叫停按揭價格戰的啟示

市傳上周金管局向銀行重申，表明關注銀行為按揭客戶提供過高的額外優惠。一般估計銀行不會與金管局對着幹，此類優惠會暫時消失。但很少人想過一個問題：為了早被市場形容為雞肋的按揭業務，為何銀行會大費周章進行價格戰？

按揭戰非自近一、兩年始，與數年前幾近「割喉式」的價格戰比較，最近被叫停的額外優惠，只是小巫見大巫。數年前業界將按揭利率步步推低，最低位時，新造按息牌價可低至拆息（Hibor）加0.65厘，個別優質客戶更獲批H+0.5厘的按息，現金回贈可達1%。其後金管局提示，加上某大行高調表示不再提供H按，新造按息才回升至現時H按的H+1.7%、P按的P（5.25%）-3.1%水平。

銀行搶按揭 優惠層出不同

問題是，促使銀行作價格競爭的因素不改，明刀明槍的減息不再，不同名目的優惠卻愈演愈烈。由於金管局曾作出指引，按揭現金回贈不可高於貸款額1%，銀行一方面要以優惠吸引客人，一方面又不願抵觸指引。結果便是以交叉銷售方式推出不同的優惠──同時申請信用卡可獲一定的免簽帳額、開設存款戶口有超市禮券或飛行里數，甚至是直接獲得一定現金的迎新優惠等。在上周之前，此類優惠最高可達按揭貸款金額的0.6%。

要知道現時H按利率低至H+1.7%，拆息可視為銀行（尤其是小型銀行）的利息成本；在基本現金回贈1%、額外優惠0.6%的情況下，按揭首年的利息收入已基本泡湯。第二年看來有正常的利息收入，但現時一般罰息期2年，只要樓價不跌，借款人已有充足動機再部署轉按（以便再取新優惠）。兩年下來，最終提供按揭銀行帳面只賺到貸款額1.7%的利息，但別忘了按揭批核有其成本，實際數字要再打折扣。更有甚者，一般業主申請按揭時都會貨比三家；最終「成功」獲選的銀行賺取蠅頭小利，而其他落選銀行的批會成本卻全被消耗。以2014年取用按揭宗數69,610宗，銀行平均每宗按揭批會成本1,500元，每宗按揭有4家銀行競爭計算。單是批會成本，2014年銀行界已消耗4.2億元。

銀行要大費周章，爭奪雞肋一般的按揭業務，有眾多原因：銀行水浸，大量資金泊駐銀行、重重逆周期措施令按揭取用金額下降；相對而言，按揭貸款額度較大，銀行容易「跑數」都是明顯的原因。但在資金因素外，亦有其他因素迫得銀行不得不進行價格競爭。值得留意，部分因素某程度上可人為避免。

按揭一如其他貸款，通用性（Generic）極高；A銀行的錢與B銀行的都一樣。互換性低的產品，如手機，有時可在品牌形象、產品設計處下功夫，避免直接價格競爭；但貸款卻幾乎只有「利率」、「優惠」可比併；利率既因種種理由而不變，「優惠」便成了競爭者主要的角逐項目─原則上，不同銀行的按揭通用性高是無可避免的。

避免成本消耗 銀行提供額外優惠誘因仍在

其次是風險低，香港按揭壞帳的比率極低，在當前平均按揭成數只有5成多的情況下，除非樓價下跌逾半、又出現嚴重失業率，否則銀行按揭業務難以出現壞帳。壞帳的風險低，回報（銀行扣除各種成本的淨利息收入）自然也低。

最後，Conversion Rate（轉化比率，指由按揭申請取用的比率）低是銀行競相提供優惠的另一原因。現時一個按揭申請人平均會向4家銀行申請按揭；最終勝出的當然只有一家銀行。銀行面對的博奕遊戲是這樣的：以貸款額300萬元為例，淨息收入是每年1.7%（約5.1萬元），批核按揭的成本是1,500元、現金回贈是3萬元。如果不提供任何優惠，而同業提供0.1%額外回贈搶去生意，銀行幾乎是必然出現每宗按揭申請1,500元的淨消耗。不想出現上述淨消耗，惟有提高額外回贈，以博取客戶青睞。

在各種促使銀行提供優惠爭奪按揭業務的因素中，惟有轉化比率一項有人為改變的可能。如果不提高銀行按揭業務整體的轉化比率（更直接一點：令按揭申請人減少向不同銀行申請按揭的次數），銀行要避免處理按揭申請的成本消耗，以不同名目向借款人提供額外優惠的誘因卻仍然存在。