租办公室需要注意什么问题？

在准备租一间靠谱的写字楼前，我们首先要盘点企业未来1-3年的人员计划，从而确定是否扩租或者缩减，以及具体场地面积。

其次根据客户便捷程度、员工上班便捷程度、公司所在行业集群效应来选择理想中的地址，提升公司品牌和员工满意度。

最后根据预算，明确租金可承受的最大范围，如果预算允许，可以找一家房产代理公司，他会针对预算给出合理评估，帮忙分析未来房地产走向和业主心理，最大限度占据后续争取权益的主动性。

当然，如果预算不允许，也可以先从网上找然后联系业主。

在合理的价格区间内，租赁办公室需要注意以下细节：

一、地理位置

租赁办公室前首要考虑的就是办公室的地理位置。交通便利，周边有地铁站或者公交站是关乎招聘成功率，员工留存率的重要因素。

如果靠近大的商圈或者办公聚集区，周边有丰富便利的生活设施（便利店、餐馆、医疗、商铺等）就更能提高员工对公司的满意度。

二、产权

租赁办公室前务必明确房子的产权属人，一般来说房地产权属人应该就是出租方，如果不是则要让出租方提供出正式的转租证明。

三、户型

户型方正，浪费较少。方正的户型利用率更高，不规则办公室装修成本会相对高一些。原因是施工难度大，造价高，对建材的损耗也会高些。室内如果有较多的承重柱，也会对办公室利用造成限制。

一般净层高在2.8米左右即可，无论是采用吊顶还是裸顶的设计都可以满足，层高如果过低容易让空间显的局促压抑。

四、采光

办公室采光主要可以分为自然采光和人工照明两部分，在办公室租赁时首选自然光照面积比较大的场地，员工会更舒适的多。

五、物业服务及配套设施

观察上下班高峰时期，等待的人数评估电梯是否够用；仔细询问新风和空调的运营时间，很多业主19:00以后就关闭空调和新风系统，导致加班同事的体验非常不好。

物业服务可以通过卫生间整洁与否以及门禁的管理等细节考察。

六、停车位

一二线城市的写字楼基本都会存在停车位紧张的情况，所以一般写字楼都会对固定停车位数量进行限制，楼内的各家公司可以申请几个固定停车位以供公司老板及领导停车。

固定车位之外的车辆一般采用付费停车的方式。大部分车位需要找物业或管理处沟通，与业主关系不大。

七、用电增容量和费用

大部分企业，尤其是科技化程度较高的企业，都需要额外发电机。

8、房屋使用面积

办公室租赁时一般都会有公摊，例如大厅、电梯等，具体可以直接咨询业主房屋的使用面积，一般使用率高于70%都可以接受，当然公摊越小的户型性价比越高。

9、免租期

办公室租下来后需要装修、散味、搬迁等，可以和业主商议一个“免租期”。一般毛坯的交楼标准是15-30天，而带装修的则是3－7天时间。租之前尽量去谈，期限当然是越长越好，毕竟时间就是金钱。

10、续租租金涨幅限制

房租及支付方式住房租金由出租人和承租人协商确定，在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租。

11、付款方式

行业惯例一般是押一付三或是押二付三，租期超过一年，合同中需要明确租金会按年递增的百分比。

12、条款权益

优先扩租：指租约满后，承租人在同等条件下享有优先承租权。

转租权：业主允许转租，需要在合同中明确租金价格，比如说以同等价格转租给第三方/

免还原条款：大部分租约都需要退租还原，但很多条款都没有写明还原的标准，有可能在后续交接的过程中引起纠纷。

提前解约权力：提前在合同中约定了提前解除合同的情况，或者是双方在履行合同规定的过程中形成约定解除合同的新合同，那么在这两种情况下，当发生了双方约定解除合同的条件时，出租人就可以提前解除合同。

以上就是办公室租赁时需要注意的小tips，希望通过这次的分享，能够帮助大家租到符合预期又性价比高的理想办公室。

*接下来我们还会针对办公室选址、租赁、物业、装修、搬家、入驻等一系列问题进行全面专业的技能分享，记得持续关注小in并将这些内容分享给正在为公司搬家而头疼的老板和行政小姐姐哦。

