美国买房贷款条件与金额?
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近年来大批海外购房者涌入投资美国房产的热潮，在美国低利率的情形下，大部分置业者选择了贷款，希望在人民币动荡的时期配置海外房产最大化的为资产保值。接下来外居乐为大家总结回答海外贷款的常见问题。
贷款人的身份有要求吗？
没有限制，任何人都可以申请。借款人可以是美国绿卡，也可以是旅游商务 B1/B2 签证，也可以什么签证都没有的中国公民，但借款人一定要有足够的收入和首付款。
美国房屋贷款申请流程是怎样的？
第一步：确定预算
外国人贷款需要提供35%-40%的首付。根据您的财务能力，确定购房预算。我们根据客户的资产以及收入情况，一般能够获得60-65%的贷款申请， H1B、L1签证和绿卡可以拿到更多的比例，可以接受海外收入证明以及资产证明。
第二步：申请贷款预批准书
美国购房，您在报价时需要提供资金证明，包括首付的银行存款证明以及银行的贷款预批准书 (Pre-Approval Letter)。申请银行的贷款预批准书，需要提供国内的收入证明，雇主证明信，以及国内的信用征信证明。
第三步：贷款正式申请与批准
您与卖家签署房屋买卖协议后，进入贷款正式申请阶段。银行对房屋进行价格评估，并正式审核贷款申请。这个阶段，银行有可能要求提交补充文件。贷款批准后，银行委托第三方过户托管公司完成购房交易。整个贷款流程，通常需要45-60天。
房屋贷款所需哪些文件？
一、国内收入证明文件：
- 国内工资单：需显示借款人每月的人民币收入、及本年迄今为止的收入（外居乐提供模板）；
- 雇主提供的收入证明信：信上需注明借款人的职务、月/年收入、及在公司的服务起始时间。此证明信（外居乐提供模板）需由雇主人事部门盖章。
注：贷款银行有可能要求借款人提供过去三个月工资存入银行帐户的记录。
二、国内信用/征信记录：
- 如果借款人有美国的社会安全号 (SSN)，则调取借款人在美国的信用记录；
- 如果借款人没有美国的社会安全号，则需借款人提供四条下列信息，由国际征信公司向国内银行及电话公司查询是否按时付费： *电话号码 *银行借记卡（即 Debit Card） *银行信用卡（即 Credit Card） *银行账号
三、海外银行存款证明：
两个月的银行存款证明（银行账户可在美国、香港、台湾、澳门、日本、新加坡等，但不能是在国内的银行账户），而且存款证明上的每一笔存款都要说明来源。两个月以上的存款证明，不需要解释存款来源。
贷款需要支付哪些费用？
一、房贷批准之前所需费用：
- 国际征信调查费：$250（不可退还，申请贷款预批准书时支付）；
- 房屋估价费：该项费用为$800-$1100左右（不可退还，买家与卖家签署房屋买卖协议之后，正式申请贷款时支付）。
二、房贷批准之后所需费用：
- 银行审核费：$1,145；
- 第三方服务方收费：包括监管服务费、产权保险费、政府登记费等。大约在$2,000-$4,000，根据房屋售价及贷款金额大小而变化，是第三方收费并与房屋交易相关，与是否贷款无关。
外国人有哪些贷款计划选择？
目前美国的平均贷款利率在4%-5%左右，而提供给外国人的国际贷款主要有两种类型，浮动利率贷款和固定利率贷款。
浮动利率贷款 (ARM)
通常分为：3/1，5/1，7/1ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之后利率按Libor等指标进行浮动。例如，2016年1月1日，在西雅图购买50万美元的房屋，首付40%，申请5/1ARM贷款，前五年贷款利率为4.5%，从第六年起浮动。
固定利率贷款 (FRM)
常见固定利率贷款有15年或30年的，年利率固定。
