最後更新:16/04/21 @ 12:31 下午

物業「一變二」簡易操作

把聯名物業甩名或拆名後,甩名的一方將回復首置身份,其後透過轉按第一間物業套現作為首期,再以低稅購買第二間物業,即可完成一開二之夢。

本文將詳盡分享各種按揭財技及注意事項。2020年新例放寬按揭成數後,甩名的操作有沒有改變?本文亦將一一探討。

首先,請觀看藝人陳偉琪(細龍太)幫我們拍攝之甩名一開二教學短片:

目錄:

第一部份:甩名申請、律師費、印花稅事宜

第二部份:甩名按揭財技及注意事項

第三部份:甩名後物業一開二攻略

第四部份:其他重要法律條款須知

想知更多甩名操作,請留言,我們會詳細解答


第一部份:甩名申請、律師費、印花稅事宜

問:透過聯名物業甩名,再買第二層樓,能慳幾多稅呢?

答:根據法例,若第一間物業以夫婦聯名買入,雙方其後購入第二間物業將需支付15%印花稅。但只要其中人一甩名後再買,便可以舊稅表支付印花稅,遠低於15%。舊稅表如下:

物業印花稅

代價款額或
價值超逾
代價款額或
價值不超逾
印花稅稅率:
樓價之百分比
$2,000,000 $100
$2,000,000 $2,351,760$100+超逾$2,000,000的款額的10%
$2,351,760$3,000,0001.5%
$3,000,000$3,290,320$45,000+超逾$3,000,000的款額的10%
$3,290,320$4,000,0002.25%
$4,000,000$4,428,570$90,000+超逾$4,000,000的款額的10%
$4,428,570$6,000,0003%
$6,000,000$6,720,000$180,000+超逾$6,000,000的款額的10%
$6,720,000$20,000,0003.75%
$20,000,000$21,739,120 $750,000+超逾$20,000,000的款額的10%
$21,739,120 4.25%
註1: 適用於在香港無擁有其他住宅物業的香港永久性居民

註1: 適用於香港永久性居民購入住宅物業及在香港沒有擁有其他任何住宅物業

舉例:假設夫婦已擁有價值400萬元的聯名物業,再購買第二間500萬元的物業,將需要支付15%印花稅,即75萬元。

相反,如丈夫先將聯名物業甩名給太太,須以400萬的一半價值計算印花稅,稅項為100元。其後丈夫可以首置身份,買入第二間500萬元物業,印花稅為19萬元。

整個先甩名再置業操作,共付19.01萬元印花稅,相比75萬元,勁慳近56萬元稅款。


問:聯名物業甩名須支付印花稅,如何計算稅款?

答:如是2轉1甩名,每份都是50%業權,印花稅以樓價一半計算,稅率可參考上述稅表。如果是3轉1,每人業權是1/3,印花稅便以樓價的2/3計算。簡單來說,即以甩名的業權等值去計稅。自行計算時,樓價不應與市價偏離太遠。


問:甩名或除名的申請流程?

答:甩名申請流程如下:

  • 雙方先簽一份轉讓臨時合約,然後到銀行申請轉按。
  • 銀行按揭批核後,再到律師樓辦甩名手續。

臨時合約格式可以自制,需要有以下元素:

  • 文書日期
  • 成交日期
  • 物業地址
  • 樓價
  • 買賣雙方的名稱和身份證號碼。假設雙方為A和B,A甩名給B,賣方便填寫A+B,買方則填寫B

問:為何應先申請銀行按揭後,才至律師樓辦理甩名手續?

答:一旦向律師樓申請物業甩名,便已「開了file」,隨後即使取消甩名,亦要支付部份律師費。相反,如先到銀行辦理按揭,萬一按揭不批或批出條款或成數不理想,可隨時取消甩名,免去額外支出。


問:何時需要支付甩名印花稅?甩名過程需時多長?

答:甩名印花稅須於簽署臨約後一個月內支付,並須由律師樓代為支付。若一個月內銀行未能批出按揭,雙方只要重簽另一張臨約便成。

部分銀行承做甩名按揭,毋需雙方提供臨約,業主可於批出按揭後,自行到律師樓再做轉名合約。整個甩名過程最快可於1至2個月內完成,主要取決於律師樓的處理速度,因銀行批核按揭只須1至2個星期。


問:甩名予擁有物業的近親,印花稅是不是15%?

