《租事順利》：租約分為「包租代管、個人房東、企業房東版」三種類型，都是拜張淑晶所賜

文：蔡志雄

房客該適用哪一種租約？口頭訂租約就有效

我當律師，常常遇到有人問我一個問題：「律師，我去看了一間房子，也付了錢說好要租了，可是還沒有簽約，是不是租約無效我可以把錢拿回來？」

基本上會這樣問，一定是以為租約一定要簽白紙黑字，也就是一定要在一本租約上簽名才會生效，但這樣的觀念其實是錯的。

想一想，我們每天去外面吃飯，或者買水果，有跟老闆簽一本白紙黑字的合約嗎？沒有啊！可是可以講吃飯跟買水果的合約就因此無效嗎？不是。即便沒有簽約，可是當我們跟老闆說來個75元的排骨飯，或者25元一斤的柳丁買兩斤，老闆也願意賣，吃飯跟買水果的合約都已經生效了。

因為法律並沒有要求吃飯跟買水果一定要簽立書面，這叫做「不要式行為」，至於有些法律規定一定要具備書面形式的，例如像是結婚、離婚，一定要有結婚證書或離婚協議書這一類的，叫做「要式行為」。

而租房子，就跟吃飯還有買水果一樣，都是屬於「不要式行為」，所以一旦跟房東講好要租房子，錢也已經付了，這個租約就算有效了。你說多少錢要租，房東也願意按照你講的金額租給你，這個租約就合法成立了，不會因為沒有簽白紙黑字的租約就無效。

但是啊，畢竟是租一個房子，重要的事情包括像租金、租約期間、押金、修繕責任、可不可以轉租等等，如果沒有一個白紙黑字的憑證，會不會日後房東跟房客一人講一種話，也很容易發生糾紛，而且根本無從認定誰在說謊。

因此，即便租約沒有規定一定要簽紙本的租約才合法成立生效，但房東房客之間最好還是要簽租賃契約，避免對租約的內容日後產生爭執。而且，法律有特別規定，一年以上的租約如果沒有用書面字據訂立，就視為是不定期限的租賃。

變成不定期租賃會怎樣？

原則上如果是不定期租賃，那房客就賺到了。定期租賃有一個到期的時間，例如是年底12月31日，租約到了那一天，房東可以說：「ㄟ，我們租約到期了，我不要再租給你了」。同樣，房客也可以說：「ㄟ，租約到期了，我不要跟你租了」。相反的，租約變成不定期租賃會怎樣呢？不定期就會變成沒有一個「ending的時間」，房東就沒有辦法說到期不要再租了，這時候該怎麼辦呢？

在過去，除非發生土地法一百條規定的情形，房東才可以請房客搬家，像是房東要收回自住或重新建築、房客違反規定轉租給別人、房客積欠租金額，用擔保金抵償還欠二個月以上、房客以房屋供違反法令使用、房客違反租賃契約、房客損壞房屋或附著財物不為相當賠償。換言之，只要房客有照時間繳租金，也沒有違約，那房東就無法自行把房客趕走，必須跟房客協商，而且通常要付一筆搬遷費，才能把房客請走。

聰明的人一定會想到，那房東就說我要把房子收回來自住就好啦！但事情也沒有這麼簡單，既然房東本來把這間房子租給房客，代表房東有別的地方可以住，才有辦法把多出來的房子租出去。也不能突然莫名奇妙就說要收回來自住，是家裡人口突然增加？或者有家人從國外回來需要更大的空間？當房東房客有爭議時，法院當然會要求房東要提出一個合理收回自住的理由跟證據，提不出來還是會被駁回的。

以上的處理方式在租賃專法（租賃住宅市場發展及管理條例）施行之後又有所不同了，因為租賃專法第十條規定出租人可以提前終止租賃契約的理由，並未限制僅針對定期租約，所以解釋上對於不定期租賃應該也可以適用，而且租賃專法相對於土地法及民法為特別法，所以應該優先適用租賃專法的規定。

包括承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人、出租人為重新建築而必要收回以及依其他法律規定得提前終止租賃契約等等的情形，即便已經變成不定期租約，出租人還是可以提前終止租賃契約。但同樣的，假如沒有發生以上狀況，房東還是無法自行把房客趕走。

所以原則上租約一旦變成不定期，房客就可以住爽住滿，對房東而言相當麻煩。

但是要注意一點，不定期租約也不全然對房客都是好處，因為已經變成不定期限了，所以房東有權利要求依房屋價值的昇降，請求法院調整租金，房客有被調漲租金的可能。

好吧！回到我們前面講的租約，雖然法律沒有要求租約一定要簽書面，但是為了有憑證不要產生爭議，也不要變成不定期租約，所以通常會簽訂一本租約，那麼，簽訂哪一個版本的租約就很重要了。

啥？租約還有分版本啊！沒錯，而且租約還不只有兩種，總共有三種。

租約的種類

其實，租約分這麼多種，都要拜一個人所賜，她的名字叫做「張淑晶」，沒錯，就是曾經在媒體上轟動一時的惡房東張淑晶。因為她跟房客之間的糾紛，租約裡頭的規定欺負房客就算了，居然還會憑空生出房客沒看過的內容，讓政府意識到房客的弱勢，於是展開一連串租賃制度的變革。

首先，在2017年1月1日開始實施新制租約的「應記載及不得記載事項」，只要是企業房東，通通要適用這個版本，而且效力很強，政府規定應記載事項沒寫在租約裡的，自動生效；不得記載事項還寫在租約裡，這部分就會無效。

應記載事項例如押金最高不得超過兩個月租金總額、要載明水電及相關稅費負擔方式、租賃雙方可不可以提前終止租約、違約賠償金額最高不得超過一個月租金、房屋返還點交手續以及未返還房屋違約金計算等等。