短期（3-5年内）来看，浮动利率贷款的利率较固定利率低0.5-1%左右，但长远来看浮动利率贷款存在利率大幅提高的风险。因此，对于中短期投资者来说，浮动利率贷款是比较值得考虑的选择；而对于追求稳妥，长期风险承受能力较低的买家来说，固定利率更加合适。
值得一提的是，由于中国人大多没有美国信用记录，收入主要来自海外，贷款机构通常有30-40%的首付要求，而且会要求贷款人支付高于市场水平的1-2%的利息。
外国人可否以公司名义获取贷款？
许多外国人希望保护自己的隐私以及获取税率上的优惠，会以公司名义进行房产购买。公司名义获取贷款是没有问题的，只需要出示相关的公司注册文件。
贷款购房有哪些优点？
第一，减免报税额
根据美国国税局 (IRS) 最新的公告936及相关信息，允许贷款人将房屋贷款利息和地税从当个财政年的纳税基数中扣除。该政策不仅从横向包括纳税人的第一抵押房和第二抵押房，还从纵向涵盖了多样的借贷方式：如“购房贷款”、“房屋净值贷款” 和“信用贷款” 。只要满足贷款项目是担保性贷款和所贷房屋自身条件这两个条件，纳税人就可通过“法定扣减项目” 享受相应的减免。其中，购房贷款总额不得超过100万美元，其他两种借贷方式总额不得超过10万美元。除此之外，国税局还针对首次贷款购房者提供相应的“抵税额” 。可以看出，美国政府的税收政策从多面上鼓励和刺激着银行业的贷款项目。
第二，具有灵活性
时间的灵活性。在卖方市场的大形势下，有条件的购房者完全可以先进行现金交割，之后，再向银行申请借贷项目。项目种类的灵活性。除了传统的“购房贷款”，上述提到的“房屋净值贷款”和“信用贷款”的使用目的并不局限于购房，还可以是用作其他投资，如孩子的教育基金、付清信用卡欠费等。这两者的贷款资金使用和还款方式也同样宽松，算是值得考虑的选择。
严外汇管制大前提下，“我有钱，但是在美国买房如何才能收益最大化？”，“我有资金，但资金不能一次性出境，想在美国买房怎么办？”不少有海外置业或投资意向的购房者或多或少都会有这样的困惑。其实这些问题都可以通过在美国贷款买房得到一定的解决。
“谁能贷款，贷款购房难不难？贷款这盘棋具体流程怎么走？”接下来，华人地产网为大家奉上贷款购房全攻略，解答你的疑惑。
一．美国买房，选择贷款或全现金支付有何区别？
两种购房支付方式各有优劣点，但简单概括来说：
（1）在美国现金买房
优点：快速成交、压低成交价格，过户手续办理更迅速。
缺点：无法享受利息免税优惠、不能有效利用资金杠杆、资金压力大。
适合人群：购房预算充足，短期需要购房的买房者。
（2）在美国贷款买房
优点：减轻资金压力、可利用房贷资金杠杆、享有减免报税额度
缺点：审批程序繁琐，耗时长、高杠杆投资有风险、不利于获取更优惠的购房价格。
适用人群：购房预算不足或具备投资意识的买房者。
听起来贷款购房挺不错，那中国人选择贷款购房还有其他原因吗？
二．中国买家选择贷款的主要原因是？
（1）美国贷款购房利率低，能够最大程度发挥杠杆效应。
华人买家可借助资本优势，保持个人资金操作的灵活性，这一特性会吸引不少中国买家的目光。
（2）中国外汇出境政策缩紧，资金出境难。
在美国贷款购房能以租还贷（利用租金偿还房贷），减轻资金支出压力，有利于形成正向现金流，同时资金出境难的压力也会迫使部分华人买家采取贷款支付的方式。
“贷款挺适合我的，那我的身份能在美国贷款买房吗？”
三．哪类中国人可以申请美国贷款买房？
首要明确的是，签证不同（外国人B1/B2签证、L1签证、美国移民签证、绿卡身份、公民身份、工卡身份）贷款利率和政策都有很大区别。
说到这儿，不少朋友可能会犯迷糊，签证种类那么多，哪些适合贷款购房？
以最常见的绿卡、旅游签证+F1、H1B为例，具体展开分析：
1. 绿卡贷款：贷款政策与公民相同
绿卡持有者的权利和义务与美国公民并无太大差别，所以有绿卡意味着贷款购房时政策沿用针对美国公民的政策。
打个比方，绿卡相当于终身通行证，而其他相关美国签证则是时限不同的临时通行证。所以，拥有绿卡身份可以享受美国公民的低首付低利率的待遇。
