長者百年歸老繼承物業有咩要注意？

15/03/2022

人人都有老去的時候，隨著年歲漸長，除了要考慮如何安老外，亦要盡早為所擁有的物業和資產作出妥善安排。萬一百年歸老後，也可按其意願明確分配資產，減少後人因財產引致不快事件的機會。

長者名下如擁有物業及資產，又不只有一名子女，最好是預先立好遺囑（平安紙），以便身故後遺產執行人可按平安紙上的囑託處理其遺產分配事宜。

可立遺囑妥善安排免爭執

要立平安紙可找律師處理，亦可選擇自行訂立，但所立的平安紙必須由白紙黑字寫下來，以錄音訂立並不會獲承認。於立平安紙時，須有兩位見證人，見證人最好是18歲或以上。包括立遺囑人及兩位見證人，都必須在相互監督及見證下，於平安紙上簽明。於平安紙上，則要列明立囑人及受益人的姓名和身份證號碼，並要清晰寫明遺產的處理方法。平安紙上亦需寫明立遺囑的確切日期，以及立囑人和見證人是在大家當面見證下簽名，最後大家都需要於遺囑最下方簽名作實，該平安紙方為有效。

見證人與受益人不能身份重疊

如有需要更改或取消平安紙，同樣要立囑人和兩位見證人相互監督下進行，於立定新平安紙後，舊的平安紙應盡快消毀，避免不同版本會惹起爭議。另外，需留意平安紙的見證人可以是指定遺產執行人，但不可以是遺產受益人或其配偶，如身份重疊，他們便不能獲得所分配的遺產。

當長者百年歸老後，指定的遺囑執行人應在訂明時間內，向「遺產承辦處」申請遺產承辦書，取得承辦書後方可處理已離世長者的遺產，否則便屬違法。不過，如遺產執行人有需要處理遺產的緊急問題，亦可先行管理遺產，但事後需在訂明時間內補交申請遺產承辦書。

不動產處理視乎業權持有方式

如遺產中涉及不動產，一般亦會按照立囑者的意願，將物業交由指定受益人繼承。但如立囑人是採用長命契（聯權共有）方式持有物業，就算遺囑上有指明物業繼承人，但亦會將立囑人持有的業權自動轉至長命契指明的其他擁有人。但如相關物業是以分權共有方式持有，則會按遺囑指示處理將立囑人持的業權轉到受益人名下。另外，如立囑人於內地或海外有物業，有關物業需按當地的法例處理及繳付遺產稅（如需要）。

與銀行協商處理遺產按揭

如離世的長者沒有訂立遺囑，則會按照遺產法由合適的「遺產管理人」代為處理遺產。管理人的先後次序則會按1.配偶 2.子女 3.死者父母 4.死者兄弟姊妹排列。此外，於處理遺產時，應先安排支付死者生前的債項，然後才將餘下的資產轉予受益人。如遺產物業仍有按揭要清還，除非遺囑上另有安排，否則一般都會由受益人繼續餘下供款。但由於處理遺產及物業轉名需時，遺產執行人或受益人應主動聯絡物業按揭銀行，商討酌情處理的方案，如暫時凍照戶口直至成功轉名等，以避免因欠款引致違約的風險。另外，需注意物業轉名後，銀行或需與受益人就其供款能力，重新制定新的按揭計劃。