合作機構管理
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合作機構管理是指商業銀行因個人住房貸款業務與專業從事擔保業務的中介擔保公司開展重要合作時，需要對合作機構的資金實力、管理水平、資信狀況等進行評估和管理，從而降低商業銀行的個人住房貸款風險。國內商業銀行個人住房貸款業務大多要依賴於合作機構所提供的擔保方式來規避風險。
在當前市場競爭過於激烈的情況下，這些合作機構在協商中占據主動地位，銀行為了取得客戶資源，提高市場份額，紛紛通過降低保證金標準等手段去爭取更多的合作伙伴，卻忽視了對合作機構資質水平的考察以及對其權責的約束。隨著合作機構的住房貸款風險逐步暴露，商業銀行開始認識到選擇優質的合作機構的重要性。當前和今後相當長一段時期，個人住房貸款市場中多種機構的參與將是一種主要的模式。因此，商業銀行有必要建立對合作機構規範管理的機制，嚴格合作機構的準入、定期審核和退出，從而保證個人住房貸款第二還款來源的可靠性。
1、合作機構分析的要點
（1）分析合作機構領導層素質。要想瞭解一個企業是否講誠信，首先要從瞭解企業領導層著手。企業領導的素質及信譽往往在一定程度上代表了企業的素質和信譽。企業領導的決策能力往往決定企業的發展命運，左右企業的未來。對企業領導人作出評價時主要看領導層的身份、學歷、履歷、個人信用狀況、以往經營業績、對團隊的影響力、決策能力、經營水平等，可以採取面談、在企業職工中訪談、在網上查找相關資料等多種途徑收集企業領導層的信息，併進行分析。
一般來說，企業領導層文化程度高，知識閱歷豐富，在社會上有一定的地位，則企業的信用風險相對較低；如果企業領導層的學歷水平低，專業技術缺乏，管理理念陳舊，在重大決策上喜歡個人拍腦瓜幾，憑感覺和經驗而定，決策的隨意性很大，缺乏科學的論證和約束機制，這樣的企業信用風險通常很大。
（2）分析合作機構的業界聲譽。業界聲譽是指一個合作機構獲得社會公眾信任和贊美的程度，以及在社會公眾中影響效果好壞的程度。好的聲譽必須經過長期的努力來造就。充分瞭解合作機構的聲譽對客觀反映其綜合素質十分重要。
（3）分析合作機構的歷史信用記錄。合作機構的歷史信用記錄雖然代表過去，但可以從中看出一個企業的信用狀況。對合作機構的歷史信用記錄，一方面，可以查看外部監管記錄：在建設、工商、稅務等國家管理部門及金融機構、司法部門查看合作機構有無不良記錄。另一方面，也可以查看合作機構與銀行歷史合作的信用記錄，通過公司業務部門瞭解合作機構在銀行的公司貸款情況；瞭解合作機構與銀行開展個人貸款業務有無“假個貸”；是否能按照合作協議履行貸款保證責任和相關的義務，有無違約記錄等。
（4）分析合作機構的管理規範程度。重點分析合作機構的組織機構是否健全；有無完善的內部管理規章制度（包括公司章程、相關內部制度文件）；有無財務監督機制；對改製後的企業還要看其治理結構是否合理。
（5）分析企業的經營成果。企業的經營成果是一個企業經營情況的體現。分析企業的經營成果可以看企業的利潤表和現金流量表。利潤表反映企業的獲利能力、經營效率，可以對其行業中的競爭地位、持續發展的能力作出判斷。反映獲利能力的主要指標有：銷售凈利潤、資產凈利潤、成本費用利潤等。
（6）分析合作機構的償債能力。分析企業的償債能力時，重點看資產負債表。對房地產開發企業而言，財務報表有它的特殊性，一般應關註資產項下的存貨、應收賬款、其他應收賬款、對外長短期投資、負債項下的預收賬款、應付賬款、銀行借款、或有負債情況，對外擔保中的對法人擔保情況可以通過人民銀行信貸查詢系統獲得。通過對資產負債表的分析，可以獲取流動比率、速動比率、現金比率、運營資本、資產負債率、產權比率、已獲利息倍數等重要指標，從而對企業的償債能力和擔保能力作出判斷。
