每日新聞摘要
每日新聞摘要 22.04.24
2024-04-22
(明報)十大屋苑周末8成交 「撤辣」後新低 按周再跌11% 連續3個周末單位數買賣 市場續有多個新盤準備推售，搶佔二手客源，十大屋苑踏入本月成交量持續回落。中原地產統計，十大屋苑過去周末兩日僅錄8宗成交，連續3個周末錄得單位數成交量，並為近8周即樓市「撤辣」後再現新低水平。 另有部分二手業主大幅蝕讓離場，元朗半新盤瑧頤一個一房戶以300萬元售出，做價為屋苑歷史新低，一手業主持貨近5年，料實蝕逾四成。 中原地產指出，十大屋苑上周末錄得8宗成交，按周再跌11.1%，並連續3個周末錄得單位數成交量，為近8周新低，零成交屋苑收窄至4個，分別為鰂魚涌康怡花園、鴨脷洲海怡半島、將軍澳新都城及沙田第一城。至於荔枝角美孚新邨及藍田麗港城周末兩日則各錄兩宗成交，已是十大屋苑中成交量較多的屋苑。 業界：本月二手交投料較3月少 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，本月一手新盤繼續主導大市，大部分新盤開價克制且貨源多元，吸引力大於二手，二手交投連番受壓，另二手細價平盤早已被消耗，買家亦不願追價入市，令購買力進一步傾向一手市場。 另外，美聯物業分行統計，過去兩日十大屋苑共錄約9宗成交，與前周末約9宗相若，連續兩周維持單位數水平，美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，雖然美國息口已見頂，但減息時間表仍存在一定變數，加上二手筍盤被消化，導致二手市場交投在上月一輪升勢後，近期成交表現已見放緩，預期本月二手交投將較3月減少，但叫價合理的筍盤仍然不乏買家垂青，在樓市剛性需求帶動下，二手交投保持健康及活躍水平。 瑧頤一房300萬沽 5年實蝕四成 事實上，二手市場連錄蝕讓低價成交，市場消息稱，元朗瑧頤中層A7室，實用291方呎，1房間隔，以300萬元售出單位，實呎10,309元，成交價及呎價均為屋苑新低。原業主2019年6月499.8萬元一手購入，持貨近5年，帳面蝕199.8萬元，計及回贈及其他使費，料實蝕逾210萬元，蝕幅約43%。 加州豪園實呎失守9000元 7年首見 美聯物業營業經理陳贊強指出，元朗加州豪園蒙尼卡徑雙號洋房，實用1348方呎，剛以1248萬元售出，實呎8985元，為屋苑2017年後、即約7年來，呎價首次跌穿9000元水平，單位屬3房套間隔，花園面積324方呎。原業主2003年10月438萬元購入，持貨約20年半，帳面獲利810萬元，升幅近1.9倍。 (東方)半新盤愈蝕愈甘 瑧頤險守3球破底 近5年貶四成 樓市撤辣帶來的短暫蜜月期已過，二手市場重現時光倒流價。元朗半新盤瑧頤做價險守「3球」，創樓盤歷史新低價，一手業主持貨近5年慘輸近200萬元，樓價蒸發接近四成。同區老牌洋房屋苑加州豪園呎價亦低見「8字頭」，亦為約7年低位。 美聯翟安暉指出，上述瑧頤低層A7室，實用面積約291方呎，一房間隔，業主以約550萬元放盤，因睇淡後市但求套現，最終勁劈約250萬元售出，減幅約45.5%，呎價約10,309元。呎價亦料為項目低位。原業主於2019年6月以約499.8萬元向發展商購入單位，現沽貨帳面虧損約199.8萬元。 加州豪園呎賣$8985 該行陳贊強亦稱，上述為加州豪園蒙尼卡徑雙號洋房，實用面積約1,389方呎，套三房間隔附設花園，早在去年3月放盤，惟一直未能售出，終累減約422萬元或約25.3%，以約1,248萬元轉售，呎價約8,985元。他指出，項目對上一次呎價低於9,000元成交，要追溯至2017年，當時聖地牙哥徑雙號屋以呎價約8,754元轉售。 至於將軍澳日出康城半新盤再添蝕讓個案，美聯劉卓豪指出，區內LP10第2B座低層A室，實用面積約879方呎，放盤4個月減價約40萬元，以約1,140萬元易手，呎價約12,969元。單位2021年10月一手購入價1,370萬元，現大幅貶值約230萬元，跌幅約16.8%。 此外，中原許永生表示，長沙灣碧海藍天6座高層G室兩房戶，累減約72萬元，以約748萬元沽出，呎價約14,930元。原業主持貨3年多帳蝕約150萬元。 10大屋苑周末僅8刁 事實上，樓市購買力經過一輪消化後已明顯轉弱，中原指出，10大屋苑於過去周六、日僅錄8宗成交，按周下跌約11.1%，連續3周買賣個位數，並為8周最少。 期內港島指標屋苑只有鰂魚涌太古城錄得買賣，該行趙鴻運稱，該盤恒山閣高層G室兩房戶，以825萬元連租約售出，呎價約14,200元。資料顯示，該座一個中層同室單位，2021年做價曾達1,000萬元，反映最新個案已跌價約17.5%。 新界上車盤交投同樣緩慢，天水圍嘉湖山莊兩日錄一宗成交，呎價險守八千元。該行伍耀祖表示，項目麗湖居7座低層B室，套三房間隔，以505萬元易手，呎價約8,016元。