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單位受漏水影響應如何處理

如果你家中的天花板或牆身因樓上、隔壁、甚至大廈公共地方漏水或滲水，而出現水跡、發霉或剝落的情況，法律上你有權向該漏水源頭的單位戶主、甚至大廈法團提出民事索償，要求賠償因漏水引致的損失，及要求對方維修漏水位置，以停止漏水情況繼續發生。

聽來似乎簡單，但在香港，由於大多數人都是居住在多層式大廈，要確定滲水或漏水的源頭，往往不是一項簡單的任務。

「我家浴室的天花滲水，經管理處與樓上業主溝通不果，經食環署作測試又得不到甚麼確實的結論，但明明就是樓上的浴室漏水，他就是不肯維修、不肯賠償，我一定要去法庭控告他！」很多求助者第一次與律師會面時，都可能會把事情想得太過簡單，以為天花板滲水一定因為是樓上單位漏水，而當接連隔壁單位浴室的牆壁滲水，就一定是因為隔壁單位的浴室水喉漏水引致，但香港法律並不簡單如此。

有關漏水的索償屬民事索償，當案件去到法庭審理，在普通法下，原告人有舉證責任，即是說，原告人有責任去證明被告人的單位是漏水的源頭。香港的法律並沒有假設天花滲水一定是樓上漏水、頂層單位天花滲水一定是天台地板漏水、或牆身滲水一定是隔壁單位漏水。要證明漏水源頭， 往往需要專家證據，例如測量師的漏水測試報告。但由於水有流動性，有時候漏水源頭的可能性亦並非單一，例如單位內的牆身滲水可以同時是由於外牆裂縫滲水及隔壁單位漏水引致。而在過往一些法庭案例，有些情況即使連專家也不能百分百確定漏水源頭，最終原告人不能成功舉證而令索償失敗。

受漏水影響的單位戶主往往飽受困擾， 最簡單、最快捷的方法當然是先向管理處或懷疑是漏水源頭的鄰居查問一下，但如果經交涉後都得不到解決，就應該盡快向屋宇署及食物環境衞生署的聯合辦事處作出漏水個案投訴，該辦事處在接獲投訴後會作出調查，政府職員會到現場視察，甚至進入被投訴的單位進行滲水來源測試、收集樣本化驗，然後發出滲水調查報告。如能確認滲水源頭，該辦事處有權執行《公眾衞生及市政條例》的相關條文，發出「妨擾事故通知」予有關人士，規定在指明期限內減除妨擾，否則有關人士會被檢控。但要注意的是，該辦事處的調查最終目的並不指在協助受影響人士去向有關人事提出訴訟或索償，而是執行相關法例，查看是否有任何人違反《公眾衞生及巿政條例》、《建築物條例》、《水務設施條例》等法例作出檢控和跟進，因此它作出的報告未必完全能協助受影響人士對有關人士提出民事索償。

假如案件最終要透過法律程序解決，如上文提及，專家報告是其中最關鍵的一環。私人聘請的專家(常見是測量師)會進行滲水測試，使用專業的儀器作出檢測，例如高解像度紅外線掃描、微波掃描、濕度檢測儀、螢光色劑測試、紫外線測試、酸鹼度測試、鹽份（氯代鈉）含量測試、電磁波探測測試等，然後撰寫書面報告以呈交法庭。由於專家報告的內容對整單法庭案件有著重要的影響，因此，聘請專家撰寫滲水測試報告前，最好先咨詢律師意見。

受影響單位的業主若能成功向漏水源頭的戶主索償，賠償項目一般包括受影響單位的天花或牆身損毁的維修費、由於滴水或油漆剝落而令單位內其它物件毁壞的賠償、租金收入損失(如屬出租物業)、暫時搬遷的住宿開支(如屬自住物業)、因索償而招致的專家費用、律師費及利息等。

鄭依明律師

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