其他社會合作機構包括：房地產評估機構、擔保公司和律師事務所等。與這些機構合作的原則為：
（1）資質高、信譽好、管理規範；
（2）各項財務指標符合銀行要求；
（3）近期無重大經濟糾紛；
（4）銀行開立基本結算賬戶或一般結算賬戶。
審查的資料包括：
（1）營業執照及其他有效證件以及最近的年檢證明；
（2）公司章程、聯營協議、個人合伙企業的合同或協議；
（4）經營單位資格證書；
（5）物價部門批准收費的文件；
商業銀行發展個人住房貸款業務，離不開合作機構。銀行要深入瞭解和理解合作機構的運作，在充分利用合作機構的同時，採取多種措施有效控制由合作機構帶來的風險，推動個人住房貸款業務的健康發展。
1、“假個貸”的防控措施
加強一線人員建設，嚴把貸款準入關。在“假個貸”的風險防範上，應該按銀監會《商業銀行房地產貸款風險管理指引》的要求，建立一套適合一線經辦人員執行的行之有效的科學制度，提高貸款審批的獨立性和科學性。同時，一線經辦人員必須嚴格執行貸款準入條件，從源頭上降低“假個貸”風險。
2、其他合作機構風險的防控措施
（1）深入調查，選擇講信用、重誠信的合作機構。銀行在選擇合作機構時，一定要在細緻的調查和分析的基礎上，選擇講信用、重誠信的合作機構。一般來講，應重點選擇具有以下特征的合作機構：
①企業領導層比較穩定、從業時間長、專業技術高、團隊穩定、在社會上有一定的地位；
②企業和主要領導人在業內具有良好的聲譽；
③具有良好的信用記錄；
④企業組織機構健全、具有較為完善的內部管理規章制度、企業治理結構合理；
⑤具有良好的歷史經營業績和較強的盈利能力；
⑥具有較強的資金實力和償債能力。
（2）業務合作中不過分依賴合作機構。銀行與合作機構之間既有合作也相對獨立，正如銀行關註自己的貸款是否能正常收回一樣，合作機構更加關註自己的經營是否正常。銀企之間雖然有合作協議，但是當自身經營受到很大影響時，合作機構首先考慮的是自己如何度過這一關。如開發商一旦出現資金缺口、樓盤銷售不暢、預售資金無法迴流的情況，開發商就可能想到採取“假個貸”的方式，套取銀行信貸資金。因此，個人住房貸款經辦人員應註意銀行不能過分依賴合作機構，只有貸款銀行履行了銀行應盡的職責，才能防範合作機構割斷銀行與客戶的關係而從中牟利。
（3）嚴格執行準入退出制度。銀行應嚴格執行合作機構客戶準入退出制度。準入前，要切實做好客戶基本情況的調查工作。對客戶提供的資料，認真負責地審查其真實性、有效性、完整性。對已經準入的客戶，個人住房貸款經辦人員要關註其經營情況，出現不利於銀行的情況時，應及時執行相應的退出政策。
一般來說，對具有擔保性質的合作機構的準入需要考慮以下幾個方面：
①註冊資金是否達到一定規模；
②是否具有一定的信貸擔保經驗；
（4）有效利用保證金制度。對承擔擔保責任的合作機構，銀行應要求留存擔保保證金，需要開立保證金專戶存儲，併在擔保合作協議中明確該賬戶內保證金的用途及擔保人使用限制條款，在借款人不履行合同義務時，銀行直接扣收擔保人的保證金。保證金制度可以促進合作機構履行其職責，它的存在有利於銀企之間的合作。
（5）嚴格執行回訪制度。對客戶進行回訪是銀行貸後管理工作之一。嚴格執行回訪制度，關註合作機構的經營情況，對合作機構進行動態管理，以應對合作機構經營風險。對已經準入的合作機構，銀行應進行實時關註，隨時根據其業務發展情況調整合作策略。存在下列情況的，應暫停與相應機構的合作：
①經營出現明顯問題的；
②有違法違規經營行為的；
④所進行的合作對銀行業務拓展沒有明顯促進作用的；
⑤其他對銀行業務發展不利的因素。