作为房地产服务和咨询顾问专家，我们戴德梁行回答这个问题是专业对口啊。

简单来说，租办公室要考虑以下三个问题：

一、明确公司需求

二、注意办公楼的软硬件条件

三、注意租约的条款

另外，绿色租赁已经成为主流热点，文末我们也将对此展开说明。

一、明确公司需求

1、确定办公模式及安排办公空间，以便估算所需办公面积；

2、除现在员工人数外，还要预估租期内人员的变化情况，预留一定弹性空间；

3、明确选址原则，按照重要程度排列顺序，例如行业聚集需求，交通需求，办公楼性质、等级与外形需求，以便圈定选址的区域；

4、明确预算范围；

5、因为公司的特性而产生的一些特殊需求，例如创业企业需要的办公楼业态，产业园的孵化器。

二、注意办公楼的软硬件条件

1、地理位置是否恰当，交通是否方便，这关系到客户来往，员工上下班需要耗费的时间。通常以更靠近市中心，更靠近地铁站或者交通枢纽为宜；

2、周边配套是否完善，主要是有没有餐馆、便利店。虽然现在外卖很普及，但也要考虑到员工外出午餐的需求。此外有商厦、酒店、娱乐场所会更好；

3、注意办公楼的建筑硬件环境，必须考量的因素有建筑外观是否得体，能与企业和所在行业形象相匹配；

大堂装修是否整洁，观感舒适，档次符合企业层次；

电梯数量是否足够，高峰期间上下行时间可控；

公共环境是否整洁，这不仅影响观感，同时也反应了物业管理水平；

办公区内层高是否足够，通常不低于2.8米（至吊顶之间），以免压抑；

可供选择的空间户型是否方正，减少装修损耗；

朝向采光是否足够明亮，以免影响员工办公和心理健康；

空调是独立主机控制还是中央空调统一提供，后者办公时间过后是否还会有，或者提供的时间段是否涵盖公司包括加班在内的工作时间段；

大城市的话注意停车位是否紧张，月租多少，在不在可接受范围内；

4、注意办公楼的建筑质量，没有漏水、破损，是否会影响到办公；

5、注意办公楼的得房率，通常所说的面积是建筑面积，不是使用面积，得房率低于70%就是额外增加成本。如果高于70%，实际负担会变小；

6、注意物业服务，可以观察物业人员的形象、年龄，通常形象好，年轻的，物业服务会更好一些。还有公共空间、卫生间的整洁度也能看出物业服务水平，脏乱差到一定程度，除非租金非常便宜，就不用考虑了，会影响员工工作情绪；

7、注意物业费用和其他固定费用，避免出现租得起用不起的情况；

8、注意有没有商务中心或者额外楼内大会议室可以出租，在需要开大会，或者接待的时候比较便利，不过这不是必须，看公司的需要而定。

三、注意租约的条款

1、出租方是否有对办公空间的处置权，例如是产权人还是具有法律效力的全权委托人，是否转租方。如果是转租方，是否与产权人/全权委托人达成协议，并告知对方同意，这是最重要的；

2、免租期，越长越好，通常会给半个月到一个月，这需要谈判，没有明确标准；

3、押金和租金支付方式，行业惯例一般是押一付三或是押二付三，约定银行转账，不要用现金或者第三方支付，以免调不到租金流水记录；

4、物业费和其他固定与办公室有关的费用，例如垃圾费、保洁费等，由谁来承担的约定；

5、修缮责任归属，哪些部分，哪些设备，损坏后由谁负责修理，费用由谁承担；

6、超过一年的租约要么是直接约定合约内其他时间的租金，要么约定每年变化比例上限（还要注意比例的基点，通常是和前一年相比）；

7、优先承租权或者扩租权，也就是在租约满后，同等条件下享有优先承租权，或者在需要扩大面积时，如果同时存在另外一个需求方，有优先承租权；

8、转租权，要明确是否有权转租，如果可以转租需要走什么样的流程；

9、租约还原，也就是退租时，办公空间需要恢复到什么状态，明确一个可判断的标准；

10、提前解约的权力与义务以及违约责任，也就是双方什么情况下有权提前解约，一旦发生这种情况，彼此拥有哪些权利，需要承担哪些义务。违约前提下解约，违约方的权利与义务；

11、交付时的办公空间状态、设备的完好程度说明，以及损坏、变更情况发生后的对应责任，例如赔偿、恢复等，还有合理损坏范围说明。

关于绿色租赁

目前建筑业和房地产行业两者共同占据全球能源消耗总量的36% 和二氧化碳排放总量的40%，房地产行业必须在未来变得更加绿色环保，才能缓解全球变暖及其相关后果。绿色租赁实质上是标准租赁的一种，但包含新的或经过调整的条款，以便更好地协调业主和租户之间的财务性激励和可持续发展目标。

人们越来越关注在建筑中工作的健康与幸福感，商业地产租赁有机会变得更加绿色环保。为了更好地开发利用高性能建筑，必须施行绿色商业地产租赁，以确保业主和租户之间的关系跟上绿色房地产最新发展的步伐。尽管绿色租赁这一概念在中国内地的商业租赁市场上还是一个全新的概念，但在全球范围内，如美国、加拿大、瑞典、英国和澳大利亚等国家，绿色租赁已经成为主流热点。

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