答:不是。假設丈夫甩名給太太,即使太太本身已有物業,由於是近親轉讓,甩名的印花稅仍是用舊稅表計算,而非15%。


問:物業未過額外印花稅(SSD)鎖期,甩名予近親須否繳付SSD稅?

答:若甩名予近親,即使物業未過SSD鎖期,亦毋需支付SSD稅。惟甩名後物業將重新上鎖3年,期內賣樓須繳付SSD稅,3年鎖期是以臨約日期計算。


問:近親的定義?

答:近親指夫婦、兄弟姊妹、父母,而且同父異母兄弟亦為近親,但要提供出世紙證明。祖父和孫兒不當作近親,但如父母已離世,則可向稅局申請祖父和孫兒的關係是近親,最終以稅局批核為準。至於外父外母、老爺奶奶則不算近親。


問:甩名對象不是近親並已有物業在身、或甩名時物業未滿3年鎖期,如何計算SSD稅?

答:有方法可破解的。請參考我們在《經濟一週》的文章:


問:若買樓後短時間內轉名,須否支付利得稅?

答:若業主擁有100%業權,並短時間內轉名給家人(譬如少於3年),而期內物業有相當升幅,稅局或會徵收利得稅。如僅是甩名,例如將一半業權賣給另一家人,稅局一般不會徵收稅款,因為「業權歸邊」非為圖利,但大前提要有實質金錢交易。


第二部份:甩名按揭財技及注意事項

問:有何盡量節省甩名印花稅的方法?

答:由於轉名的樓價由雙方自訂,轉讓價越低、印花稅越少。但樓價不能偏離市價太遠,否則稅局有權於7年內,追討印花稅差價。

若轉讓價比市價低兩成或以上,稅局追收機會便很大。另如定價太低,銀行按揭貸款額亦會下降,未必能套足現金,作為購買第二層樓的首期。

業主應先到不同銀行估價,尋找估價最低的銀行。大部份銀行使用多於一間估價行,申請人可查閱各個估價後,選擇最低口價。部分銀行容許以估價行估價為基礎,再調低10至20%作為轉名價。


問:甩名按揭最高可借幾多成?有何套現技巧?

答:根據按揭新例,樓價1000萬或以下,甩名按揭成數最高可做8成,需要壓力測試。如想盡量套現,作為第二層間物業的首期,可從拉高估價著手。一般而言,定價較市價高出5至10%是可行的,銀行普遍可彈性處理。請參考我們在《經濟一週》的文章:


問:甩名按揭定價低可慳稅,定價高則套現金額較多,有否兩者兼得的方法?

答:舉例假設聯名物業價值650萬元,「甩名」交易只需以樓價的一半(即325萬元)計算印花稅,稅項為73,125元;而650萬元物業可借六成按揭即390萬元。

如銀行評估該物業價值700萬元,並以此為「甩名」交易價,以物業價值一半計算,印花稅便升至78,750元,但按揭貸款額上限亦升至420萬元。

對比之下,以700萬元作為「甩名」交易價更著數,雖然印花稅增加5,600元,但按揭貸款額多近30萬元,只要把其存入按息掛鈎高息存款戶口(Mortgage-link),額外貸款利息便能100%對沖,故30萬元資金成本僅1.87%(5,600元/300,000元=1.87%)。因此,即使不打算甩名後馬上買第二層樓,高估價也未必不能慳稅。


問:如何利用不設罰息期的銀行甩名,慳盡印花稅?

市場上大部份銀行均設兩年罰息期,但仍有部分不設罰息期,於兩年內轉走只須歸還現金回贈。因此,業主應於無罰息期銀行,用低估價進行甩名,盡慳印花稅。

完成甩名後,最快3個月後可以轉按到新銀行,用高估價盡套。儘管3個月便轉走須歸還現金回贈給舊銀行,但新銀行亦有現金回贈,因此總共只須付數千元律師費。

為何要等3個月才轉按?因轉按需要在舊銀行供滿3個月才可申請。須留意,如用以上操作,將不能用新按揭成數套現。相反,因甩名被視為一樁新買賣,重做按揭則可採用新成數,但最多8成,不能做9成。


問:能否以送契方式甩名,節省印花稅?

