢?
啟德發展走樣
對於啟德區興建「簡約公屋」，市場更多批評聲音，就是區內的發展跟原先預期愈見走樣。遠至跑道區單軌鐵路被消失後，在「宋皇臺站」附近的商業地亦逐幅改劃住宅發展，其位置正好在「世運道」簡約公屋以西，就是這一系列地皮。
改劃作住宅發展的商業地，有三幅已由長實以87億元、相當於每呎地價6,138元投得的三合一用地，另外還有兩幅用地稍後會一併推出招標，會為區內增加4,300個供應外，在這些商業用地前方，還有六幅用會作住宅發展，全數用作公營房屋，共提供10,520個單位，跟當初的發展藍圖有很大出入。
綜合發展區改劃申請
問題是，啟德「世運道」本身劃為「綜合發展區」，根據大綱圖規定，任何在「綜合發展區」的發展均要先向城規會遞交「發展總綱藍圖」，獲批准後才可以興建。但相關興建「簡約公屋」的模式，會否跟「過渡性房屋」般能繞過程序，還待政府公布。
「簡約公屋」為期僅五年。若政府在五年期後，決定基於成本效益決定續期不拆卸，則會令區內原作「綜合發展區」的用途被消失；但如果不續期，這區也起碼有五年時間，令相關「綜合發展區」的預計用途未能夠反映出來。根據規劃，政府打算興建的地下街，正好貫穿了附近不同地皮，並由各不同土地持有人按地契要求興建，「簡約公屋」下方地下街面貌? 這些都是未知之數。
選址2: 柴灣常安街用地
扭轉原本的用途來興建「簡約公屋」，若沒有其他補償方案，說到底就代表某些方面的有損失或犧牲。其餘兩幅市區用地上，柴灣工廠區附近、佔地0.9公頃的「常安街」用地，預計興建1,600個簡約公屋，這幅用地就在2011年已改劃休憩用地，但現在卻要起樓。
選址3: 彩虹彩興路
同樣地，彩虹佔地0.7公頃的「彩興路」簡約公屋用地，料興建2,300個單位。這幅地原本就是預留作學校、配水庫擴建、電力支站及社福設施用途。究竟有沒有任何替補方案呢，也值得政府說明。
選址4: 小欖樂安排海水化淡廠
現為綜合及展區
小欖「樂安排海水化淡廠」佔地高達97萬呎，屬市場少有的大型地皮外，其規劃大綱上也把用地劃為「綜合發展區」早於1994年已改劃「綜合發展區」的「前樂安排化淡廠」，政府把當中的40萬呎改建5,000個「簡約公屋」，需否經城規會審批、抑或如「過渡性房屋」短期發展而不用審批，這點有待政府回應。
日後會作住宅發展
但我們翻查「樂安排化淡廠」所在的規劃大綱，裡面有列明相關用地是部署發展，綜合重建作住宅之用，而多年內亦盛傳會納入賣地計劃作私樓出售。若在「簡約公屋」五年期內，政府計劃推出餘下用地招標時，周邊建有的5000個「簡約公屋」又會否影響到發展商投地意欲?
欠缺大型鐵路運輸
值得留意，5,000個「簡約公屋」的量數，對位欠缺大型運輸鐵路系統的小欖，日後只能步行八分鐘至「青山公路大欖段」才有較多接駁至「屯門公路轉車站」，此時才有較多交通選擇。交通問題，成為偏遠簡約公屋為人詬病的地方。
選址5及6: 屯門3A區及屯門54區
54區鄰近NOVOLAND
屯門有兩幅簡約公屋用地，一幅位於輕鐵青松站旁，位置算方便，因為我現在位於屯門另一幅簡約公屋用地附近，就是「屯門54區」就相對偏遠一點。這幅用地在公屋「菁田邨」毗鄰，也就是新地「NOVOLAND」不遠處位置，我剛才由西鐵站「兆康站」行過來，大約需時八分鐘左右。
原劃作社區會堂及體育館
這幅地原本是劃作「政府、機構及社區」用途，興建社區會堂及體育館。康文署在2021年2月也曾向屯門區議會表示正進行準備工作，但現在卻改興建5,300個簡約公屋，體育館是否胎死腹中，區議員向政府查詢暫未有答案外，更令人擔心，是社區及生活配套能否負荷。
區內人口爆棚逾30,000人
因為該幅用地原本劃作「GIC」用地，本身就是跟附近用地都會起樓有關。除了NOVOLAND私樓共有4,585個住宅單位外，單計54區會建有幾個公營房屋項目，已有12,915個單位，住戶高達30,678人。隨著「簡約公屋」的住戶也入伙，屆時區內的社區配套、交通承載能力，也是區內業主很頭痛的問題。
選址7: 元朗攸壆路
至於另一個大家關心的議題，就是利益輸送的問題。因為粉嶺及元朗的兩幅用地，也是由發展商借出給政府興建「簡約公屋」。第一幅，位於元朗「錦繡花園」旁的私人土地，就是由新地持有。除了要關注日後的出入問題外，新地在去年已把項目申請興建18座分層住宅，共提供2,477個住宅單位。
選址8: 粉嶺蓮塘尾
曾於1995年申建住宅被否決
同一情況在粉嶺蓮塘尾用地亦如是，這幅用地就是由新世界借出。位於「粉錦公路」，對面為私樓「邁爾豪園」及「歌賦嶺」，現時劃為農地用途。翻查資料，土地持有人曾於1995年，把約30萬呎的農地申請興建50座2層高的低密度住宅，涉及可建樓面98,966呎，但終被城規會否決。
否決理據跟規劃不符
當時城規會提出了五大理據，當中指出在區內發展住宅，跟區內農地及康樂用地意向並不協調，亦因為原本已經淺窄的粉嶺公路，在起樓後會加重道路負荷帶來不良影響。當年否決至今近30年，相關問題是否隨城市發展已解決，令政府可用來興建簡約房屋。但若當日城規會的疑慮尚未完全解決，則換個角度來看，當政府迎來而上解決一些長年處理不來的規劃問題，繼而興建簡約房屋。五年後交還土地時，又是否代表為附近持有農地的發展商鋪橋搭路，大開發展的綠燈? 這些問題都值得我們深思。
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