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劈價盤湧現 銀行估價滯後

2020-08-16

GDP持續收縮 樓價跌逾15%恐「走唔甩」

中美關係再度惡化,本港亦遇上疫情第三波爆發,本港經濟大幅收縮,對本港樓市甚至經濟無疑是一場重大考驗。不過樓市最近卻出現大量劈價個案,部分減幅高達兩成,而反映銀行取態的物業估值卻維持不變或輕微上升,二手成交價與估價產生背馳,樓市轉角是否已經出現?香港文匯報為此邀請各專家為樓市把脈,有測量師認為本港經濟已大傷元氣,亦有投資者指短期內形勢難以好轉,直言樓價跌15%至30%是「走唔甩」。■香港文匯報記者 黎梓田

由香港文匯報記者追蹤十大屋苑銀行估值所得,發現大部分屋苑估值均與6月份相若,部分更有輕微上升,平均升幅大約1%至3%左右。不過,根據中原地產數字,不少屋苑呎價在過去30日出現跌幅,其中港島著名屋苑薄扶林貝沙灣及魚涌南豐新更出現高達一成的跌幅,其放盤數量亦出現增加趨勢。

疫情打擊冀降持貨成本

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示,最近的二手劈價潮受多方面因素影響,例如近期因全球疫情關係,來港工作的專家以及留學生人數大幅減少,以致租金下跌,也令不少投資者想減持物業,以降低持貨成本。

張翹楚又表示,由6.2%的失業率可看出,疫情已令本港經濟大傷元氣,估計有部分人會因此減輕負擔而沽貨,甚至計劃移民、投資海外物業。但他認為,有移民想法的人多數由情緒主導,相信最終真正落實的人未必佔多。

中美關係惡化影響信心

至於中美關係,張氏坦言對此有擔心,美國最近對香港主要官員實施制裁,並限制有美元業務的公司與被制裁人士的交易,相信會導致外資公司或員工產生離港的想法,租務需求減少或進一步拖低樓價,但相信本地人不會因為這個原因而放棄香港物業。

政府下調今年本地生產總值預測。浸大財務及決策學系副教授麥萃才表示,最主要是看第三波疫情何時會得以抑制,準買家的收入將會跟GDP 的調整成正比,因此樓價走勢很視乎未來一至兩年經濟是向上還是向下,樓價跌幅會跟隨GDP調整,預計樓價會有5%至10%之間的跌幅。

疫苗未面世樓價續跌勢

麥萃才補充,第四季是傳統消費旺季,如到時未有疫苗,則跌勢可能持續。但他也認為明年第一、二季會有疫苗面世,所以對樓價走勢不會太悲觀。

不過,中文大學經濟學系副教授莊太量曾經表示,GDP升跌從來不是影響樓價因素,重要的是失業率會不會上升,影響市民的買樓意慾。莊太量稱,GDP的組成主要由外貿、消費、資本形成等組成,最初的下跌會由商家及僱主承受,視乎他們消化到幾多,之後才傳遞在失業率上面。

一手定價吸引增持貨力

莊太量認為,近期成交的二手單位雖然出現劈價,但不能以叫價為準,應該屋苑同類單位成交價作參考。不過他認為,樓市的確出現一手定價能力較二手強的情況,前者具有持貨能力,未必有壓力減價,加上提供的付款計劃吸引,故最近疫情好轉也有很多買家入市一手樓。

莊太量又不排除有部分業主股市輸錢,或者是因失業需要賣樓應急,所以出現劈價個案,而且打工仔收入下跌影響租樓預算,租金下跌亦是導致近期成交價下跌的成因之一。莊太量指,如本港繼續「封關」、失業率上升,並且動搖到金融業以至公務員的購買力的話,則樓價有機會跌一成。

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