商廈大貶值 能否「反底」未知數
最後一類是「真．地主」，在中環擁有大型地皮及新發展項目。以恒地（0012.HK）為例，除了最新落成、現正招租、樓面面積達47萬方呎的美利道The Henderson（地皮於2017年以233億元投得，折合樓面呎價達5萬元），該集團更於2021年豪擲508億元，購入中環（龍和道）新海濱3號商業地皮，成為香港史上最高價地王，可建樓面面積逾160萬方呎，總投資額估計達700億元以上。
相比其他「地主」，恒地最大煩惱是相關發展項目未可立刻「收租」，還須繼續「出血」投資興建，受目前建築成本和利息成本「雙高」夾擊，負擔十分沉重。恒地大股東、「四叔」李兆基去年私人「掏荷包」借出600億元無抵押、無期限貸款予上市公司，相信有助恒地填補中環「大氹」。
商界現時關注一個價值十萬億元的問題，即這一輪商廈跌價到底是「周期性」，抑或是「結構性」？以「美國銀行中心」為例，該廈自從1975年作為「金門大廈」誕生以來，可謂見證香港經濟滄桑，而每一輪危機之後都可「反底」，接貨的投資者們基本上「有買貴，冇買錯」，今趟又能否「歷史重演」？
值得留意，現今商廈危機並非香港獨有問題，全球大部分城市同樣上演。例如美國紐約曼哈頓甲廈空置率接近20%，比香港中環更加「大鑊」，當地也有不少發展商及業主被Call Loan破產。背後原因與疫情後流行Work From Home遙距辦公有關，促使各大小企業縮減寫字樓面積，拖累商廈需求驟降。
但香港除了面對這種環球科技大趨勢，還遭受地緣政局挑戰，令國際金融中心地位備受動搖，可說承受雙重衝擊。恒地的中環「地王」項目擬建3幢商廈，預計自2027年起分期落成，將進一步增加甲廈供應。該項目屆時能否「躬逢盛世」熱熱鬧鬧開業，抑或會令中環甲廈市況「雪上加霜」，可視為香港未來幾年經濟前景的一個關鍵指標。
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美銀中心低價交易 反應兩極
「美國銀行中心」本身充滿傳奇，該廈位於中環夏慤道13至15號，由金門建築於1975年建成，當時名為「金門大廈」。後來金門建築被英資怡和（Jardine）收購，物業亦落入怡和手上。及至1980年，陳松青旗下佳寧集團斥9.98億元收購這幢商廈，並改名為「佳寧中心」。
持貨未夠半年，佳寧以16.8億元把該廈轉手予另一財團，這單「刁」刺激佳寧股價暴漲；但交易最終無完成，陳松青亦因此被控告涉嫌詐騙。去年港產片《金手指》裏的「金山大廈」，正是以「金門大廈」為原型；而梁朝偉飾演的男主角「程一言」，原型則是陳松青。
1982年香港出現前途問題危機，物業市道暴跌，佳寧亦「爆煲」破產。「佳寧中心」被銀主接管並分拆出售，成為當時中區罕見可以分層拆散賣出的甲級商廈。後來美國銀行（Bank of America）購入了數層，從而取得命名權，改名為「美國銀行中心」。
言歸正傳，「美國銀行中心」最近錄得一宗新成交，23樓全層連同3個車位以2.5億元易手，平均每方呎僅約1.8萬元。資料顯示，有「山東紡織大王」稱號的如意集團（002193.SZ）董事長邱亞夫於2018年豪擲7億元購入這層物業，當時呎價達5萬元。後來邱亞夫財困，美國銀行中心23樓被銀主接管，去年10月份據報以3.38億售出，但結果未能完成交易，今趟進一步「劈價」才成功「甩手」。按2018年買入價計算，這層物業在6年間貶值多達64%。
這宗交易曝光後，中環「口痕友」們紛紛慨嘆「中區甲廈都跌到咁平」；不過亦有人從樂觀角度看，表示證明「依然有買家樂於入貨」，畢竟2.5億元並非小數目。
據仲量聯行最新報告，本港3月份甲級商廈空置率達13.1%；中環市況雖然比港島東、九龍東好一點，空置率仍達10.6%，按月上升0.1個百分點。面對商廈價值急跌，中環三類「地主」各有煩惱。第一類可稱為「小地主」，例如上文提到的邱亞夫，以及在2017年「聯手接盤」中環中心的投資者，他們通常持有中區個別甲廈樓層作投資用途，共通點是普遍於2010年代（2010至2019年）入市，兼且貸款槓桿率較高。當商廈大貶值，這批投資者相繼面臨Call Loan，同時導致銀主盤陸續浮現，某程度上構成惡性循環。
另一類是「大地主」，在中環持有一批全幢物業，總樓面面積以百萬方呎計算，以英資的置地及傳統華資大型地產商為代表。它們面臨的煩惱是「招租難」和「租值跌」，但優勢是本身「家底」財力雄厚，具條件「守得雲開見月明」。