【置業時機】資深物業投資者財叔：銀行估價跌　上車客可放膽劈價兩成

新冠肺炎疫情持續逾半年，影響本港經濟及失業率，不過反映二手樓價走勢的中原CCL指數近月仍在180點水平橫行。究竟本港樓價會否下跌？無殼蝸牛何時可以上車？

資深物業投資者財叔從來不估樓價升或跌，認為有住屋需要便應該上車。他在今年3月接受《iMoney》專訪，建議上車客放膽劈兩成，「你覺得樓價會跌兩成，就係盤都還兩成吧！」當時一些讀者在網上表示會被業主「劈」。

當啲人個個都話無可能劈20%，劈下劈下就到啦，睇你劈唔劈啫！

財叔近日再接受《iMoney》專訪，他直言現在是劈兩成好機會，皆因他發現銀行估價近期普遍跌兩成，「銀行估價唔到，還價自然都唔到」。

他續說：「樓價升跌根本唔使睇經濟、唔使睇大環境同QE，只係睇一樣嘢——銀行估價。銀行估唔到價，點借呢？你就算曉飛都無用。」因此，銀行估價不足，買家可以此理由放膽還價。

財叔正放售一個北角豪宅單位，去年估價3000萬元，近期有人向他還價2300萬元，他才發現單位的銀行估價跌至2300萬元，跌幅逾兩成。

他在今年3月受訪時已估計，一些生意人可能需要賣樓救生意，例如經營餐廳、美容院的老闆，「有人賣樓救生意就會焗劈」，再加上有部分港人正部署移民，「永遠都係，幾時有平嘢執？就係有人急走貨，就會有平嘢」，上車客可以把握機會。而劈價兩成，用甚麼價錢做基準？財叔建議用屋苑或大廈對上一個成交價計算。

不過，等跌多年的無殼蝸牛，總希望樓價再跌多一些。

每一個人都係睇自己需要，決定買唔買樓。唔係因為升定跌而去買，自住有需要，根據需要而買。唔係成日去諗升定跌，如果你話再跌多啲，機會有無？

他估計，樓價一旦跌20%，已有很強承接力，再進一步跌四五成，相信更難，「樓市可以跌四五成？有乜投資工具吸引過佢？啲資金又走返晒去住宅。」他又認為，近月因為封關，沒有內地客來港買樓，一旦開關，樓市氣氛更可能轉好。

近年網絡上流傳一張「只租不買的贏面」的圖，講述只租樓、不買樓，僅在樓價大跌時才會贏，無論樓價大升、小升、平穩、小跌，只租不買人士也是輸家。財叔正是「只租不買八成輸」的理論創始人。

▲ 財叔在今年3月接受iMoney專訪，寄語上車客千祈唔好盲目等跌。

對於已租樓多年的人，即使樓價跌20%，「只租不買」人士仍是輸家。財叔坦言，即使置業者預期樓價有機會再跌，自住者不用太着意入市價位。「你不是投機、短時間去賣，可住住等機會，升到可以換樓、加按，唔升都無蝕，因為慳到租金。」

經濟下行，舖市陷寒冬，投資工商舖市值得嗎？即睇財叔點睇：

【樓市專訪】資深物業投資者財叔：工商舖投資價值勝住宅　放寬非住宅物業按揭一成意義不大

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撰文：葉卓偉