2. H1B签证贷款
很多朋友会问我：“H1B工作签证在美国如何贷款买房呢？”
有这种疑问是因为，H1B在贷款购房时有天然优势，关注的人自然就多。
（1）H1B抽中：
享有和美国公民同等的低首付和低利率待遇
（2）H1B没有抽中，但还在OPT有效期内：
仍可以和美国公民同等的低首付和低利率待遇
（3）H1B没有抽中，OPT失效：
签证变成B或者F签，失去和美国公民同等的低首付和低利率待遇
贷款条件：在贷款机构选择上相对宽松很多，很多贷款银行均可提供。
条件满足也比较简单，只要在美国境内生活足够长的时间，能提供近两年的报税表，收入证明等，银行会依据收入能力的大小给予贷款。
在美国能较顺利申请到房屋贷款的购房者，大多数是绿卡或H1B工作签证持有者。
那么问题就来了，如果我满足条件之一，那什么类型的贷款项目比较适合我呢？
美国有四种常见的贷款项目：常规贷款、退伍军人贷款（VA）、农村住房服务局补助贷款（USDA）、低收入政府补助贷款(FHA)。
若国外买家持有绿卡及H1B工作签证一般会适用于常规贷款。
所以，举个例子，如果你是绿卡或H1B签证持有者，能申请到的贷款很可能是这样：
贷款项目：Conventional(普通贷款)
条件限制：信用分数最低620，无收入限制，要有至少两年报税单
首付比例：
（1）贷款数额在$417,000以内，首付比例是房价总额的3% - 5%
（2）贷款数额大于$417,000，将属于大额贷款，需要付20%首付
贷款审批时间：10-15天
其他费用：
（1）无中介费，无申请费
（2）首付为3%-5%时：房屋贷款保险相对于FHA贷款低很多，并且当你贷款额度偿还到20%的房市值后，自动消失。首付为20%时：不收取房屋贷款保险费用。
以华人购置兴趣浓厚的洛杉矶来说，房屋中位数在60万美金左右，即首付需要承担12万美金左右，无须房屋贷款保险费，后续每月还贷金额则根据利率不同，还贷额度不同会有变化，每月还款额度需要具体案例具体分析。
“但仍然有不少朋友绿卡，H1B均不具备，想要贷款购房应该如何申请呢？“
首要说明的是，美国以上四种常见贷款并不适用这类买家，一般国外买家若有意于美国购屋，需要联络房地产经纪人或商业银行，寻找合适的借贷银行，操作比较麻烦。
F1签证或B-2签贷款
都属于外国人贷款，很难贷到款，即使有，利率也非常高。
贷款机构：一般只能找专为外国人贷款的公司或机构，
1. China Trust Bank中国信托银行
2. Sterling Bank & Trust 富华信托银行
3. Cathay Bank国泰银行
4. Guaranteed Rate
*5. HSBC 汇丰银行（不接受B1，B2，只接受已有绿卡但尚未报税者）
这几家银行机构目前都有做外国人贷款，但条件及利率各家银行都不太相同需要和银行再行联系，选择对你最有利的银行。
首付比例：一般要求较高的首付比例，基本在 35% 或 40% 以上。
“我的身份挺适合贷款购房的，那具体的贷款流程有哪些？ ”
四．中国人在美贷款购房步骤有哪些？
在美贷款购房，申请房贷的流程与国内的房贷申请流程有相似之处，具体步骤可分为以下7步
（1）选择放贷机构
选择美国贷款机构主流方式有两种，选择贷款经纪人或商业银行。
贷款经纪人是帮助借方找到放贷机构的中间人，他可直接与买家协商费用，帮助买家实现最低贷款利率和最少花费。
适用条件：不熟悉美国贷款购房事宜，挑选一位优秀的贷款经纪人推进整体流程或许是更好的选择。
费用说明：贷款经纪人通常会收取贷款额1%的费用作为服务费。
直接寻找商业银行，不通过第三方：
适用范围：对整体流程比较熟悉，可自行选择商业银行如花旗银行、美国银行等
优惠措施：如果在这些商业银行拥有支票账户或存款账户，还可享受贷款优惠
（2）比较利率和期限后，确定放贷机构
