【香港樓市・火險】置業是人生大事，買樓時除了通過壓力測試、計算按揭外，亦需要為新居所提供保障，購買家居保險和火險是不可缺少。今趟會講講火險（樓宇結構保險），涉及火險定義、保障範圍、保費計算方法、購買責任誰屬，以及購買時3個要點。
何謂火險？
火險指樓宇結構保險，保障樓宇結構因火災、颱風等天然災害或爆炸、水管爆裂等意外事件所招致的損失，樓宇結構包括門窗、牆身、地板、天花瓷磚等。火險跟家居保險有不同，一旦有颱風打爛窗的玻璃，並損毀屋內家電、衣物等財物，火險只會賠償窗的維修費用，屋內財物的損失則由家居保險賠償。
火險保障範圍？
- 火險保障範圍廣泛，包括下列意外事故對樓宇造成的損毀：
- 火災及閃電
- 飛機撞毀
- 地震(火災、震盪及水災)
- 爆炸
- 車輛撞擊 (任何車輛)
- 颱風、暴風雨及水災
- 水箱、輸水裝置及水管爆裂或溢水
- 山泥傾瀉及地陷
全險保障範圍闊
每當買樓，向銀行申請按揭時，銀行通常會要求申請人購買火險，因一旦發生災害或意外事件，樓宇結構受損，銀行要確保有足夠的賠償，至少可維持物業的原貌。
火險可以透過銀行或保險公司購買，業主未必一定購買銀行旗下火險產品，銀行亦不會強制要求業主買火險，但會要求業主提供已投保的證明，否則不會願意承造按揭。
順帶一提的是，火險不只是為保障按揭提供者，而是一旦樓宇結構因天災或人為意外而受到破壞，即使業主的物業沒有按揭，也可以購買。
火險主要分兩類
火險可再分為普通水火險和全險兩種。美聯金融集團拓展及營運總梁柏基表示，普通水火險是會列出某些項目受保，全險則列出某些項目不受保，其他全部就受保，保障範圍較闊，保費較高。
梁柏基說，銀行通常要求業主購買普通火水險。
若舊樓維修投保成事高
若果樓齡較高的物業投保火險，是否有很大困難？梁柏基指出，若果購買40年以上的物業，業主需要提供更多資料，如先前樓宇曾否進行大維修工程，比方油牆、換喉渠等，如果進行過大維修工程，報價成功機會較高，保費會稍低。
地段好有利投保
其次，梁柏基續稱，保險公司通常會視乎物業的地段，如果其位置在九龍塘、銅鑼灣等較佳地段，即使物業樓齡較舊，保險公司報價會多一點，但如果位於土瓜灣、深水埗等地段，保險公司報價意欲較低。
現時銀行可以讓買家選擇三類不同的投保額安排，包括：
- 原按揭貸款額
- 物業重建費用
- 按揭餘額
火險保費計算
保費是以以上任何選項計算，銀行亦會向買家徵收保費率，亦會視乎情況提供買家折扣優惠。一般來說，市面上保費率不超過0.15%。以下是計算火險的保費方程式：
按揭貸款額/物業重建費用/按揭餘額×保費率×折扣
以下是三類不同安排：
1.原按揭貸款額
這是指跟樓宇相關的貸款，連車位貸款也包括在內。舉例說，申請人向銀行申請按揭貸款400萬元，物業的投保額是400萬元，若果銀行保費率是0.1%的話，申請人每年須就火險支付4,000元的火險費用。如果銀行提供九折優惠，每年火險費用調低至3600元。
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2.物業重建費用
銀行或保險公司會就物業地點、地理環境、建築面積等條件，為物業估算出重建價值，再計算出每平方米/呎的重建費用。之後每年續保，業主需另外繳付估價費和手續費。重建費用會較原按貸款的額度低，特別是政府放寛了高成數按揭之後。
3. 按揭餘額
投保額就是按申請人尚餘貸款額計算，按揭本金會隨時間逐漸遞減，保費額度亦相應遞減，申請人便能慳回一筆火險收費。然而，銀行會因為客人用按揭餘額作火險投保額，而收取額外手續費。
購買火險，需要留意一些地方。對此，梁柏基提出以下要點：
購買火險時3個要點
- 可先向在非銀行公司索取其火險資料，然後向銀行申請按揭時，再向銀行提供相關資料，查詢是否符合銀行的要求，通常都可以滿足銀行的要求。
- 向相關公司索償是否方便容易，如現時網上可以索償。
- 墊底價跟保費掛鈎。
購買火險 業主有責
最後，購買火險責任誰屬？梁柏基說，購買樓宇火險，一定是業主責任，若果他把物業出租予租客，租客責任只在室內家居，可建議租客購買家居保險。
不過，業主要留意兩點：
- 即使大廈有管理公司，不代表管理公司購買火險，要視乎大廈公契是否規定管理公司買火險。
- 即使大廈買火險，但為保障白己，業主最好自行買一份火險，因未必知道大廈的火險保障範圍有多少。
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