2020年4月16日

樓市調整,很多業主都打算一開二,即把自住物業轉按套現,然後給配偶作為首期買第二層樓。但如果配偶的收入不夠過 DSR (每月供款與入息比率) 或壓力測試,可以怎麼辦?

以下是一個例子:丈夫月薪8萬,名下自住物業樓價800萬,按揭餘額剩400萬。妻子人工4萬,首置。有200萬現金在手,如何可以買入1000萬樓,做8成按揭?

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方法1:丈夫擔保妻子?

以上例子明顯妻子的入息不夠借800萬。如果妻子月薪是4萬,按揭還款期30年,以現時利率2.5厘計算,最多只可以借422萬。

因此如妻子想以首置身份買1000萬樓,便需要搵擔保人。那麼,丈夫做擔保人又可不可?丈夫雖然人工高,但已經要負責自己層樓的按揭。如擔保人本身有按揭的話,新果層按揭需要通過壓力測試,而8成按揭壓測要以 35%/45% 計算(如沒有按揭在身以 50%/60%計算)。那麼,夫婦雖然總入息是12萬元,但實際總貸款額只得 980萬元。扣取第一層的按揭餘額400萬後,第二層只借到520萬,也是不夠計。

方法2:利用擬租金收入?

如果不用按揭保險,樓價是1000萬或以上,無論是自住或出租都最多只可借5成。因此,如妻子不用按揭保險,並聲稱物業是打算出租,有些銀行可以用預計租金收入去增加入息。不過有幾點要留意:
• 預計租金是以估價行的估價為基礎,可能比市值租金低
• 預計租金收入要打6折才可以當入息
• 如是出租物業,壓力測試需要用 40% / 50% 計算。

以上述例子,如果妻子新果層以預計出租申請按揭,借5成,假設預計租金為樓價3厘,可以借到 484萬。即是說,如新果層是妻子單名上,貸款額最高為484萬,首期便增加到516萬。夫婦本身有200萬現金,丈夫果層可以加按至480萬套取80萬元,即總現金為280萬。因此需要跑多236萬首期,未計印花稅和其他支出。

方法3:丈夫把物業轉名給妻子,然後自己買第二層樓

這方案是最可行。丈夫把物業轉名給妻子,妻子需要負責第一層餘下按揭400萬,以她4萬元月薪是夠計。丈夫月薪8萬,買1000萬樓借8成也夠計。

不過這方案缺點是要付轉名印花稅。1000萬樓印花稅為37萬5000元。

至於值不值花37萬印花稅為買第二層物業便見人見智。不過,如果能和業主傾到好價,補償到轉名印花稅全部或部份損失,都有數圍。

8成按揭需要是自住用途

要留意如買第二層樓而又上8成按揭,物業必須是自住用途,那麼第一層便要出租或給家人住。出租的話第一層按揭成數只得5成。而且,要第一層的轉名完成,並在丈夫信貸報告內第一層樓的 mortgage count 消失後,才可以買第二層做8成按揭。否則銀行仍然會把第一層的按揭餘款計入 DSR 內,便不夠計。

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