美国常见的贷款购房期限是30年，也可根据自身偿还能力，选择5年-40年不同的贷款年限。目前美国的平均贷款购房利率在4%-5%左右，贷款主要有两种类型，浮动利率贷款和固定利率贷款。
贷款购房浮动利率贷款（ARM）通常分为：3/1，5/1，7/1 ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之后利率按市场情况进行调整，但限定了最大的变动幅度。，根据房地美2017年7月数据，5-1ARM可调整利率平均值维持在3.21%。
贷款购房固定利率贷款。常见固定利率贷款有15年或30年的，年利率是固定的。
房地美2017年7月数据来看，美国三十年期房贷固定利率平均值维持在3.96%左右（外国人贷款购房固定利率会更高，通常在4%-9%），十五年期房贷固定利率平均值维持在3.23%左右。
以贷款购买一套14万美金的房子来看：
短期（3-5年内）来看
利率对比：浮动利率贷款的贷款利率较固定利率低0.5-1%左右。
适用人群：对于中短期投资者来说，浮动利率贷款比较值得考虑。
长远来看
利率对比：浮动利率贷款较固定利率存在利率大幅提高的风险。
适用人群：追求稳妥，长期风险承受能力较低的买家来说，固定利率更加合适。
买家应该根据自己的资金状况和偿还能力进行选择。
（3）获得接受买家的财务和身份证明资料的放贷机构的预先资格
此步骤要求在贷款程序开始前完成，经纪人会要求提供买家的个人信息，包括收入和债务。他们将按照其出贷标准（每家贷款机构有所不同）决定所能承受的贷款额度。预先资格审核能帮助买家了解是否有资格贷款，放贷机构是否愿意提供贷款以及贷款额度。
（4）按放贷机构指示提供所有有关收入、身份等信息进行审核
不同贷款机构的放贷政策和条件不一样，但贷款机构偏好于放贷给综合资质较高的海外申请者。通常，中国人在美国申请房贷需满足以下条件（具体要求视贷款机构和项目而定）:
1、有效的美国签证，例如B1/B2签证；
2、工作收入证明；
3、美国当地银行开设有账户，并存入首付金额的存款；
4、中国的信用记录报告。
（5）抵押贷款公司进行房产评估以确定价值
房地产抵押贷款评估须由贷款银行指定或委派的评估机构进行评估，评估结果一经确定，便具备法律效力，形成法律文件，对银行和贷款者双方均具有约束力。
（6）与抵押贷款职员成交贷款
步骤进行到这里，已经进入最终的审核环节了，当抵押贷款职员确定好你的财务和身份信息无误后，即可与你成交贷款。
（7）结算贷款成交一揽子费用机构
按照双方之前协定的房屋估值，贷款项目，人工费用等一应支出都会在此步骤结算，完成此步骤后，就意味着已经成功利用贷款购房。
五．成功实现在美贷款购房后，在美贷款购房的报税优惠力度如何？
在美国贷款买房，房屋贷款利息和贷款银行收取的点数是可以扣税的。
房屋贷款利息：
每个月还的房贷，利息部分可作为分项抵扣额，刚买房的前几年，付的房贷里绝大部分都是利息， 所以可以扣税的金额特别多。
贷款银行收取的点数：
在美贷款购房的时候贷款银行通常会收取一定的费用，叫“点数” (points)。点数也是可以扣税的。如果贷款是用于购买自住房或用于自住房改扩建，那么点数可在支付的当年全额抵税，其他情况下要根据贷款的年限分期摊销抵扣。
根据美国国税局 (IRS) 最新的公告936及相关信息，允许贷款人将房屋贷款利息和地税从当个财政年的纳税基数中扣除。该政策不仅从横向包括纳税人的第一抵押房和第二抵押房，还从纵向涵盖了多样的借贷方式：如“购房贷款”、“房屋净值贷款”和“信用贷款” 。
只要满足贷款项目是担保性贷款和所贷房屋自身条件这两个条件，纳税人就可通过“法定扣减项目”享受相应的减免。其中，购房贷款总额不得超过100万美元，其他两种借贷方式总额不得超过10万美元。除此之外，国税局还针对首次贷款购房者提供相应的“抵税额“。可以看出，美国政府的税收政策从多层面上鼓励和刺激着银行业的贷款项目。