該盤本月暫僅錄7宗成交，比上月同期64宗，大跌約89%。 (東方)美經濟恐下半年衰退 或減息兩次共半厘 新加坡銀行估美股輪動 資金轉投低估值板塊 市場正密切關注本周的美國財經消息，皆因除了有多項重磅經濟數據出爐外，微軟（Microsoft）等科技巨頭首季業績也快將放榜。新加坡銀行香港分行首席投資辦公室主管鄧永健接受本報專訪時表示，美國下半年仍有機會步入溫和衰退，料年內減息兩次（累計減幅半厘），由第三季開始。他又預期，接下來美股可能會有一輪板塊輪動，資金或從大型科技股流向較低估值的板塊，看好醫療健康、必需消費品、公用事業。 上月PCE物價料升2.6% 美國商務部本周除了發布首季度國內生產總值（GDP）外，還有聯儲局最重視的通脹指標─個人消費開支（PCE）物價指數。綜合市場預測，今年首季美國經濟增長以年率計料為2%，較前一季度少了1.4個百分點。通脹方面，3月PCE物價指數按年升幅料約2.6%，較2月反彈0.1個百分點；而撇除能源及食品的核心PCE通脹則預測為2.8%，幅度按月持平。 緊縮幣策存在滯後效應 自月初公布的消費物價指數（CPI）高於預期後，市場大幅修正了對聯儲局減息步伐的預測，有個別「鷹派」觀點甚至估計今年內會再次加息。不過，鄧永健認為，單靠一兩次經濟數據，很難準確地預測聯儲局的政策走向。他解釋，當局已多次強調會用「經濟數據主導」的方式決定政策，因而市場對數據變得極為敏感，數據的影響甚至大於聯儲局的言論以及先前的預測。 鄧氏坦言，很難估算短期的通脹走勢，甚至因為「數據主導」的緣故，聯儲局並沒有一個確切的減息時間表。話雖如此，從長遠來看，通脹回落的趨勢仍然存在。考慮到住屋成本的回落有滯後效應，而作為領先指標的新簽租約已經開始放緩，相信年底前有條件減息；至於同具滯後效應的貨幣政策，亦可能會把美國經濟推向輕微衰退。 事實上，聯儲局近日發表的金融穩定報告中，發現金融業界亦不諱言高利率是最大的風險，可能會削弱經濟前景。 看好醫健消費品公用股 在CPI公布之前，市場原先已定價了今年內減息3次的預期，只不過當數據與預期有出入時，各類資產都出現了急劇的重新定價（Repricing），導致債息抽升和股市調整。 雖然減息理論上利好債價，但鄧氏仍覺得股市最終會跑贏債券。要留意的是，從去年開始的美股升勢，主要集中在微軟、英偉達等人稱「美股七雄」（Magnificent 7）的大型科技股，儘管這些科技股的盈利表現確實能夠支撐起其高估值，但他以「過度擁擠」（Overcrowded）來形容市場對大型科企的押注。他表示，當股市周期進入更成熟的階段，資金可能會流向其他低估值的板塊。 他指出，去年表現較弱的醫療健康板塊今年表現明顯跑贏大市，同時還看好必需消費品、公用事業。這些板塊的企業，盈利表現雖然不及大型科技股，但估值相對而言卻便宜很多。長線來看，他認為只有通脹能夠維持在合理水平，經濟沒有進入「硬着陸」的深度衰退情景，即使輕微衰退也無妨，股市還會有更大的上漲空間。 (星島)屋苑連環錄減價成交個案 多個焦點新盤排隊登場，搶去部分二手客源，影響屋苑睇樓及成交量俱回軟，部分心急業主擴大議價幅度希望盡快沽貨，屋苑頻錄減價成交，減價幅度約為9%至10%。 幅度約9%至10% 美聯分行高級分區營業經理陳凱廸表示，西營盤瑞華閣頂層連天台特色戶，面積約527方呎，3房間隔，連一個面積逾400方呎天台，單位近日以約800萬放售，減價72萬或9%之後，獲長線投資客以728萬承接，呎價約13814元，屬市價水平。 據了解，原業主於1993年以約223.8萬購入單位，持貨31年轉售，帳面獲利約504.2萬，期內單位升值約2.25倍。 碧海藍天減72萬易手 中原分行高級區域營業經理許永生表示，長沙灣碧海藍天6座高層G室，面積501方呎，2房間隔，單位最初開價820萬，累減72萬或9%之後，以748萬沽出，呎價14930元。 據悉，買家為外區客，而原業主於2021年以898萬購入單位，持貨3年轉售，帳面蝕讓150萬。 紅磡黃埔花園2期17座高層G室，面積466方呎，2房間隔，最新以700萬易手，呎價15021元，屬市價水平。據了解，原業主於2010年以355萬購入單位，持貨14年轉售，帳面獲利345萬，期內單位升值97%。 區內代理表示，屯門翠林花園B座高層1室，面積約330方呎，2房間隔，新近以375萬成交，呎價約11363元，屬市價水平。 據了解，原業主2010年以155萬購入單位，持貨14年轉售，帳面獲利220萬，期內單位升值逾1.4倍。 市場消息透露，鰂魚涌太古城恒山閣高層G室，面積581方呎，2房間隔，最新連同租約以825萬成交，呎價14200元。
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。