答:不能,若以「送贈方式」甩名,即使以零元交易,稅局仍有機會以市價追討印花稅,另銀行不能承做按揭,未來售樓亦困難。即使近親買賣未必有實際金錢過手,但甩名仍需要以買賣形式進行。

另須留意,假設是聯名甩名,田土廳的代價(consideration)需要注為完整樓價,不要注樓價的一半,否則銀行或當作送契。由於買賣合約中已寫明是甩名,就算田土廳的代價是注入完整樓價,印花稅都會是以樓價一半去計。其實以上都是律師樓代辦,但筆者見過有律師樓曾「擺烏龍」,把樓價一半的數值注入田土廳consideration內。


問:想甩名,但擔心沒有保障,可以怎辦?

答:可以把甩名的成交期延長,令交易處於「待轉名」狀態。缺點是由於未完成甩名,如再置業雖可免去15%印花稅,但未必能申請高成數按揭,但仍可申請舊按揭成數。詳情請參考我們在《經濟一週》的專欄文章:


第三部份:甩名後 物業一開二攻略

問:甩名後何時回復首置身份,何時可再買第二間物業?

答:於雙方簽署臨約甩名後,法律上已回復首置身份,即使未完成實際轉名手續,亦可簽臨約買入第二間物業,而不需要支付15%印花稅。

建議甩名及買新樓經同一律師樓進行。因收不收取15%稅由律師樓代辦,部分律師樓出於保守,會建議客人先付15%稅款其後再退稅,事實上不必多此一舉,如出現以上情況建議委托其他律師樓。

須注意,如想為新購入物業敍做8成或9成按,建議先完成甩名手續才購買,詳情見下文。

問:甩名套現後購買第二間物業,可否使用新成數敍做8成、9成按揭?

答:可以,但按保公司或會質疑,第二間物業是否用作自住用途。另外,若舊有物業已申請按保,於新買物業再度申請將會被拒。

當按保公司質疑,申請人為何夫婦持有兩間自住物業時,一般貸款人的答案都是「舊物業給家人住,新物業是自住」,但這理由未必成立,例如:

  • 如舊有物業面積很大或樓價很高,新物業面積很細或樓價很低,很難說服按保公司,舊物業是給家人住,新果層是自住。
  • 如舊物業甩名時已做高成數按揭,聲明了自住,新物業又做高成數按揭也聲明自住,即兩公婆自住兩層樓,按保應會拒批。
  • 如聲明舊物業用作出租,新買物業用作自住,並聲明需要靠租金收入補貼家庭生計,則要注意舊物業的按揭成數,是否符合最多5成的出租規定。

請參考我們在《蘋果日報》和《東方日報》的專欄文章:


問:按保公司如何判斷是否第二間物業?

答:首先,業主於按保申請表上,需要聲明現時自住的物業是否自置。申請按揭需要如實申報,否則須負上虛假聲明的法律責任。

其次是,如甩名手續未完成,按保公司可於田土廳或環聯(TU)中,查到甩名的一方仍是該物業業主之一。

其三是,即使甩名已完成,業權已全歸配偶。如是聯名報稅,稅單會顯示配偶的名字和地址。按保可從查冊中得知,稅單的通訊地址是配偶名下的物業。


問:未完成甩名下買第二間物業,會否扣減按揭成數(跟據新例)?

答:如未完成物業甩名手續,便購買第二間物業,最多只可批8成按揭,不會批9成按揭(樓價800萬或以下新例可做9成)。即使已完成甩名手續,田土廳已更新,但環聯未更新,亦只可以做8成按。


問:未完成甩名下買第二間物業,壓力測試會不會計兩層樓?

答:如兩間物業的成交日期不是相差很遠,亦不需透過按保敍做高成數按揭,銀行可以只計算新物業的壓力測試,意味未甩名物業的每月還款,不需計入DSR及壓測內。


第四部份:其他重要法律條款須知

問:物業甩名後買入第二間物業,其後轉名予配偶再買另一物業,無限輪迴避稅是否可行?

答:不可行,如重覆轉名避稅操作,尤其短時間內進行,稅局會以「不代表自己行事」為由,追收15%印花稅的差價,詳情請參考以下文章:


問:高樓價下甩名的印花稅昂貴,分批甩名慳稅是否可行?

答:不可行,稅局發現後,會以「一系列交易」為由追收印花稅差價。例如樓價800萬,聯名甩名印花稅為9萬。如分兩次進行,每次甩1/4,每次印花稅將跌至100元(因每次的業權等值是200萬)。如作相關操作,稅局或質疑分批甩名動機,如解釋未能接受,稅局就會追討印花稅。

 

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